征物业税能大幅降低房价吗

　　国家税务总局负责人前不久在“中国财税论坛2005”上表示，“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。

　　所谓物业税，是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。据说在具体实施中，可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据计征物业税，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据。同时，考虑到地区之间经济发展的不平衡性，国家只规定物业税0.1%—3%的幅度税率，由各地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。

　　但是征收物业税到底能够解决什么问题呢？

　　有专家分析，在目前的房价中，税费及房产商利润占60%，建筑成本只占40%.开征物业税后，采用逐年缴纳的办法，现存的这些开发成本可以大幅下降，理论上讲可以导致房价较大幅度的下降。但是，由于在一定位置的土地的有限性，决定房价的主要是供需力量的变化，而不可能是成本。城市化的步伐是一股难以阻挡的历史潮流，至少在处于城市化核心的大中型城市，由于外来人口的不断增长以及原有居民对于更好的居住条件的渴望，对于房地产的需求会不断上升，很难做到因为成本下降了，价格就相应下降。房地产开发商会借助适当降低容积虑、提高使用建材的标准、提高园林绿化水平等简单的手段将价格维持在一个较高的水平，从而获得成本降低的大部分利益，而真正可以由老百姓享受的成本降低的好处有多少则很难想象。

　　还有人认为，物业税开征将有可能提速的一个重要原因是：房地产业已经成为偷逃税重灾区，物业税是解决房地产业偷逃税问题的手段。因为在发达国家，房地产业税收占地方总税收的10%以上，但在房地产业迅速发展的中国这一比例却不到7%.但是我们必须看到，物业税以物业的价值为税基开征，由业主负担。开征物业税后税赋的缴纳实际上由房地产企业转移到业主，似乎这样缴税问题就解决了。但是个人缴纳的物业税取代目前房地产企业缴纳的相关税费后，如果房地产价格没有相应的下降，这样税收是缴了，但是实际上增加了业主的税收负担，至少部分原先由房地产商承担的税费由业主承担了。房地产企业可以照常获得高额利润，而且原本需要其缴纳的税费却堂而皇之地被规定不需要缴纳了。

　　征收物业税后，在房地产价格难以相应地降低，而税费负担却可能转移给业主的情况下，部分人买不起房子的问题不会实质性地得以解决，而一些人住不起房子的情况实际上却会更加突出。即使按照一些专家推荐的0.8％的较低税率征收物业税，如果房子总价没有相应降低，按照70年计算业主要多负担56％的房价。如果按照每隔一定时间周期重新按照市场价值估值的计税办法，业主的负担就会更加沉重。

　　因此，虽然物业税是一个在西方发达国家普遍存在的东西，但是我们必须认识到任何税收政策都是调节利益分配的手段。物业税引入中国后，它导致的实际利益分配格局到底是什么，这可能才是征收物业税之前首先需要考虑的重要问题。