虚开虚列成本费用
不按期结算项目成本
通过虚开发票，加大成本
价外费用不计算在收入内
利用关联关系转移利润
济南国税局稽查分局近日公布了房地产企业偷税漏税的五大“黑招”，提出要通过加强征收管理、税务检查等措施来防止房地产企业偷税漏税。
去年以来，济南市国家税务局稽查分局有重点地选取了25家房地产企业，进行了突击检查，共计查补税款1579.56万元。该局经过分析，发现在企业所得税方面有五大偷税手段。
一是虚开虚列成本费用。房产建造周期一般都要跨年度，有的甚至长达数年，加上许多项目都是滚动开发，一些企业采取不分项目的方法，将完工项目成本与未完工项目成本混在一起，导致账面长期亏损或隐瞒巨额利润，而税务部门难以确认其实际完工成本。
在项目完工后，还涉及到项目的一些配套设施建设，如铺设道路，小区绿化等。对这些支出，一般要先预估，待全部工程完工后再行决算，企业为达到少缴税的目的，往往高估配套建设成本，且不按期结算；在通电、通水、通气等项目的核算上，也存在着高估成本的做法，这些都影响着计税所得额的真实性。某物业发展有限公司开发房地产项目时，2002年度在未取得合法凭证的情况下，将土地征用费多列成本802万元，造成开发成本的增加或不实，达到偷税的目的。
二是不按期结算项目成本。有的企业滚动开发，虽然房屋已全部售完，但迟迟不进行工程结算，销售商品房收入一直挂在“应收账款”上，不结转收入，导致其成本也无法结转，账面出现亏损，无法真实反映企业的盈亏，影响了企业所得税的征收。
某房地产开发公司在2000年至2004年承建的9个房地产开发项目上，有的项目已经完成多时，至今未进行项目结算，该公司将收取的产品收入742万元长期挂在“预收账款”科目不进行结转，造成少缴所得税36.7万元的事实。
三是不法企业之间相互勾结、相互利用，通过虚开、多开发票，加大建筑工程成本，减少应税所得额，偷逃企业所得税。
四是价外费用和代收费用不计算在收入内。在房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计上不计或少计收入，导致收入减少，偷逃所得税。
五是利用关联关系转移利润。房地产开发企业采用集团战略，利用关联关系承包或分包工程，如建设、装饰、建材、绿化和物业等，加大建筑安装成本，虚加工作量减少或转移利润。
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纳税百强榜不见开发商踪影
本版曾于9月19日报道过，福州市物价局公布该市商品房的社会平均成本，经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。上海、广州等城市地税部门公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税，占了欠税总额的八成以上。
9月份公布的“中国纳税百强排行榜”上，2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。
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