3月20日，国家税务总局发布《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），与先前的《关于房地产开发企业有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）相比，31号文件在预售收入征税标准等方面进行了修改。
一直以来，房地产开发商被冠以“利润巨人”、“纳税侏儒”的绰号。业内人士认为31号文件是遏制房地产企业偷漏税的“猛药”，能减少开发商偷逃税现象的发生，同时增加了房地产企业的实际税收负担，最终可能降低房地产企业的利润率，特别是房地产企业取得暴利的空间将大大缩小，使社会财富得到均衡配置。
出台背景
房地产开发企业偷逃税现象严重
房地产行业具有复杂性、多样性、滚动开发性及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点，房地产开发企业经营前期占用资金量大，收益多在中后期才能体现，这在客观上为开发企业延迟缴纳税款甚至逃税提供了便利，不少房地产企业通过用房屋抵项目工程款、伪造或高估开发成本、隐瞒销售收入等方式欠税甚至偷税。
事实上，早在2003年，国家税务总局就下发了83号文件，文件的出台加强了房地产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，这一文件中的一些规定已不能适应客观形势的变化，必须加以完善，31号文件应运而生。
“31号文件的出台和房地产行业的偷逃税有直接关系。”福州大学房地产研究所博士王阿忠表示，目前，房地产开发企业偷逃税现象仍较严重：2005年，全国范围内，房地产检查共查补的税款达371117.97万元，占企业应申报纳税额的5%-15％，查补数额巨大，税款流失严重，而2005年度中国纳税500强企业排行榜前300名内，没有一家是房地产企业。“‘利润巨人’成为‘纳税侏儒’，可以说，房地产开发企业偷逃税现象相当严重。”
新规解读
调整预售收入征税标准企业负担将加重
与83号文件相比，31号文件做出了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质，将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%.
事实上，将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，并将比例由15%提高至20%，是31号文件最明显的变化。
“这项规定对福州的房地产开发企业有较大影响。” 原福建中庚集团执行总裁江映辉表示，向利润率比较高的开发项目征收20%的预计计税毛利率，问题不会很大，但目前福州市场开发商的项目利润率基本在百分之十几（部分项目除外），据此征收，开发商负担加重。同时他还认为，新政策执行后，由于房地产开发企业税负增加，开发商很可能将税收成本转嫁到消费者身上，有可能导致房价上涨。
对此，王阿忠认为，新规只是将原来规定的税收优惠政策取消，对房地产企业原本就该交但先前却没有交的税进行缴纳，这是正常的国家纳税政策；而且新规是对企业的收入进行征税的，对企业而言，原来靠逃税而获得的非法收入将减少，但不会提高企业的成本。如果开发商借此抬高房价，则上涨的房价中会有一部分转为税收被国家征走。“部分开发企业利用‘虚假成本’使预计营业利润下降，从而达到逃税的目的，而新规改为按预售收入的预计计税毛利率征收后，这一现象将被消除。另外，开发商如果抬高房价，结果将有更多的管制政策出台。”
福建天福集团董事长陈一表示，该政策出台后，将促使房地产企业加强成本控制以及经营成本、管理成本等方面的精心测算，使企业的内部管理更精细化。
明确开发产品完工标准 确保税收不流失
31号文件还对房地产项目完工标准进行明确界定，凡符合下列条件之一的，视为房地产项目已完工：
一是竣工证明已上报房地产管理部门备案的房地产项目（成本对象）；
二是已开始投入使用的房地产项目（成本对象）；
三是已取得了初始产权登记证明的房地产项目（成本对象）。
有专家认为，对开发产品完工标准进行界定，主要考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本，相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，积极性就不存在了。房地产项目迟迟不收盘，不给建筑、装修、绿化等相关业务公司结账，是房地产企业拖欠税款的惯用手段，因此，从税收角度规定开发产品的完工标准，可以保证国家税收不流失。
“这一规定便于税务部门对相关税收进行核算。”江映辉表示，尤其对于规模较大的项目来说，由于开发商往往分期开发，整个项目的开发时间较长，那么，何时才算完工？何时才能进行相关的税收核算？没有明确的界定，税务部门对税收的征收及监管也很难开展。
王阿忠则认为，界定产品完工标准主要用于让开发商自行选择是卖现房还是卖期房：卖期房就要按此规定交税；卖现房就按实际利润率缴纳税款。“通过开发商的选择，可间接验证该税的合理性和有效性。”
新办企业不能享受所得税优惠 防止开发商避税
31号文件规定，房地产开发企业和以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
目前，房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘（项目）就新办一个公司，盈利率较高。根据先前的规定，新办房地产企业以及从事房地产销售的相关企业将享受一年内免征所得税的优惠政策。
此外，相关文件有规定，为安置自主择业的军队转业干部和随军家属就业而新开办的企业，3年内免征企业所得税，但该规定没有对新办企业的经营范围进行任何限制，因此，一些房地产企业通过招聘军队转业干部从事房地产销售业务，进而申请减免房地产开发企业所得税。业内人士认为，31号文件规定新办企业不能享受所得税优惠，从源头上杜绝了开发商以新设项目公司避税的可能性，堵住了税收漏洞。江映辉表示，这项规定有效地防止部分开发商采用变通手法进行避税。
借款利息扣除有限制 再防企业避税
新规还指出，开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除，未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
“这将进一步降低房地产企业利用资本弱化和关联交易进行避税的可能性。”王阿忠表示，商品房与其他商品生产在投资上最大的不同是：投入的大部分开发资金转移到了开发产品的成本上，开发商通过房屋买卖将资金回收并赚取利润，表现出使用资金量大、投资回收期短的特点。因此，融资借贷对于房地产企业来说是常有的事。因此，新规中允许关联方借入资金金额在50%之内可免税。但一些开发企业利用关联交易，通过大比例的融资虚增利息支出，来降低税基，达到避税目的。为避免这种情况的发生，新规强调了借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除，这就在一定程度上避免了上述情况。
放宽新办企业广告费等税前扣除限制 减轻企业税负
文件的另一项规定是，新办企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
“这项规定对于开发商来说是很有利的。”某开发商表示。事实上，新办房地产企业在其项目开发初期不可能取得收入，但在广告费、业务宣传费和业务招待费等方面的支出却不少，此时这类费用无法在税前扣除，企业税负较重。 “新规定允许这类费用向后结转，对于房地产企业来说，由于后期开始有收入，自然希望能把开发初期的一些支出转至后期扣减，以减少税基，从而减轻了企业的税负。”王阿忠表示。
