缺乏核心竞争力成失败主因
目前3层楼商铺仅1层营业越秀区经贸局长指缺乏核心竞争力是其失败的主因并透露有可能更名为法国城.
曾经因为假货以及物业等一系列问题缠身的北京路“香港城”有望再次“变身”。日前，越秀区经贸局局长王吉陵在接受采访时透露，法国香榭丽舍大街的知名化妆品有意进入香港城，而届时香港城将改名。王吉陵表示，香港城没有核心竞争力是其衰败的一个主要原因。那么导致国内首个“香港零关税商品城”迅速衰败的原因还有哪些？法国知名化妆品一旦进驻香港城后会否重蹈覆辙？昨日，有关政府人士、商家和业内人士分析了香港城经营失败的原因，并认为如建“法国城”应吸取教训，在定位和规划管理上须改进。
经营现状“香港城”二楼全成本地店
难见香港产商品，三四楼都已关门
上周六，广州市越秀区相关部门发布了“香港城”或变“法国城”的消息，记者趁着周日北京路人气旺之际，专程到位于中山五路“新大新”百货公司正对面的“香港城”实地调查。
食品店卖的是内地货
“香港城”现在的客流量有多少？记者在门前观察了约15分钟，发现不少人会停下脚步在门前观望，但走上扶手电梯径直上“香港城”的仅8人。
从电梯进入二楼后，首先映入记者眼帘的是一家食品店。店内销售的都是港产食品吗？记者随手拿起一袋袋包装精美的食品，仔细查看标识上的产地，没想到原产地不是写着“江门新会”就是“珠海斗门”。好不容易看到一盒标明是香港产的“元朗”蛋卷，同行的摄影记者又小声说，广州任何一家大型超市都有销售这种蛋卷，有时超市会员的价格还比这里便宜呢。“你们为何出售的商品不是香港产的？这与其他零食专卖店有什么区别呢？”面对记者的质疑，一名销售员不假思索地说：“其他专卖店主要卖散装食品，我们卖的都是袋装的。由于香港产的食品价格高，在广州没有太大的市场，所以我们早已经转销市场上热门的食品了。”
商铺店主基本无港人
走出食品店，记者在二楼转了一圈，尽管是周末，“逛城”顾客并不多，显得有些稀稀落落，与大街上熙熙攘攘的人流形成鲜明对比。二楼20多间店铺大多是走低端路线的服装、饰物商店。走道上随处可见“30元一件衣服”、“38元一件衣服”的广告招牌。尽管如此，仍是看的多，进店挑选的没见几个。
记者走进当时二楼人气最旺的“九龙刺青馆”内，有五六个顾客在文身，记者与店主闲聊时了解到，这个刺青馆最初是由香港人经营的，可是没过多久，就转租给了一名广州人，现在的女店主已是几手转租后的老板了。“香港城”不是要香港居民凭着身份证登记后才获得经营资格吗，怎么变成了“本地店”？女店主解释说，据她所了解的情况，现在二楼的店铺基本没有香港人打理了。原先的香港籍店主，大多将店铺转租，有的甚至连定金都不要而放弃了店铺。
三楼难以经营已关门
转完二楼，记者正想上三楼看看，却发现三楼被塑料布围蔽，楼上黑漆漆的没有一丝灯光。巡逻保安说，三楼因难以维持经营，已经不开了。
在离开“香港城”前，记者进入了一家颇具特色的专营印巴饰品的店铺，从售货小姐处得知，这个仅3平方米的弹丸小店，每月租金竟高达3000元，售货小姐形容是“寸土寸金”，她说，每天微薄的利润根本无法凑齐“天价”租金，日日都是惨淡经营。
问题分析各方分析“香港城”经营衰落原因
商品缺少竞争力有如老鼠街
越秀经贸局局长王吉陵：没有核心竞争力是主因
日前，越秀区经贸局局长王吉陵在接受记者采访时透露，在最近友好访问法国香榭丽舍大街时，香榭丽舍大街方面表示，法国品牌化妆品有意进入“香港城”经营，并已派人前来考察过，但具体细节仍有待进一步商恰。
王吉陵说，当时之所以取名叫“香港城”，是针对真正港产商品而言的，香港城自2004年1月开张以来，主要经营服装、珠宝饰品、钟表等商品，但其中真正香港产的并不多，大部分商品在内地其他地方也能买得到，像一些名牌化妆品、衣服等，几乎所有大型商场都有卖，久而久之香港城就失去了其核心竞争力，这也是香港城最终失败的主要原因。王吉陵还说，香港城的衰败是有很多种原因的，内部管理矛盾重重也是一个方面。
香港城内商家：店铺小影响档次难吸客
香港城内一位不愿透露姓名的女老板说，刚开业那一阵子，顾客们可能是冲着“香港城”这个名字而来的，每天人都很多，渐渐地就少了，而现在一天只能做成几单生意。她还认为，这些专为个体户设计的10平方米小面积商铺虽然有降低租金总价的好处，但由于面积小，加上铺位排列与设计过于粗线条，摆卖的东西看起来很难上档次，有点像“老鼠街”摆卖的商品，也就吸引不了顾客，自然而然生意就日渐萧条。
业内人士分析，匆匆开业的香港城在招商环节没有遇到什么困难，原因是得到了各级政府部门和不少香港个体户的支持响应。但其一期仅百余个铺位，楼上又是规模更小的“老鼠街”和小型手机市场，对于逛惯了购物广场和步行街的顾客而言太不过瘾。铺位过少以及铺位设计缺陷带来的可视性缺乏，也为香港城迅速衰落埋下隐患。
专家：香港城在广州缺少优势
广东商学院经贸学院的刘博士昨日表示，目前国内外市场已经达到非常高的流通水平，因此香港城在业态上的卖点也只能局限于手表、珠宝、时装、化妆品等几个受CEPA零关税益处最大的行业，而这些业态恰恰早已处于品牌经营阶段，即便具有价格上的优势，消费者也不会轻易选择。导致香港城开业初便出现这样的情况：特色食品与精品比较受欢迎，而并非那些零关税产品。
刘博士还说，香港城的运营方式与北京的第五大道极为类似，都是以小业主独立经营为主体，经营状况与管理方没有关系。其实，没有号召力的小业主的经营和回报实际上极度依赖整体的项目进展，所以两个精心包装的项目在整体经营失控的条件下，出现了几乎同样的问题。但幸运的是第五大道引进了诸如全聚德、星巴克等品牌，吸引了不少消费者，而广州香港城却没有。有了香港个人游，穗港交通又十分便利，很多广州人都直接跑到香港购物，香港城的商品在广州本地优势不大，久而久之，香港城在市场经营上的矛盾便越来越突出。
此外，刘博士认为，广州香港城不但给那些想到内地博机会赚钱的香港个体户好好地上了一堂风险课，也引出了一个常被投资者忽视的问题：投资商铺决不是看到有好机会交了钱就完事，必须要考察发展商有没有好的物业管理手段。
业内意见经济师：变身“法国城”注意两个问题
越秀区经贸局王吉陵局长上周末在接受本报记者采访时指出，北京路“香港城”或变身“香榭丽舍大街”（即“法国城”）。据此，本报记者昨日采访了业内人士——经济师陈容秋。陈容秋认为，北京路的“香港城”要变身“法国城”首先是作为市场经济主体的企业发挥主观能动性调整经营范围的举措，是市场经济的具体表现。从改革开放至今，无论是国家、省，还是市、区等多级部门在这方面都积极地展开过探索，然而在漫漫探索过程中成功者却寥寥无几。兴建“香港城”、“广州城”、“中国城”等已经不是新鲜事物了。
据王吉陵局长介绍，“香港城”自2004年1月开张以来，主要经营钟表、珠宝饰品、服装等，但香港城内的大部分物品都能在其他地方买到，真正港产的东西并不多，所以这些年“香港城”经营方面一直不景气，且存在不少问题。陈容秋说，昔日风光无限的“香港城”要“变身”，其中的经验教训应该成为以后该商场在探索出路方面的宝贵经验。以后或“变身”为“法国城”应充分吸收前车之鉴，总结归纳“香港城”经营之道不成功的问题所在。
“香港城”这类平台是否符合市场需要
陈容秋认为，首先从微观角度企业角度来看，企业是否需要类似于“香港城”这样的经营平台、销售渠道？对于知名企业的知名品牌而言，在市民心目中拥有较高知名度的企业或品牌在进入国内城市前，市场上有多种选择的销售渠道、展示平台，足够其开拓国内市场，建立其在市民心目中的品牌形象。例如，国际上著名的国际品牌大都会选择五星级酒店等场所，走高端路线销售其产品；他们当然不会选择与自己品牌档次不相匹配的场所销售，否则无疑是自毁形象，起反作用影响到产品的品质。作为市场上大部分的普通产品，在激烈的市场竞争中，即便是进驻“香港城”这样的平台，普通商家也难以打开市场建立自身优势。
“市场经济时代一定要符合商业运作规律，符合商业中心所需的客观必要条件。”陈容秋指出，从宏观上讲，无论是大型购物中心还是商品批发市场等，其商业聚集有其客观因素。“所谓的客观因素，当然是指它的商业聚集是慢慢自发形成的，不需要人为，不能光凭主观意志的。”除了上述条件外，商业中心的确定与城市发展、城市中心东移、人口迁徙等内在因素紧密联系。
运作主体是什么能否驾驭大品牌
陈容秋指出，运作主体这一要素也是不可忽视的。以“香港城”为例，应该承认它的定位是清楚明确的，问题出在它的具体执行过程中。由于运作主体这一因素的缘故，“香港城”从最初的原产地是香港的产品到最后的鱼目混珠，甚至假冒伪劣产品也出来了。如果“香港城”的经营主体有类似于广百、友谊等公司，经营方式有如百货公司这种运作模式（不是单一主体），能将香港所有高品质的产品网罗到旗下。那么这种运作品牌能力强大的模式不但能驾驭知名品牌，而且能保持强大吸引力和竞争力。以百货购物公司形式运作的模式，避免了单一主体运行中高风险的弊端，可采取利益分成制度保证品牌商品的可赢利性。
至于北京路“香港城”或变身为“法国城”，陈容秋则表示，“法国城”的成败决定于两点，其一是能否将“香榭丽舍大街”上的世界顶级商品吸引来；是否有较好的运作主体有足够的运作能力驾驭著名品牌。当记者问到或变身“法国城”的前景如何，陈容秋坚定而多次表态“不抱乐观态度”。
大百货公司经理：担心“法国城”硬件未够
对于法国知名品牌将有意进入北京路香港城一事，经媒体报道后，也引起了业界的较高关注。昨天，记者分别采访了广州两个某知名百货公司的总经理。
其中一位总经理认为，他也看到了报道，但对此他个人持怀疑态度。首先，引进世界上知名一线品牌化妆品当然好，对北京路步行街肯定有促进作用，但他认为，“香港城”刚开始由于得到了政府的大力支持，曾一度受到关注，但后来随着一系列问题的出现，作为经营者本身并没有处理好其中的关系，而是导致“香港城”日益走向衰败，才导致政府方面有此考虑，但是能不能引进是一个问题，引进之后能否顺利发展又是一个问题。
这位总经理说，引进世界上知名一线化妆品的商场硬件要求非常高，要跟他们的品牌相匹配，而北京路“香港城”所在地没有这个硬件，他透露，目前在广州能引进世界知名一线化妆品的只有友谊商店和广百百货。
而另一位总经理认为，“香港城”原先发展的是单一业态，而且最终并没有真正地发展起来。他认为，“香港城”最终走向衰败，和它缺少一个优秀且负责任的开发商分不开。他认为，由于商铺只能依靠经营获得收益，其商业性决定了对开发商和物业管理的商业经营、管理水平势必要求更高。天河城、中华百货的成功很大程度上来自于商业物业管理，而一个负责任的开发商，往往会在出售商铺后，组建物业管理团队负责统一招商、代租或进行返租，以此保证投资者的回报，所以不管引进什么，开发商至关重要。
香港城两年兴衰
●2004年1月，九成九有赢利
1月份，受CEPA香港部分商品零关税政策正式实施驱动，广州浚泰百货在全国抢先推出了内地首个香港零关税商品城（俗称香港城）。首期仅是商场的第2层，面积1300多平方米，分为109个档位，全部租罄。
当时，经营者绝大部分是香港居民及其亲属代表，当中有不少是品牌企业的代理商，也有香港“打工一族”。产品主要有高档化妆品、服装、首饰、精品等四大类，有的直接从香港企业设在香港的工厂中提取；有的从香港企业在珠三角的生产厂中提取；有的来自香港批发市场。据相关部门统计，每日客流量少则三四万，多至近十万，商家九成九赢利，充分显示了CEPA政策的威力。
此后，在广州香港城的影响下，广东省内深圳、中山、珠海、佛山、韶关等地先后宣布推出香港城项目。并且，随着CEPA在内地的升温，北京、昆明乃至西北地区20多座城市也计划包装各式各样的“香港商品城”、“香港街”、“港澳商品城”等商业项目。
●2004年2月，爆出假货传闻
有媒体爆出香港城涉嫌卖假货。同月，越秀区经贸局相关负责人出来澄清：经过几天的调查、取证，证实北京路“香港城”货品不存在产品质量问题，市民可放心前往购买。
●2004年4月，租赁又起风波
因向三楼扩张引出租赁纠纷。在媒体的多次曝光后，香港城自2004年夏初起生意一落千丈，大量香港经营者宁愿放弃押金也要选择撤出，而留下的商铺，有的几经转手，有的干脆无人问津。在租金价格上，尽管二楼铺位已经跌至300元/平方米不到，但也再没有人愿意接手。
●2004年7月，物管移交“粤华”
受广州市浚泰物业发展有限公司聘请，粤华物业进驻香港城从事物业管理工作。
●2005年7月25日，多个商铺被查
合同期满，粤华物业将物业管理服务工作移交给浚泰公司。但由于租赁纠纷，香港城多个化妆品商铺被管理处查。随后，在越秀区信访办的主持下进行调解。
●目前，繁华景象不再
香港城只有2楼有部分铺位继续营业着，3楼、4楼几乎没有商铺，景象比较冷清。
