这个尾冬的地产界注定是热闹的。
还未从建设部叫停“90平方米意见稿”中回过味来，国家税务总局的一纸“清算令”，再次让地产商们体验了一把“惊魂”的感觉。随后两起被业内人士称为“过激反应”的事件，导火索都只有一个，即土地增值税的“清算令”。
1月16日晚，国家税务总局在其官方网站，公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。
1月17日，沪深两市地产股应声全线下跌。包括万科、金地和招商地产等多家地产龙头在内的20多只地产股跌停。据报道，当日截至闭市，共计62只下跌，26只跌停。这是近年来少见的地产股大幅下跌。
1月19日，《21世纪经济报道》的文章称，上海一些房地产开发企业正密谋集体“上书”。“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命！”浦东新区的一家房地产企业老总说。这是久违了的地产商“上书”。
为什么13年后才清算
“土地增值税并不是新开征的税种。”面对地产商的反应，1月18日，国家税务总局在其官方网站显要位置上如此澄清。国家税务总局还强调，（此举）在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。
事实上，土地增值税最早出现在上世纪90年代初期的广东、广西和海南。当时这些地区的房地产正处于火热状态，大量的房地产炒作尤其是对于地皮的炒作，在给地产商带来暴利的同时，也造成了大量地产泡沫的堆积。
“设立土地增值税，其调节的主要对象是土地增值收益。当时这些地区的目的，重在抑制专门靠炒地皮牟取暴利的投机行为，其实就是为了抑制过热的房地产。”北京瑞斯泰德投资顾问有限公司总经理潘麒麟告诉本刊记者。
在此基础上，1993年12月13日，国务院发布了《土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国征收土地增值税，随后的1995年1月27日，财政部颁布了《土地增值税暂行条例实施细则》。
但是，有意思的是，土地增值税开征的第一年，该项税收全国统计数字为零；随后的1995年全国也仅有0.3亿元，而当年全国总税收近6000亿元；1996年的全国土地增值税也不过1.1亿元，甚至不到当年全国总税收的七千分之一。
一方面，土地增值税的征收政策并未得到很好的贯彻落实。另一方面，1996年以后，中国宏观经济开始出现相对萧条。缓征甚至暂免征收税率相当高的土地增值税，成了政府刺激房地产再次发展的有力措施。“地方政府为了复兴地产业，于2000年对土地增值税实行缓征。”潘麒麟对本刊记者说。
到了2001年、2002年，宏观经济形势重新开始高涨。国税总局再次下发通知，要求认真做好土地增值税征收管理工作。不过，这并不容易。据媒体报道称，当年上海市某区财税局曾与该区的开发商沟通，准备开征土地增值税，但遭到了开发商的一致反对。甚至有开发商提出，“如果收，就撤资”。
博弈就如一场“拉锯战”。直到2004年8月，国家税务总局又一次要求加强土地增值税管理工作，一些大城市才开始真正采取行动。上海市从2005年6月1日起，恢复对别墅征收累进制的土地增值税；天津市明确从2005年10月1日起，预征土地增值税；深圳市也称从10月1日起征收土地增值税。
此间，各地税务局开始对房地产企业进行税务核查。华远集团董事长任志强透露，他们公司仅2006年就先后接受了八次各级的税务核查。公司专门为此腾出了两间办公室专门用于接待税务等各种核查。“12个月中除节假日之外，几乎从未间断过。”
在税务核查的同时，全国开始陆续恢复房地产开发企业土地增值税，此时，土地增值税的征收，开始成为一些地税部门的工作亮点。不过，大部分地区仅按预（销）售商品房收入1%～3%的比例进行预征，其额度微不足道。
为什么这13年来，土地增值税的征收走走停停？
中银国际分析师田世欣分析认为，原因在于土地增值税的复杂性：一、土地增值税为地方税种，执行力度取决于地方政府的积极性；二、该税种的征收难度大，如没有大量的人力物力很难准确核算；三、地产商有一定的空间通过调整成本进行避税。
这或许让许多地产商对土地增值税的再次清算心存侥幸。“有些人就会想，这十几年都没有清缴的土地增值税，是不会算总账的，是不会清缴的，根本没有想到，2月1号就成了算总账的清缴日。”Soho中国总裁潘石屹在其博客中如此描述部分地产商的心理。
地产商不再分享土地增值
有论者认为，土地增值税就其性质来说，是一种暴利税。土地增值税“清算令”所发出的讯号是：房地产业暴利时代即将结束。而且，土地增值的分享者不再是地产商，而回归国有。然而，土地增值税的“清算令”，真能成为地产暴利的终结者吗？
要想搞清楚这个问题，我们必须明白，土地增值收益从何而来？答案是征地。国务院发展研究中心农村经济研究部部长韩俊曾指出，根据专家的测算，地方政府自改革以来通过低价从农民那里征地，然后高价出售，估计从农民那里拿走了2万亿元。
事实上，在土地出让一律实行公开挂牌、拍卖之前，从农民手中得到的地皮一般是被多次转让，价格层层加码。即使是现在，一些偏远地区为了政绩，依然在将土地，廉价地转让给一些前来“投资”的人和企业。
而实际上，这些土地中绝大部分不是被囤积起来，就是被用来转手倒卖。“目前仍有不少企业的土地，是通过出让形式以低廉的价格获取，但产品定价却完全参考市场行情，以此获取巨大的差额利润。”全国工商联房地产商会会长聂梅生对记者说。
聂梅生所指的这个“巨大的差额利润”，其实就是土地的增值收益。而所谓的“地产暴利”也就是指这部分的利润。此次土地增值税的“清算”，矛头直指地产商的最大利益部分，因此，有论者认为，“清算令”打中了地产商的“七寸”。
在谈到征收土地增值税的影响时，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这可以引导社会资金的流向，降低投机者的交易收益从而遏制投机，抑制投资。“如果严格执行，大多数开发企业的税收成本将会上升，整个企业的赢利水平将会受到一些抑制。”
国家税务总局在其官方网站上也强调，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。“清算对以土地为核心竞争力的房地产企业的影响更大些。”聂梅生说。
这就意味着，以往靠囤地或靠倒卖土地为生的地产商将面临大的挑战，地产行业竞争已经从资源层面转化到资本层面。万通集团董事局主席冯仑认为，单纯靠土地升值不能成为长久的生存之计，未来的地产企业拼的是战略和商业模式。
“不再追求寻租，不再只希望买卖地皮，而是要改善公司治理结构，改变股东结构，要为客户的利益着想。不能再靠土地发展，要靠自身的实力为土地增加价值。”冯仑在近日举行的“中国新加坡房地产融资高峰论坛”上说。
中银国际分析师田世欣则认为，“清算令”鼓励低毛利率的项目开发，抑制高端项目开发，抑制土地囤积现象。“将形成利益的再分配，开发商未来想要享受土地增值将越来越难，开发商从更广泛意义上向制造业靠拢，离金融业则越来越远。”田世欣对记者说。
而在北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅看来，“清算令”将迫使企业注重财务安排以及开发节奏、开发规模、现金流等方面的控制，加强企业制度上的改革。因为“土地增值税改为阶段性清算，要求企业每季度缴税，对企业的现金流影响较大。”
不过，土地增值税是地方税种，成本由当地税务局核定，征收势必容易受地方政府的左右。“如果地方政府不能一碗水端平，对某些企业进行特殊保护，导致征税的松紧不一，容易造成房地产企业竞争出现新的不公平。”张寅向记者表示了他的担忧。
当然，也有学者质疑土地增值税会导致重复征税。因为针对地产企业获得的利润，我国既有企业所得税，又有土地增值税。“而其他国家的做法是，土地增值税和企业所得税只征其一。”上海财经大学财政系胡怡建对记者说。
在此基础上统一多类杂税为物业税，或许会是未来的选择。
知识点小帖士：
所谓土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。
编辑留言：
土地增值税清算通知的出台体现了我国健全我国房地产领域税收征管的的政策导向，也是加强房地产行业税收专项检查的契机和切入点。土地增值税的清算根本没有影响到企业的利润，而作为健康成长的企业，照章纳税是企业的义务，如果说清算征收多征了部分税款，那也是将本来的国家税款还原为本来面目，企业如果指者这部分税款度过难关，那么这样的企业也不配在市场上存在。
实际情况并不是开发商宣称的那样，清算影响了多少多少利润，笔者认为这全是开发商放的烟雾弹，目的仍然是在掩盖自己高利润的事实，同时为自己“纳税侏儒”的身份辩解，而从房地产企业偷漏税事实、温州个人合作建房表现出的房价成本关系，再到各级政府在对系列问题上的百般阻挠，我们已经读出了些许信息，与其说是清算动了开发商的奶酪，不如说是动了地方政府的奶酪。地方政府和开发商联系在一起，民众的利益何在！
