九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见已经实行一个月了，备受人们期待的税收新政作为短期化见效快的政策对市场的影响如何呢，税收新政达到它应有的政策目标了吗？政策有哪些漏洞呢？需要完善的地方在哪里呢？下面笔者就相关问题做初步讨论。
税收新政冷了二手房，火了租房，价格有涨有跌
首先看几则相关报道：北京晚报：受房地产新政影响，从5月开始二手房交易明显回落，记者昨天从几家房地产中介机构了解到，上半年，本市二手房交易量为3.6万套，与去年同期相比，增幅仅为1％，与此同时，二手房均价达到6372元/平方米，上涨了718元，同比增幅为12.7％。
九部委税收新政市场影响如何？供求双方相互对峙（图：商都新地产）
青海新闻网讯：由于受到房地产新政征收营业税的影响，进入6月以来，西宁二手房价格略有上涨，交易量有所下滑。这是7月3日记者从西宁市房地产交易部门了解到的信息。一些房龄满两年的房屋，新政一出后转售为租，因而目前西宁市房屋租赁市场房源较为充裕。
龙虎网报道：5月份出台的“征收营业税”等楼市新政，在6月开始对南京二手房市场构成实质影响。记者昨天了解到，6月南京全市二手房买卖共成交8836套，环比5月份下降10.92%.另据中原地产统计，该公司6月二手房成交量环比上月下降了42.14%，同时租赁挂牌房源环比上月上涨了85.5%，新政策的实施，使得多数人持币观望，卖家则转售为租。
从上面的报道中我们看出，市场上市场冷热情况发生了变化，二手房市场相对冷清，房源相对减少，价格基本稳定，上行压力存在；而租房市场相对火暴，房源明显增多，租金受需求和供给相互作用，上涨的空间很大。总体上来讲，需求方面居民持币观望的心态占大多数，供需矛盾暂时得到缓解；供给方面，相当部分房源退出二手房市场，部分转租为售，二手房市场价格上行有很强支撑，需求疲软形成有价无市的局面，租房市场，租金上涨存在很大空间，主要是受需求季节性影响，未来价格下行支撑因素很大。那么造成这种市场变化的原因在什么地方呢？
税收新政市场影响原因分析
总体来讲税收新政对市场的影响是在房产需求和供给两个方面。
首先在需求方面，税收新政对自主性需求影响不是很大，对投资和投机者在机构和总量两方面影响比较大。对于自主性需求，由于自主性需求比较刚性化，变化弹性很小，此次居民持币观望主要原因在于税收新政短期价格稳定政策和信贷、土地等长期房产结构和价格政策相互叠加后，市场各方面压力在较量和博弈中，短期内的价格波动受远期政策主导下变动基本趋于稳定，价格下行的支撑随时间的推移逐渐增加，因此观望的选择是比较合适的。
对于投资者而言，短线投资者群体有增加的趋势。税收新政短期内的价格波动基本是上行风险大于稳定和下行的可能，决定了短线投资是有利可图的，从长线来看，中长期内随着市场房产结构趋于合理化，房产稳定的可能性增大，下行的可能在长期内有下降的空间，但需要一定的调整时间，这样中长期投资者获利空间还是存在的，对于超长期的投资者，注重的是房产的远期增值，从理论上说房产是趋于增值的，剔除物价的影响，主要是经济发展和资源稀缺因素，这部分投资者笔者认为变化不会很大。
对于投机者而言，注重的是短期的投机利润，要求市场在比较短期内有潜在的变化趋势，而从目前来看，市场价格波动不是很明显，各种短期，长期因素相互作用，人们购买的需求放量存在不确定性，从现在到新房产放量的两年左右的时间里，房价变化趋势不是很明朗，稳定的可能性更大，因此市场留给投机者的空间不是很大。
因此，九部委税收新政对市场造成的影响不确定性作用大于确定性的作用。从调节的力度和实施的操作性来看，税收新政的作用是有限的，九部委此次的税收政策，市场试探的意图占主导，可以说是给市场放了一颗烟雾弹，加上其他的长期性政策，税收新政给市场造成的是一种不确定性的气氛，市场各主体都在考虑自己的下一步行动。租房市场季节性因素和新政效应的叠加造成了收益增长的态势，一些资金会大量进入租赁市场，这样二手房市场冷清的局面可能还会继续，价格下行的可能性不大。
另外在供给方面，二手房市场变化的主要是一些正常交易和短期投资者。正常交易的房产在加价不成功的情况下会选择退出或者进入租赁市场，谋取短期收益；一些短期投资者也会在这个租赁黄金时期转变投资策略，成为中长期投资者。表现在市场上就是部分5年之内的房产退出二手房市场，租赁市场房源供应增加。在租赁市场中，新的需求来自一些正常交易者，在观望期他们会选择租房暂时解决住宿问题，待到市场比较明朗时，这部分需求会释放出来，可以预计的是租赁市场租金上行压力会继续存在，未来二手房市场供给要接受需求集中释放的考验，价格短期内上行的压力还是很大的。
税收新政市场效果是否达到了预期政策目标
此次市场出现的变化不能完全归功于税收新政，是九部委政策集中作用的结果。实事求是的讲，税收新政关于营业税的规定在力度上是很小的，对投资和投机性房产需求的打击效果很小，在可操作性上还有需要改进的地方。笔者以前在相关文章中分析过，九部委税收新政主要的目的是探测市场的反映，为以后税收政策进一步完善积累经验，投石问路的意图占据主导地位。
从目前市场的反映来讲，表面上看，税收新政起到了稳定住房价格，打击投资和投机性需求的目的，二手房市场交易冷清，价格基本没有变动的空间，上行可能基本得不到需求的有效支撑，下行受到基本供求因素的影响，可能性不大，价格在民众持币观望中保持稳定是此后一段时期内的持续状态。但静水水深流，在住房需求中，自主性的正常交易需求是占据主体的，也是非常刚性的，居民持币观望是短期的，未来市场比较明朗时，这部分需求和以后新增的需求会叠加在一起释放，未来房价会有一个震荡期，国家房产供给政策将接受更严重的考验，出于这样的考虑，一些资金可能会趁二手房冷清的时候进入市场，等将来需求释放时获利。
所以严格来讲，与其说是税收新政起了作用，不如说是市场自身形成的不确定性气氛起了作用。撇开营业税新政的调节力度不考虑，税收新政的烟雾弹效应还是很有效的，从这样的意义上来讲营业税新政起到的作用远远大于它应有的调节作用。
九部委税收新政需要完善的地方
从理论上说，营业税在调控环节和调控力度上都是有限的，在操作性上也不能体现房产越多力度越大的调控。在打击投资和投机性需求上，房产交易个人所得税能够直接针对交易利润征收20%的所得税，在打击力度上重于营业税，打击环节上直接针对投资和投机所得进行调节。但从操作性上讲，目前各相关部门在工作机制上还缺乏相应的配合，信息共享和相互约束，房产交易个人所得税的实行基础还存在一些问题，在新政实行的一个月中，经验的积累对于营业税和个人所得税都很重要。
笔者认为当局在考虑个人所得税和营业睡的选择上一定下了不少工夫。营业税调控力度小，但调节作用明显，实行起来相对成熟；个人所的税调节力度大，但实行效果不理想，草草推出只能是重蹈覆辙，以后等到经验相对成熟，个人所得税肯定会择机推出。
另外在促进房产流动上，房产保有环节的税收也应该相应推出，比如已经讨论了很久的物业税；在地产的合理利用上，土地空置的地产税也要相应考虑。我国目前财产税制还不健全，交易环节税收比较健全，税负也相对比较重，而在房产地产的保有环节，税收建设比较落后，税负也比较轻，这样的税制结构造成了房产地产的流动性较低，政府在解决此类问题上，只能选择行政化的调控手段，这样的手段必然造成地方和中央的博弈和讨价还价，也为寻租提供了可能性，那么腐败就无法避免，政策的效果就要大打折扣。
再次，在相关部门的工作机制的相互配合上需要作出一定的改进。比如购房者在申请住房按揭贷款时，银行应该要求出具以前的营业税和个人所得税完税证明，并要求提供房产交易部门的交易信息，以比较客观的确定购房者购买的房产是自住还是投资还是投机性的，从而确定信贷首付和资格。在房产过户环节，房产主管部门应该在房产实名制上下工夫，要求过户者提供本人及配偶或者相关近亲属的营业税和所得税完税证明，并要求出具基层权利部门出具的个人购房证明，确保购房是用于房产登记者的真实需求，对于冒用他人名义过户而躲避纳税的行为要严加惩罚。
九部委税收新政在各方面需要进一步的完善和改进，各方面条件成熟了，税收新政应有的作用才能够发挥出来。
