“国六条”就像一枚重磅炸弹，不但在房地产市场掀起了一场风暴，同时对社会经济生活也产生了深刻的影响。自今年6月1日房地产新政实行以来，短短的十余天时间，政策调控的效应已经产生了积极的作用。那么，如何充分发挥税收的调节作用，税收工具的功效有多长时间，无疑成为需要认真分析的一个课题。
税收新政效应是多方位的
本次税收新政的核心点有两个，一是延长住房交易的营业税征收时限，增加住房交易成本，进一步抑制投机性和投资性购房需求；二是强化房地产税收管理，规范税收优惠，确保营业税政策落实到位。为了更好地落实《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，国家税务总局于《意见》颁布的第二天，又下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号），强调了强化税收管理的重要性和必要性，并从具体操作角度明确了房地产营业税征管的计算方法和程序等要素。
从税收负担而言，5%的营业税负担并非重点，也不构成是否进行房产交易的决定因素。但这种政策强烈地透露了政府稳定房价，控制房价不合理上涨的意图，其效应是全方位的：第一是政策导向，即通过税收政策的变革，明确地表露政府对房地产市场进行调控的意向，引起房地产市场各个主体的重视，其中尤其是消费者的重视。在购买意愿降低之后，房地产投资商的风险相应加大。第二是调节效应，即利用税收手段，降低房地产投资商和房产交易者的利润空间，尤其是对高档房交易进行抑制。下一步，应进一步通过开征物业税，使房屋所有者在占有环节也承担税收，并考虑对拥有多套住房的人采取差别税率，用该收入中的一部分补贴社会成员中低收入者购房或租房，以及支持经济适用房建设。第三是收入效应，政府通过这次政策调整，可以获得部分税收。从整体上看，房地产市场的营业税总量是否增加或减少，并不是本次税收政策调整所追求的目标。
从实施效果看，房地产新政已经取得了初步的效应。据北京市房地产交易管理网统计，新政实施前日均签约量在600套左右，而新政实施后日均签约量在400套左右，日交易量跌幅为40%，在这里面，营业税的效应是最直接因素。从税收新政的中期效应看，这种影响具有持续性和长期性。
必须坚持各项政策工具的综合配套
我国房地产市场发展过程中存在的矛盾，是多种因素综合作用的结果，特别是一部分地方政府、房地产开发商及商业银行在中间起了不良的作用。以地方政府为例，由于涉及到地方政府的政绩，以及地方财政的收入，所以哪个地方的房价高，当地的土地收入和税收收入就高，因此，以“高”为荣就成为一种竞争追求的自然现象。同理，各商业银行也从自身利益出发，有意或无意地放宽了房产借贷的条件，在房地产市场中创造了一部分虚假购买力，例如，刚刚暴露的上海浦东发展银行违规放贷一事，就是这种现象的一个典型，而且只是冰山一角。更有甚者，就是部分房地产开发商和部分房地产中介机构推波逐澜，导致了一、二线城市房价的非理性上涨。
既然产生房地产市场价格混乱的原因是多方面的，那么，就必须综合运用相关的政策工具，全面发挥税收、信贷、土地政策及房地产管理等方面的作用，而不是过份期望用税收工具解决问题。
治病要求对症下药，对房地产市场进行调控也要有针对性。去年“国八条”实施之后，没有达到预期目标的主要原因，还是未从源头上把握房地产市场过快发展的原因。各个政府部门之间，以及各个利益主体之间，为了不损害各自的局部利益，并没有协调一致，统一政策。所以，实施房地产新政的关键，在于提高政策合力，加强政府部门之间的协调性，在房地产调控政策的执行力上下功夫，切实落实“国六条”中明确的各项措施。另一方面，对于违反统一政策的行为，要及时进行行政问责，追求相关人员的不作为，以及采取更为严厉的行政、经济处罚措施。从国际上成功的经验看，调控效果更为直接的是贷款利率和财产税制度，这些成功做法值得我们借鉴。
强化税收管理是关键
房地产新政，包括细则出台之后，能否达到预期效果，将是本次房地产政策能否成功的最关键因素。在2005年实施“国八条”之前，国家规定的土地增值税政策就是一个很重要的调控手段。土地增值税对因土地增值造成的高利润，确定了用土地增值税进行调整，该税种适用30%—60%的四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.其税收负担不可谓不高，调整力度不可谓不大，但是，由于一些地区未开征土地增值税或征管不力，无法适用该税种调控开发商因地价上涨带来的高额利润。其主要原因是因该税种操作难度大、不易征收等，因此必须进一步完善该税种，使其达到应有的调控土地市场的政策目的。
