大企业“化整为零”
房地产专家韩世桐告诉记者，房地产行业存在的税收问题主要包括：土地开发成本不按规定结转、少缴企业所得税、利用关联企业偷逃营业税和企业所得税、混淆建筑安装成本核算对象、多计开发产品成本、瞒报或少报预收售楼收入等。
其实这些在行业内早已是公开的秘密。地产行业纳税额不高的原因归纳起来有四点：
一是房地产业的市场集中度不高。由于房地产产品地域特色浓重、企业规模较小限制了单个房地产企业的营业收入总额，自然也限制了企业的纳税总额。比如很多集团公司旗下都设有房地产企业，而集团型企业进行房地产开发时，一般都应当地政府要求，成立专门的项目公司，项目公司作为独立法人，直接向当地税务局申报纳税。如果参加纳税排名，多项目的地产企业的总体纳税额难以查究。
地方主义撑起“保护伞”
二是地方政府在管理上的漏洞。房地产业的绝大部分税种都属于地方税。为了增加地租收入和快速拉高地方的GDP，一些地方政府以各种“土政策”为地产企业大开方便之门；包括对于拖欠税款的现象，一些政府部门与房地产商达成了默许和宽容。“卖地总不是办法，这一届的政府把地卖完了，下一届政府靠什么呢？在国外由于房地产造成的泡沫经济应该让中国地方政府引以为鉴。”邹涛再次表示了他的焦虑。
制度仍有可钻之洞
三是制度不完善。记者在采访中发现，房产项目发展周期过长，资金回收期长，资金周转存在问题时，无法按期缴交税款成为很多地产企业应付税收的借口。
专家表示，房地产业涉及12个税种，其中营业税和企业所得税涉及环节多，征管难度大。但如果税务部门能针对房地产企业的特殊情况，以开发商的每个项目为单位，跟建设部门做好协调，从项目工程通过验收时就开始重点监管，房子卖完后税款也就进入国库。按照香港财务报告准则，房地产销售收益应于销售协议完成时确认，在物业落成前售出的物业所收取的按金及分期款项作为流动负债入账，这套做法使得房地产企业无法以销售未完成脱离税务监管。富力是上市企业，必须定期公布其财务状况，但更多的没有上市的房地产企业，其操作更加隐蔽。
各地税收优惠政策差异达20％
四是地方税收法规不一致。一家房地产开发公司的老板告诉记者，开发商选择注册公司地点的时候必定会仔细做好前期调研工作，所谓好的开始是成功的一半，对地产企业更是如此。即使开发的房地产项目是在同一个区域、相同的产品，因为注册公司地点不一样，其享受的优惠政策差别都很大。
各地的对房地产企业的税收优惠政策，高低之差可达20％。合富辉煌董事副总经理黎振伟介绍，深圳的房地产所得税是15%，而在北京的所得税可达33%.
