先说一件就发生在身边的事情。前段时间，我的一位同事将他的房改房卖掉了，交易的所有税费都是由买家负担的。
再说两件媒体上报道的事情。5月13日清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵建言，要打击短期的投机性需求，办法不是地根银根，也不是提高首付比例，而是征收房地产短期交易的增值税。他说，“譬如买房者在5年之内转手的话，就要加征30%的税收”。李认为这种方式将能抑制房地产的过度投资需求和控制房价的上涨。5月22日国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广对《第一财经日报》记者表示，国家下一步必须制定防止房地产泡沫化发展的中长期制度约束机制，其中房地产税收体制是重点，包括增收不动产税、交易增值税等。
如果问题是这样提出的，你赞成政府向房地产商和炒楼者征收重税吗？很多人的回答会说赞成，李稻葵和王小广的建议马上会赢得大家的掌声。但是，我要问第二个问题，政府向房地产商和炒楼者征税与政府向购房者征税有区别吗？我的同事卖房的故事已经表明，税负是由购房者承担的。西方经济学告诉我们，不管政府向哪一方课税，都不影响买方和卖方对税负的分担。
下面，我介绍一下拉姆齐法则（Ramsey Rule）。拉姆齐法则指出，政府要想增加税收总额，而又不想因此打击消费，最好的办法就是对需求弹性小的商品采取多征税的原则，也就是说，对缺乏需求弹性的商品，可实行高税率，因为征税提价后减少的需求数量较少；而对于需求富于弹性的商品，则实行低税率，因为征税提价后减少的需求数量较大。只要商品的消费是互不相关的（即商品之间不存在替代性和互补性），税率就应当与需求弹性成反比例。根据这一法则，对缺乏弹性的生活必需品课以重税，对充满弹性的奢侈品课以轻税，会导致穷人税负过重而富人税负过轻。
在住房的交易中，购房者的需求往往缺乏弹性，所以即使政府向房子的卖家房地产商或炒楼者征税，税负也必然会转嫁给购房者承担。但如果是鲜花市场的交易，由于卖花的人得把当天采摘的鲜花卖掉，供给显然缺乏弹性，所以即使政府向买花的人征税，税负也必定会转嫁给卖花的人。
对住房加征税收会有三个结果。一是减少了市场上住房的供给；二是住房供给的减少会推高房价；三是增加政府的收入。对房地产商或炒楼者加征税收，是不可能使普通工薪阶层更容易购房，而只可能是让购房者付出更高的价格，因为购房者实际上承担了大部分增加的税负。
所以说，加征税收不能降低房价，由于人们对住房的刚性需求，加征税收只能增加政府的收入。稍加分析我们就能发现，目前出台的许多房地产调控措施真正伤着的人群是普通工薪阶层的购房者。
