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从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。该税种的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大影响。 |
房地产调控再出重拳。国家税务总局网站昨天公布一份通知，从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。据悉，这一税种自1993年推出后一直没有正式征收。业内人士普遍认为，该税种的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大影响。
2月1日起全面清算
昨天，国家税务总局网站发布最新《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。这份签署日期为2006年12月28日的通知指出，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。
《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，“对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”
通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。
所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。
房地产调控继续深入
国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种，由于此后房产一度不景气，该条例至今没有正式征收。
从2005年年底开始，深圳首先提出恢复土地增值税，此后全国各地陆续开始恢复这一税种。目前来看，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1％～2％的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。
业内人士表示，此次出台与过去政策最大的区别在于：土地增值税清算条件发生了本质的变化。据介绍，过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”而目前，只要单期项目就可以成为结算单位，显示政府要求执行增值税征收的态度非常明确。
分析人士表示，此次土地增值税清算的通知，意味着国家对于今年房地产市场的调控还将继续，分析师表示，房地产税收环节调控，以前是一个一直没有补的漏洞，从去年以来出台的一系列文件都表示，政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢复和完善。
2006年12月7日，2006年中央经济工作会议明确提出，要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。
房产商利润面临下调
记者昨天采访上海各大房地产开发商时，公司负责人所持观点非常统一。他们认为，对于房地产开发公司来说，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力。
按照1993年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200％部分，税率为60％。
基金公司研究员指出，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。
与此同时，分析师表示，从去年年初开始，关于土地增值税的清算传闻已经开始预演。从去年开始，几家大的房地产上市公司按照国家规定将这部分款项作为成本计提，因此从账面来看，这些大型地产商的利润额不会有非常大的差异。
沪上一家大型地产商负责人表示，如果算上土地增值税，房地产行业将成为市场中征税比例最高的一个行业之一，由于盈利空间下调，未来企业对于房地产行业的参与程度将会继续下降。事实上，经历了两年的宏观调控之后，已经有大量小型房地产商开始退出这一行业，而随着调控深入，这一趋势将变得更加明显。
对楼价的影响要看供求关系
上海东方早报记者 孙晓旭
针对国家税务总局将正式向房地产开发企业征收土地增值税一事，业内人士认为，此举会对相关公司的利润产生较大影响，但对楼价影响要视情况而定，而有关上市公司已经开始未雨绸缪，料在股市强势行情下，其股价表现不会出现大的震荡。
“这肯定会对房地产企业经营状况有所影响，但是不会十分明显。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟昨天对上海东方早报记者表示，一方面，对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；另一方面，政府通过宏观调控措施，可以更好的维护市场秩序，并保护中低收入者的利益，长远看有利于经济大环境的改善。
市场对土地增值税从严征收早有预期，如万科A等多家地产商已计提了该部分税收。此外，对于此次土地增值税的征收是否会对房屋价格产生较大影响，陈晟表示，理论上，土地成本的上涨会推动房价的上涨。但从市场的角度讲，这还要视乎市场需求而定。如果市场购房需求疲软，那么要把这部分成本转嫁到房屋价格上，恐怕也是行不通的。
他指出，对于上海外环附近的楼盘，市场需求较弱，要把土地成本转嫁到房价上并不现实。而对市中心黄金地段的楼盘而言，市场需求旺盛，有的楼盘甚至供不应求，这部分楼价格可能因此上涨。
