北京市地税局日前出台了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》。该通知明确规定，从12月1日起，北京市对于个人转让二手房征收土地增值税。根据“我爱我家”统计，三居室以上的大户型二手商品房，房源登记量有所下降，降幅23%；客户需求量下降24%，成交量上升33%；而小户型房屋与政策下发前相比较保持平稳走势。
政府税收政策的失效原因在于需求政策帮倒忙，供给政策不作为和总体供求失衡的基本面支撑等原因，尽管政府决心很坚定，事实却总是事与愿违
系列房产税收政策悉数到场，效果怎么样呢
从去年下半年的国八条，到今年初的国六条，再到建设部，发改委等九部委的十五条政策，再到现在的土地增值税政策，二手房交易中所有涉税项目都已经到齐了，在每个政策出台之前，人们都在翘首盼望政策能够发挥作用，特别是以税收政策为代表的市场化政策手段，相信市场经济的人们更是对它充满希望，但一次次的事实证实，这样的税收政策其实是没有什么效用的。虽然政策已经全部出台，国家对房地产市场宏观调控的决心已经十分明显，但房价依然在我行我素的上涨。以北京为例，据相关数据显示，到今年十月份为止，北京房价同比上升10%以上。此次土地增值税政策的出台，笔者并不抱有什么希望，那么是什么原因导致上述结果，进而预示了土地增值税政策的结局呢？
从出台的系列税收政策来看，首先，政策全部集中在交易环节，是偏重于交易需求管理的政策，而在自主性交易占据绝对主体地位的交易需求中，政策弹性是相当小的，也就是说政策的变化对需求的影响很小，那么在总体供求失衡的大环境下，这样的政策并不能对供求产生决定性的影响。
其次政策对房产供给没有推动，反而加剧了供求的失衡。正常的政策调控应该是需求和供给同时调节，这样才能明显的减轻供求失衡的影响，而由于我国不动产税收政策的缺位，税收政策对于供给的调节是无效的。但是从出台的系列税收政策集中于交易环节看，税负的加重不仅难以影响需求，更重要的是导致了房产供给的缩水，最终出现了二手房市场的冷清，租赁市场的火暴，房价并没有得到改善。
再次是政策的一刀切导致自主性交易需求受到打压。城们失火，殃及池鱼。由于我国房产交易实名制没有广泛推广，个人信用系统没有建立，各部门信息沟通存在问题，房产过户实名制不完善，税务部门和信贷等部门对于个人的房产拥有状况没有准确的把握，导致针对投资性和投机性交易的税收政策全部呈现一刀切的现象，本来调节投机性交易的政策，自主性交易也成了被调控对象，调节结果是既打击不了投资性和投机性交易，也保护不了自主性交易，调控效果出现反作用也就不足为奇了。
从国家九部委出台的十五条政策来看，短期政策难以奏效，中长期政策市场显现至少需要三年左右的时间，而且市场化手段在我国目前宏观调控中的效用还有待讨论，放在我国这样寻租导致的政府对经济的间接干预局面更大大限制了市场手段的作用发挥，在最终调控结果不明朗的预期下，目前供求总体和局部全面失衡的局面难以有效的得到改观，短期甚至中期内房价仍然具有上涨的基础。
行政化手段需要自上而下的强势政策
据悉，最近韩国房地产炒得火热，房价被炒得非常高。对此，韩国建设交通部长官秋秉直以及青瓦台的两名官员提出辞职以示负责。韩国政府为抑制房价可谓不遗余力。在看我们国家，有哪个领导是因为房价管不好下台的，有人说房价不是政府能够管好的，但是要知道，我国目前的情况下，笔者认为，只有强势的行政化手段能够在房价调控中取得效果，然后再用市场化的手段进行引导。
政府和土地的利益关系扭曲了政府和经济的关系，政府利益性行为超过了公益性行为，要打破这样的利益关系，必须由政府部门自上而下的强势调控政策，韩国的事件可以给我们一点启示
众所周知，我国土地出让领域是问题最多的，地方政府在土地问题上形成的利益关系庞杂，制度外循环的土地出让收入形成了地方政府独特的土地财政的怪现象，不仅因为土地出让成本的严重偏离正常水平，还在于土地出让的短期收益性，地方政府不仅享受了本属于公众的收益，还享受着本属于以后各届政府的收益，这样的收益诱惑下，政府又垄断着土地的出让权利，那么土地问题形成了地方政府间接干预经济的资本，进而无形中形成了寻租的存在，一些开发商和房地产企业通过寻租获得了机会，造成了房地产领域的失去秩序，导致目前的房地产企业绝大部分是地方政府的“关系团”和“亲友团”。本来房地产市场的公共属性决定了政府的必要调控义务，但由于这样利益纠葛的存在，政府处于利益的目的，公益性的调控让位于利益性的干预，那么房价的调控更多的表现为对政府干预经济的调节。那么本来属于基本调控手段的市场化手段只能扮演引导的角色，要改变政府的间接干预经济的割据，政府自上而下的强势调控就显的尤为必要。
那么我们理解为什么韩国建设部长因为房价问题就有了一定的基础，一个基本原因在于房地产市场的公共属性决定了政府调控的必要。房价稳定在什么水平是真正考验政府市场化手段是否到位的标准。
通过以上的分析我们可以认为，要改变政府在土地问题上形成的利益关系，政府自上而下的强势调控是相当必要的，所谓解铃还需要系铃人。所幸的是我国正在对土地出让收入进行“收支两条线”的管理，逐步纳入到制度内管理，进入国家预算监督，土地出让成本要真正弥补社会利益的损失，而土地出让的收益也要用于公众事业，政府的土地利益关系能够在不久的将来得到一定程度的缓解，那么我们市场化的手段就能够真正的发挥作用。
