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核心提示：国家税务总局下月起清算房地产开发企业土地增值税。开发商们表示，新政策的实施将使楼盘开发成本增加；不少市民担心，开发商今后会把实际增加的开发成本转嫁到购房者身上，房价还会因此上涨。 |
清算土地增值税推高房价？
开发商称新规将令开发成本大增，市民担心
国家税务总局关于清算房地产开发企业土地增值税的消息昨日刚在媒体公布，便引发内地地产股和香港中资地产股股价大跌。开发商们表示，新政策的实施将使楼盘开发成本增加，对楼市影响极为深远，也正因为这个原因导致了昨天地产股股价大跌。而不少市民担心，开发商今后会把实际增加的开发成本转嫁到购房者身上，房价还会因此上涨。
从“预征”步入“清算”时代
据了解，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占比50%至100%的，税率为40%；增值额占比100%至200%的，税率为50%；增值额占比200%以上的，税率为60%.
但是，因为此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，又有《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。目前包括广州、南京、上海等大部分城市，土地增值税征收多采用预征收制，即按楼盘成交金额的1%-3%征收，待项目竣工结算后才最后清算具体税收。以广州为例，普通住宅预征比例为0.5%，综合楼预征比例为0.7%，其他预征比例为1%.
但是，根据昨日公布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）精神，由于细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这将标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。从“预征”进入“清算”，对早期储备了大量土地的大地产开发商利润水平有较大的负面影响，因为“清算”是按增值额实际征收税费，早期开发商拿地成本低，卖楼后实际增值额自然高，征税也将增多。
万科董事会秘书肖莉坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。而从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004-2006年，万科3年间提留的准备金先是从4000万元提高到了9000万元，继而又提高到了3亿元。
提早清算将令开发成本增加
房地产业内人士称，《通知》实施影响最大的是：它提早了开发商清算土地增值税的时间，使其无法避税，从而增加开发成本。
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者：“以前，土地增值税在项目开始之初预征后，一直要到这个项目全部竣工结算后，才征收土地增值税。这给开发商们以投机的空间：比如可以保留部分房源不销售，就能延缓缴税期限；也有开发商将项目分多期开发，一个大型项目未最后开发完成也无需清算，因此来推迟整体的缴税时间。”
但是，《通知》增加了新的清算条件，提前了清算土地增值税的时间。“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”以及“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地增值税征收条件。
而且，《通知》还明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。这就避免了开发商最后一期项目迟迟不开发，整体项目就迟迟不清算缴交土地增值税的情况。因此，《通知》一旦实施，开发商们的税收成本必然上升，带动整体开发成本上升。
市民反应
“房价更要涨了”
虽然国家税务总局本次出台的土地增值税新规主要是针对开发商而不是广大购房市民的，但还是有不少市民担心，开发商会把实际增加的开发成本转嫁到购房者身上。
市民朱小姐说：“现在广州房价已经很高了，供应量又不多，开发商们早就想涨价了，现在突然有政策增加税收成本，（开发商）当然会以此为借口涨价了。”
记者留意到，有市民在焦点房地产网上留言说：“在需大于供的状态下，这样加大房价成本，房产商肯定要把这个税计入成本，就是说开发商会把税转嫁给购房人，房价更要涨了。”
对此，中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；而供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看。
业界反应
赞
清算是为防止逃税不会增加开发成本
国家税务总局关于清算土地增值税的通知发布后，广州房地产业界人士对此反应不一。有房地产专家指出，由于近年来部分地方在征收土地增值税的实际操作中存在漏洞，严征土地增值税是去年国家房地产宏观调控的重要部分，目的是为了防止开发商逃税。该人士表示，土地增值税本来就是开发商要如实缴交的费用，不能说严征导致无法逃税避税就是增加开发成本。
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实际操作有难度担心会重复征税
房地产专家韩世同表示，土地增值税应该是征收土地增值的税费，应不同于企业所得税，如何确定土地增值额，这当中存在征收的操作难度，如果按开发商卖楼利润来收，似乎又是重复征税。所以该税种处于极为尴尬的位置。
市场反应
地产股股价大跌
据悉，《通知》出台后，由于开发商们预料清算土地增值税将增加开发成本，所以消息昨日一公布，立刻拖累包括内地地产股和香港中资地产股股价大跌。在内地股市中，截至昨日收市，万科和保利两地产股股价都下跌了10%.而在香港股市中，一批中资地产股也大跌，截至昨日16时，富力地产股下跌8.59%，雅居乐下跌8.19%，上海置业下跌8.11%，世茂房地产和北京北辰也分别下跌了5.05％和4.12%.有房地产业人士分析，地产股股价下跌仅是该新规出台的首个市场反应，随着政策在下月实施，对绝大部分开发商都可能带来开发成本增加的问题，这对楼市的影响将是深远的。（地产股股价大跌新闻详见B5版）
网友热评
截至昨日22时20分，某网上关于从2月1日起清算土地增值税的新闻相关评论已达348条，网友反应十分热烈……
越调控越买不起房
某网站网友IP：222.185.2.*：这个政策是做官的关起门想起来的，实际上真正受害的是老百姓，这是治标不治本的政策。实际上房价高企的原因，很大的根源在土地价格的不断攀升，要想真正让房价降下来，老百姓买得起房，国家应该在土地出让上少挣点钱，这比什么调控方法都好，但这是不可能的，所以房价越调越高，老百姓越来越买不起房，这次的调控效果也同样，房价还会涨起来，不信走着瞧……
房价必涨赶紧买房
某网站网友IP：60.9.195.*：制定政策要经过实际调查，没有调查就出台太仓促！企业补交土地增值税，肯定成本上升利润下降。所导致的结果就是税负转嫁，分摊到购房人手里！最终，必然的导致房价的再一次上涨！劝诸位赶紧买房，就这两天，过期不候！
增值也是国家土地增值
某网站网友IP：125.215.31.*：我国的土地产权都是国有的，房产商只是买了使用权和开发权，土地增值也是国家的土地增值，凭什么要房产开发商付土地增值税？是不是合理？请各位谈谈看法。
