流言：并非空穴来风？
日前，国税总局一纸《通知》让业界十分不安。该《通知》称，土地增值税涉及的“普通标准住宅”认定，要在前期颁布的《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》关于“普通住房标准”的范围内从严掌握。这也就意味着，“非普通住房标准”或者很可能将由原来的“144平方米以上”变为“120平方米以上”。对此，地产专家认为，短期内广州“非普通住宅”的二手成交必然会受到影响，而二手增值税将扩大征收范围的流言也就在这个时候，在业界流传。
某立足于老城发展的二手中介公司老总对记者说：“现在我们最怕的就是旧政策复活，比如增值税，其实不是一个新税种，只是以前一直没有严格实施。”他认为，土地增值税将从严征收，这是肯定的。接下来，房地产交易税的各种优惠条件，有可能会逐步取消。市场传言并非空穴来风。
目的：仅为促进成交？
但是，也有业内人士认为，坊间传此流言，其实是中介从业人员利用信息，从中作祟，以尽快促成120平方米至144平方米的住宅尽快成交。而买卖双方出于最近政策波动太快，防范政策风险的心理很重，也很容易被说服入市。
珠江新城某地铺从业人员告诉记者，本周一，他们就成交了一套130平方米的单位，当时买卖双方因为税费的分摊无法谈妥，后来他们把此传言告诉买家，让业主从速作决定，后来业主真的就让步了。
市场：大户价升量跌？
从9月中旬实施的针对非普通住宅的土地增值税征收以来，广州大户型豪宅成交出现价升量跌的趋势，记者从满堂红、中原等二手中介处了解到，跌幅至少达两成以上。记者从珠江新城某地铺处了解到，该地铺144平方米以上的大户型销售缓慢，“这两个月成交了不到5单”，但最近“120平方米以上的户型几乎每天都有成交”。
同时，由于业主将增加税费转嫁于买家头上，二手价格快速上升。以豪宅产品为主打的珠江新城表现尤其明显，据中原地产研究数据表明，10月份，珠江新城指标性楼盘的二手成交都呈现价格猛升的现象，如南国花园、新城海滨花园和新大厦等，平均上升了2000元以上>平方米。
专家：二手豪宅过冬？
业内人士对豪宅二手市场担忧重重，有业内人士坦言，广州豪宅二手市场将会进入冬天。
广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平认为，国税局《通知》将会进一步打压豪宅二手市场，令准备进军豪宅市场的投资者却步，而准备开发豪宅的发展商也会犹豫不决。
■新闻背景
增值税征收将扩至120平方米？
购买二手大户型的成本再次增加。9月14日，广州针对非普通住宅征收土地增值税。土地增值税的征收范围从先前只针对“商用物业”，扩大到“144平方米以上的大户型”。时下，业界流言四起，称征收范围将扩至120平方米的“准大户型”上。
流言促使敏感的市场波动，120-144平方米的“准大户型”加速成交。据悉，近两个月以来，144平方米以上大户型的成交呈现价高量跌的趋势，成交量降了两成，而“准大户型”产品成交稳步上升。
征收范围会不会再扩大？记者日前从广州地税局处了解到，广州土地增值税的征收范围目前仍然实施144平方米的标准，暂没继续扩大征收范围。然而，市场却有些悲观地认为，流言并非空穴来风，从严控制的可能性很大，二手豪宅市场即将进入冬天。
■服务贴士
“非普通住宅”增值税按两种方法征收
据了解，目前广州市民在海珠区、芳村区交易中心进行非普通住宅二手交易，递件时已要求提供上一手购房发票原件，市交易中心在递件后、完税时由调房站进行核对征收。不能提供的，必须由业主本人或代理人签写具结书，声明不能提供发票，同意交纳增值税，这时调房站便对业主全额征收3%的土地增值税。如能提供上手购房发票，调房站将进行核计，看是否增值，有增值的按“增值额”的四级超率累进计算，缴交土地增值税。没有增值的，则需要到地方税务局开一张《免税证明》，才能办理过户手续。
具体计算方法为：
第一种，不能提供上一手购房发票的。
非普通住宅土地增值税＝（转让收入－转让收入×90%）×30%（即转让收入全额×3%）
第二种，提供上一手购房发票的。
非普通住宅土地增值税＝[转让收入－上一手发票价格（每年加计5%）－相关税金]×适用税率。
“适用税率”为：
1、增值额未超过50%的征收增值额的30%；
2、增值额为50%-100%的征收增值额的40%；
3、增值额为100%-200%的征收增值额的50%；
4、增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.
■城市连线
北京：政策较广州宽
自今年12月1日起，北京对不满三年转手的非普通住宅强制征收土地增值税。但并没有广州严格，还是执行了一些优惠条件。
首先，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。广州则是对所有的非普通住宅，只要转让都必须缴纳土地增值税。
深圳：“普通住宅”标准放宽
从本月1日开始，深圳对房地产交易中能够享有税收优惠政策的“普通住宅”标准重新界定，与此前的“普通住宅”标准相比，新标准在面积条件和价格上限方面都做出了微调，根据这一调整，深圳普通住宅范围将在目前基础上有所“放宽”。
调整后的“普通住房”需同时满足以下条件：一，住宅小区建筑容积率在1.0以上；二，单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下；三，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。其中，单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下两个条件符合其中之一即可。和此前普通房标准相比，新标准在面积条件上增加了单套住房套内建筑面积120平方米以下这一条件；同时将原有的实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下提高到1.44倍以下。
合富辉煌集团控股董事、副总经理黎振伟也认为，该《通知》发出了一个限制豪宅投资的信号，让有钱人在考虑投资豪宅时要考虑的因素增多了，投资比例必然下降。其实，投资过多必然会带来“炒风”，这反而对楼市的长远发展不利。所以，该《通知》的出台对整个楼市来说是一件好事，让楼市的风险进一步降低，但短期对二手市场的影响无疑是巨大的。
