记者昨天从市地税局获悉，国家税务总局日前发布《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，对于今后新办房地产企业，将不再享受普通新办企业的税收优惠，同时对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整。
新办房地产企业吃不着免费馒头了
据了解，目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营操作新项目，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，这样可以享受到国家关于新开公司的优惠税收政策，盈利率较高。但根据新通知规定，对于今后为操作项目而新成立的房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业将不得享受新办企业的税收优惠。这就使开发商的开发成本大大增加。
南京地税有关人士分析认为，这部分成本是转嫁给购房者还是由房地产公司自己承担，关键是要看各地的房地产市场需求，如果市场需求弹性大，那么消费者承担的税收负担就轻，企业承担的税收负担就重；如果需求弹性小，消费者承担的税收负担就重，企业承担的税收负担就轻。而从目前南京的情况来看，今年房地产市场价格基本平稳，供需较平衡，已经逐渐转向买方市场，因此开发商要想将增加的成本转嫁到消费者身上还不太容易。但是郊区、县的房地产价格还有一定的上涨空间，这些地区的房地产商完全可能将税收负担转移给消费者，从而推动房价上涨。
房地产预售收入所得税上调5％
在未完工开发产品的税务处理问题上，《通知》规定将区分经济适用房和非经济适用房两种情况处理。经济适用房项目的预售收入的计税毛利率不得低于3％；非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％、位于地级市城区及郊区的，不得低于15％、位于其他地区的，不得低于10％。
记者了解到，根据已经执行3年的国家税务总局83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15％的预计营业利润率缴纳企业所得税，但根据此次新规定，大部分房产企业预售收入的预计计税毛利率都将提高到20％，这意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税。
一位不愿透露姓名的税务专家认为，这有可能导致南京各郊区商品房价格的上涨。虽然南京市已经执行了20％的预计利润率，但市中心和城郊区的毛利还是有一定的差别，这就有可能使价格相对便宜，利润稍小的部分郊区房价小幅上涨。该人士还指出这种不分房产类别，不分城市地段的最低计税毛利率不太科学，比如别墅和普通住宅毛利率就不同，应分别执行不同的预计利润率。城市中心和郊县建区形成的郊区房地产利润率也不一样，也应有所区别。
