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《中国税务》杂志社社长张木生表示，今年整个房地产的税收大概能达到少则2000亿元，多则2500亿元。他进一步强调说，房地产税收在全国税收中的比重，已由2003年的百分之二点几，上升至今年上半年的近6% |
编者按
这早已不是房地产业第一次面临公开的信誉质疑。在无数的怀疑声中，关于“纳税侏儒”的指认似乎显得略微苍白。毕竟房地产业的税收环境有别于其他行业，纳税主体更是截然不同。但这一次质疑却再度显现出这个行业所遭遇的公众信任困局。而这一点恰恰是我们亟须反思的。
9月2日，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合发布了《2005年度中国纳税百强榜》，其中万科企业股份有限公司（000002.SZ，下称“万科”）以超过13亿元的纳税总额位列排行榜第97位，这是房地产企业首度挤入该榜百强位置。
此外，广州增城市碧桂园物业发展有限公司（下称“广州碧桂园”），以超过2.85亿元的纳税额位居第490位。SOHO中国有限公司（下称“SOHO中国”）则以2.84亿元名列第494位。
该份榜单中，上述三家上榜企业都无一例外地加注了两个字——“汇总”。通过将各项目公司的完税情况主动进行汇总，并上报至评榜单位，房地产行业终于在纳税榜上拥有了一席之地。相比2004年度房地产企业无一上榜的窘况，今年房地产企业多少挽回了些许颜面。
但从社会反响来看，舆论并没有因此而对房地产企业报以掌声，而是延续了去年一贯的质疑。
企业对上榜的不同态度
潘石屹事后在自己的博客中写道，SOHO中国的上榜并非出于偶然。更准确地说，这是他“蓄谋已久”的计划。潘石屹表示，去年他对这个纳税百强榜并不重视。去年榜单出炉时，因为没有房地产企业上榜，引起媒体对这个行业的一片质疑。
潘石屹认为这些质疑对整个行业“造成了特别大的负面影响”，随后决定“今年要比往年更重视些”。但是，像他这样主动为自己正名的企业却为数不多。
华远集团总裁任志强就对潘石屹这种主动汇总公司纳税额参选的做法不以为然。他认为，华远集团旗下的多个项目公司都是单独的纳税主体：“我不认为我们需要汇总公司的纳税总额来参加这种评选。”他强调说，华远集团的业绩归政府考核，不要因为企业没有上榜，就认为企业存在问题。
一位不愿透露姓名的开发商甚至表示，对这个纳税百强榜一无所知。事先也不知道可以采用汇总的方法来参加评选。但他强调，大多数房地产企业的税务都会很规范，“按章纳税是肯定的”。
实际上，上述开发商所在的房地产企业，在广州当地每年都是纳税先进。去年7月，其在北京开发的楼盘开始销售，仅半年时间就已获得近13亿元的销售收入。他表示，房地产企业的收入确认时间相对较长，一个合同从意向到签约再到确认收入，至少需要几个月的时间。如果这笔收入再反映到纳税上，其过程将更为漫长。
财政部财政科学研究所税收政策研究室主任孙钢也认为，房地产企业的纳税问题也有其产业自身特点的限制。房地产企业必须在项目完工后才能对整个项目进行结算，在建过程中是无法进行结算的。而一般的企业则可以一个完整年度来计算销售额。这一结算特点使房地产企业经常处于某个年度销售额可能高，某个年度销售额低的不稳定状态。
孙钢认为，这一特点可能会使某一些年份，某一些企业，它的利润没有被统计上来，或者说还没有提到交税的这个环节上来。因此，纳税额少并不代表房地产企业必定存在偷税漏税问题。
纳税实情
《中国税务》杂志社社长张木生表示，今年整个房地产的税收大概能达到少则2000亿元，多则2500亿元。他进一步强调说，房地产税收在全国税收中的比重，已由2003年的百分之二点几，上升至今年上半年的近6%.
万科董事长王石在纳税百强榜发布会上也介绍说，万科在过去20多年里，累计向国家贡献了46个亿的税收。2004年，万科的净利润是8.78个亿，缴纳税款8.02个亿；而2005年纳税达到13.2个亿，和净利润是一比一的水平。
王石表示，万科今年净利润将继续稳步增长，纳税额将有可能达到20亿元。如果放在这次的排行榜里，能够排到70名以内，比现在的名次要高出20多位。按照万科的发展计划，“我们希望未来能够进入50强、甚至30强，不断地提高。”
从某种角度而言，此次上榜的3家企业中除万科属于全国发展外，SOHO中国以及广州碧桂园都只是区域型企业。而SOHO中国去年在全国房地产纳税榜中甚至可以排名第二。这令当时的潘石屹感到相当奇怪。他表示，在他所能想起来的全国5万多家房地产公司中，营业额比SOHO中国大的差不多有100多家，“我怎么会成为第二名呢？”
事实上在今年4月份，广州市公布的纳税百强名单中，除了广州碧桂园外，纳税额超过2亿元的企业还包括保利房地产，纳税额约为2.31亿元，而这个数字仅仅是保利房地产在广州一地的纳税额，如果将其全国各个项目公司的纳税额进行汇总的话，那么今年进入全国纳税百强榜的名单可能又将发生变化。
此外，根据公开资料，香港上市的富力地产（2777.HK）2004年度交纳的税费已达4亿元，当年公司的销售额是60亿元；而2005年，富力地产的销售额已突破80亿元，其税费应当高于2004年的数字。但这次榜单也没有富力地产的身影。正因为此，也有专家对纳税排行榜的权威性提出质疑。
“纳税侏儒”一说的由来
目前关于房地产企业的纳税问题，还存在一个法规上的漏洞。截至目前，房地产行业尚没有一个正式的法律依据，关于这个行业的财会制度也没有标准，所有的房地产企业都是按照一般企业来列财务标准。
张木生表示，税务部门在对房地产企业进行查账时，有很多东西事先就没有，连规定什么可以进入成本，什么可以变成扣除项目都不清楚。因此，不能依据纳税情况，就说明企业有问题。实际上，有些问题“连税务局都弄不清楚”！
但这些也并不能掩盖房地产行业在纳税中存在的问题。据其透露，《中国税务》杂志社去年曾经对7个省市的房地产企业进行了普查，检查结果显示，90%以上的房地产企业都或多或少有问题。张木生表示，由于没有相关的行业法规，如果房地产企业商在面对调查时反问，“你说我或多或少有问题，你拿的是什么法？你拿的是什么财务制度？你有没有标准？”恐怕税务部门也难以回答。“只不过这些房地产企业商本身就不是很成熟，也很难对税务部门进行这样的反问”。
广州地税局的调查结果也表明，房地产企业中偷税漏税的情况较为普遍。据今年3月广州市地税局公告的数据，2005年广州外资房地产企业偷逃税情况尤其严重，专项检查中查结81户，其中57户发现涉税违法问题，占查结户数70%，全年查补地方税费高达9936万元。外资房地产企业被查补税费金额自2000年以来连续6年居全市涉外企业的首位。
张木生认为，从我国目前的实际的情况看，确实有一部分房地产商是从税收上占了便宜。但是几万家企业，如汪洋大海似的，究竟是谁占了便宜？很难确定。
昨天，国税总局下发了《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》，重拳出击房地产征税。《办法》对不动产、建筑业的营业税缴纳的具体办理凭证、流程及发票使用作了详细规定，并给予各地方税务机关“因地制宜”的权力。
评论：有一种气度叫磊落
凌厉的任志强依旧不屑，更多的房地产企业仍无参选意识。历年纳税百强榜的评选似乎成为域外的一场热闹——房地产业并不需要，正如它从不需要公众的肯定、民意的褒奖。
尽管今年已有少数企业对这个公信榜单表现出异乎寻常的热络，但它们的举动却依旧无法遮掩这个行业群体性的傲慢。
事实上，房产商与公众，与媒体，乃至与官方之间的剑拔弩张早已不是第一次。然而多少次拉锯似乎都不足以扭转他们这个特殊群体的异样思维。从任志强公开叫板民意，到冯仑将宏观调控形容为“宫缩政策”，此类蔑视公众，挑衅权威的言论在房地产业中可谓层出不穷。
应该说，房产商们的畸形心态多少有些是被某些媒体娇纵出来的。在行业巅峰的数年，媒体出于自身利益的需要，在一定程度上成为整个行业的吹鼓手，为它营造了一个前所未有的舆论“暖房”，培养了房产商们目中无人的惯性思维。
宏观调控以来，房地产业虽历经一轮又一轮的口诛笔伐，但依旧欣欣向荣。除在少数地区略见萎靡，在国内的许多城市，它强健的生命力似乎才刚刚展开。
无论人们对于成为房奴有多么地无奈与愤懑，却终究要为这容身的一席之地倾其所有；无论调控政策如何频频出击，达至地方却总有充分的腾挪空间将之化于无形；无论多少地产巨鳄遭遇彻查，却总有前仆后继者可以为了土地，继续甘冒其险。
在这个行业的头顶，似乎笼罩着一层难以突破的巨网。无论是谁都会基于这样或那样的理由，或果决，或无奈地成为这张巨网俘获的“猎物”。
事实上，房产商们的形象也跟这张网一样，鲜有光彩。即便他们真的照章纳税，个个都是守法公民，人们却会不知道；即便他们真的多行慈善，个个都心怀仁义，人们也不会知道。
正是这张网将整个行业圈在域外，虽是保护，却也与人们的普遍善意“划江而治”。而真正愿意走出这张网的房产商，迄今为止仍是少数。
或许这个行业早已忘了——有一种气度叫磊落，有一种德行叫慷慨。
