图为06年1-8月天津市内六区二手房成交量
自2006年8月1日起，各地税务机关按照“房地产税收管理一体化”的原则，将个人转让住房应缴纳的个人所得税与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。就目前天津的情况来看，征收个人所得税（以下简称“个税”）细则还没有下发，可以说天津的个税政策还没有正式实行，但是它的存在是不能忽视的。个税开征消息公布一个月后的今天，二手房市场是否依然如初？买房者、卖房者、经纪公司是否还是“我行我素”？个税，值得你我关注！
经纪公司是联接买方和卖方市场的一个纽带，也许对于二手房市场的变化，他们更具有发言权。
孟祥坤：易安置家房地产经纪有限公司置业事业部总经理
细则虽未下发，效应已经初显
虽说个税细则在天津还未正式下发，但自8月1日个税政策执行以来，天津的二手房市场已经出现了一些变化。
首先表现在成交量上，从各方面的数据来看，6月份以前，市场的成交量市内六区是维持在日均150套左右的，从6月份开始，国家相继出台了二手房交易营业税延长征收年限至5年、二手房交易征收个人所得税等相关政策，日成交量下降到日均120套左右。8月1日个税政策实施后，交易量明显下滑，日成交量下降到100套以下，市场进入观望期。
在个税征收前，在交易量上还出现了一些异常现象：税务总局在7月26日公布了自8月1日起征收个税的消息，此消息一公布， 8月1日前的几天时间里出现了紧急过户现象。举一个例子，河西区7月31日的过户数量为192件，平时正常过户数量基本在30件左右，这种大数量的过户与平时是有很大反差的。同样的现象在5月底也发生过一次。究其原因，这种现象的产生首先是消费者面对政策做出的自然反应，其次是个别公司为促成成交，承诺帮助客户“避税”，诱导客户进行带有风险的违规操作。
不可否认，自8月1日个税政策执行以来，作用还是比较明显的。首先是二手房交易市场更加规范。个税政策执行后，投机性购房者数量明显减少，个税的征收对二手房交易过程中的投机行为起到了较好的抑制作用；一些小的不规范的中介公司也受到规范和制约，随着细则的执行，整个行业的投机现象将逐渐减少。其次对于真正存在需求的购房者来说，可能会延缓购房时间，因为天津个税细则还未下发，消费者还不能对“税”入座，个税细则下发后，客户会更理性一些。
目前来看，经过这几个月政策的消化期，随着传统“金九银十”销售旺季的到来、天津市个税细则的实施，预计整个二手房市场会迎来放量期，消费者的观望情绪逐渐淡化，天津市的刚性需求会集中爆发出来。
市场不断规范，行业健康发展
对于房地产经纪公司来讲，个税政策的出台和执行是一件好事，从易安置家来讲，我们期待个税细则的出台，也坚决维护政策执行。面对个税的出台，为了给客户提供专业的政策解答、客观的市场分析，公司的研发部第一时间学习了相关政策法规，并联合权证部和培训部组织针对业务人员的相关培训。7月底到8月初的两周内，公司各连锁店不断接到客户关于个税的咨询电话，专业的房地产知识和对待个税正确的态度，让客户对国家政策有了清晰明确的认识。
尽管目前天津二手房市场还很不规范，行业还存在一些问题，如行业标准不统一，服务标准有待提升，从业人员的素质急需提高等等。但是二手房的发展前景还是很好的，行业本身来讲就是一个朝阳行业，再有就是天津经济的不断发展，环渤海经济圈的形成，天津将会向大城市的方向迈进，而与其他大城市相比，天津二手房的泡沫现象不是很明显，购房者多是刚性需求。
因此随着二手房市场本身的不断发展，政策的规范和调节，行业的自律和完善，天津二手房市场会在调整中不断规范，一些诚信经营、注重服务的品牌中介公司也将会在竞争中脱颖而出，成为行业的领跑者，相信通过政策的指导还有我们自身的努力，二手房市场会朝着更规范、健康的方向发展。
某先生顺驰二手房某店店长
从业时间：两年半
自8月1日二手房个税政策执行以来，从我们自身的情况来看，二手房交易数量明显减少，并不只是顺驰存在这种情况，而这是天津二手房市场的现状。椐顺驰8月初估算，以前天津市可能有每月4000套的成交量，受个税政策影响这个数字可能会减半。至于房价能否下降这个问题还说不好，这要看市场的调节情况。例如前两年国家出台政策时，从政策本身考虑房价应该下降，但事实并不非如此，政策起到的作用更多的是延缓了人们的购房，但并未从根本上解决人们的购房、住房问题。我认为个税也不会例外，现在天津个税征收细则还没有下发，人们更多的还处于观望状态，但他们对住房的需求没有改变，（当然这里不包括投机性客户）存在真正购房需求的人还是要买房的。
个税政策执行后，征收20%的个人所得税的规定可能让更多的“卖房者”变成“出租者”，更多的人会选择以“租”代“售”，所以以后天津的租房市场会比较繁荣。征收20%的个人所得税是一个不小的比重，具体细则可能数额不会这么多。北京个税征收细则已经下发，规定征收个税的份额为1%，天津应该也不会太高。
总结：
个税政策的执行已过去了一个月的时间，从各方面的数据显示来看，二手房并没有出现价格爆跌和大量抛售的局面，更多的人是处于“观望”状态，导致8月份二手房交易量大幅度下降，但这种现象也只是新政的一个“短期效应”。个税政策主要控制的是投机性客户，毕竟买房者中的“投机者”只是一小部分，更多的是存在真正需求的购房者，随着个税细则的下发，人们对个税政策将会形成一个清晰的认识，人们会重新加入买房大军，这种购买需求的突然释放将会引起短期内价格的浮动，另一方面，个税征收的对象是卖房者，同样的房子，卖房者不会心甘情愿降低自己的“利润”，最终会将这部分“税”转嫁到“买房者”身上。所以二手房的价格升的可能性还是有的。
个税政策下发后，交易量小了，但这并不意味着人们的购房需求降低了，就象新房一样，尽管价格一直高而不降，但是存在购房需求的人还是要买的。二手房也会例外，政策对人们的刚性需求不会产生本质上的变化，所起的更大的作用就是将这种需求延缓，让二手房市场更加理性，随着市场的完善，人们买卖二手房较以前会更理性一些。
二手房的买卖还是进行着，我们期待着天津二手房个税政策细则的下发。我们也期待着随着个税的征收，二手房市场更加规范。
小提醒：
二手房征个税计算方法（按国家规定的征收20%的个人所得税计算）
1.个人出售已购公有住房
应纳税所得额=售房款-住房建筑面积×4000元/平米-合理费用
应纳税=应纳税所得×20%
2.已购公房产权人补交出让金后变为售商品房
应纳税所得额=销售额-住房建筑面积×4000元/平米-补交的土地出让金-合理费用
应纳税=应纳税所得×20%
3.个人从市场上购买已购公房按规定补交出让金后变为可售商品房
应纳税所得额=销售额-购买价款-补交的土地出让金-合理费用
应纳税=应纳税所得×20%
4.个人从市场上购买的其他商品房
应纳税所得额=销售额-购买价款-合理费用
应纳税=应纳税所得×20%
随着人们对居住环境要求的不断改变，换房族大军人数也在不断增加，由此二手房市场也渐渐热络。对于部分想改善居住环境，但经济能力又有限制的客户，购置合适的二手旧房，也是一个很好的选择。
买二手房和选新房一样都不应该马虎大意，购置一套房子不容易，购置一套称心如意的房子更不容易。在买二手房的过程中如果您稍加注意一些环节您也许会省去很多不必要的麻烦。
以下是我们给您提出的一些小建议，希望能对您购买二手房提供一些帮助。
建议一：选择适合自己的购房渠道
如果您决定了买二手房，那首先考虑的就是购房渠道的问题了，也就是“独立购房”还是通过“中介渠道”购买二手房。因二手房交易过程相对比较繁杂，如果您对二手房的交易过程比较熟悉，可以选择“独立购房”，这样可以省去一些中介费，交易也更加直接方便。相反，如果您对二手房的交易过程不是很了解，就需要依靠中介公司了，这时需要注意的就是中介公司的选择。要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的正规中介公司，这些公司一般规模比较大、口碑比较好，给您提供的不仅仅是满意的服务，更多的是交易的公平和放心。
建议二：认真考虑房屋单价和总价
在购买二手房时不要只看总价还要看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像新房销售，大多数情况标明房屋的单价。因此，有些二手房乍一看上去，许多购房者觉得总价很低，房子很便宜，但如果认真计算，二手房建设年代久，居室面积小，设备也是一个问题，这样算下来每平方米建筑面积单价并不低。所以，购房人在购买二手房时，算算单价，再拿这个单价和周边的新房做做比较，这套房子值不值这个价钱也就心里有底了。
建议三：选房还需实地调查
如果您看上了一套房子，不要只是听房主或中介的介绍，亲自去房屋考察一下是很有必要的。首先就是房屋的建筑质量，在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其实不然。每一套房子由于建筑材料、施工工艺、施工质量的不同，质量也千差万别。购房者在选择二手房的时候，要仔细考察房屋的质量，从外立面到楼道，从墙体、地面到门窗、管道，每个细节都要认真观察。其次还要看物业。人们在购房时往往会忽略物业对以后的居住生活的影响，事实上，良好的物业管理是与良好的居住生活息息相关的。有些购房者在选房时对物业不是很了解，居住后与物业公司产生很多矛盾，影响了良好的居住氛围。
最后还要看看房子的周边。社区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节需要认真考察，但对社区周边的环境考察也不能忽视。如周围是否有许多生活、商业配套设施，购物是否方便、出行是否方便、就医是否方便、周围有没有大规模的拆迁改造、噪音是不是能影响到正常生活等，这些都将影响以后的生活质量。
建议四：签约前查看相关证件明确产权
在购房前查看房主的身份证、房屋产权证等证件，以确保卖房具有合法资格。购买房屋前明确房屋的产权很重要，因为产权问题引起的房屋纠纷的案例是很多的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适购买时也要慎重考虑，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。
建议五：合同内容要细化
购房合同要明确买卖双方的权利和义务，把您认为有必要写上去的重要条款要坚持写在合同里，所以相关的费用可以列了清单双方签字确认，作为合同的附件，以免引起不必要的纠纷。同时要确保合同的合法性，具有法律效力，最后还需要到相关部分做法律公证。
建议六：亲自办理转让手续
有些人在购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，交由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，从而造成房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。
购房过程中切不可因小失大，只有买的时候细心，住的时候才会舒心，才能买到放心合适的房子。
