征收物业税缺乏产权和民主基础

　　日前，国家税务总局局长谢旭人表示，在“十一五”期间，中国将深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费，这再度引发了舆论对物业税征收时机以及征收方式的讨论。
 
　　对此，中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜以及中国人民大学行政管理学系主任在接受中国经济时报记者采访时一致表示，物业税征收虽然是大势所趋，但目前还不具备征收的市场基础以及制度环境。

　　“物业税事实上是一种财产税。主要针对具有私有财产性质的不动产——土地和房屋征税。应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，而每年应缴的物业税也会跟着提高。”毛寿龙表示，政府要向不动产所有者征税，首先就必须明晰产权关系。

　　“然而这个最基本的征税条件，我国目前都还未具备。”汪利娜指出，中国现阶段住房市场化程度很低，真正意义上由房地产市场提供的商品房比例还不到一半。许多房改房、集资建房等多种带有福利性质的房屋居住者，并未拥有房屋产权，是否也应该交纳物业税？这些房屋建设所投入的成本与土地产出价值都不一样，以房产价值为征收基准的物业税如何征收？

　　而在土地产权方面，集体土地的产权不明晰，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出；出让和划拨两种不同形式在房屋价值量上也有很明显的差别。这些问题不解决，产权就难以理顺，无法形成基本的平征线，自然也无从开征物业税。并且，在我国房屋是私有的，土地是国家的，土地与房屋如何区分？也是个难题。

　　此外，我国产权登记制度还不够完善、不动产评估制度以及评估机构不健全、相关立法配套缺位等都决定了现阶段不宜开征物业税。

　　毛寿龙认为，和一些发达国家“纳税受益”的理念不同，国内公民对自己交纳的税收用途缺少基本的知情权，抗缴物业税的情况在所难免。

　　“只有建立如政府财政公示机制、公民投票选举成立类似市政委员会、税率听证等现代民主制度才能够真正实现物业税的顺利开征以及征收功能。”毛寿龙表示，现阶段显然不具备这样的民主基础。但他表示，和业主与物业的关系一样，业主与政府之间也要经历一个相互博弈的过程。

　　尽管现实条件不足，毛寿龙认为，征收物业税仍然是一个必然的趋势。他指出，目前相当多的城市管理费用都来自于土地交易的收入，而这种短期收入不可能持续长久。随着城市土地的日益萎缩，物业税将成为城市公共服务资金的主要来源。

　　事实上，各城市可依据自己的财政收入决定是否征收物业税。有的城市的公共经营性收入高，如一些城市交通罚款多，也可以实行零物业税；有的城市公共服务成本很高，税率可能会较高。

　　而对于征收对象的界定，中国冶金工业经济发展研究中心副主任刘海民对记者表示，物业税应该作为调节贫富差距的一种方式，从收入、消费、房产占有量等多各方面制定征收标准，将征收主体定位于住房投资者和富裕阶层，而对于中低收入阶层则应予以免征。

　　对此，毛寿龙表示，物业税应该实行普遍征收的原则，在这个大的原则下可以进行微调，比如对低收入人群可以适当减免。但他对于以打击房产投资为目标征收物业税存有异议。

　　“每个城市都有租房需求，如果过于限制房产占有量以打击房产投资，将会对城市的住房租赁市场造成影响。”毛寿龙表示，不能狭隘地看待物业税的征收功能。

　　而对于开征物业税可以使房价下降的说法，北京中煜华税务师律师所主任税务师黄远在接受本报记者采访时表示，两者并没有必然联系。他指出，物业税与土地出让金是两个不同的概念，物业税不能代替地租。决定房价高低的主要因素还是价值规律和供求关系、有效需求。