1月16日，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）在国家税务总局网站上发布。《通知》称，从今年2月1日起，正式向房地产开发企业征收30％－60％不等的土地增值税。
据悉，这一税种自1994年要求实施，直到现在一直都是采用先预征再清算的制度。如今取消预征，直接清算，业内人士普遍认为，这将对房地产市场带来不小的变数。
一纸“通知”引发“振荡”
16日，《通知》刚在国家税务总局网站上出现，市场就作出了强烈的反应，沪深股市房地产股票闻声下跌。次日，两市近30只地产股全线跌停。
有业内人士称，一直涨势强劲的地产股突然大面积跌停，这显然是国税总局在发布《通知》之初没有预料到的。为了降低《通知》的影响，18日，国税总局又在网站上发布了一篇解释性的文章———《土地增值税并非新开征的税种》，其中提到土地增值税自1994年就已经开征，并非新开税种，其目的是为了调节房地产开发企业土地增值收益和利润，并不会加重房地产企业和购房者的负担。
国税总局的补充文章中专门提到，“建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。”有业内人士告诉记者，“国家税务总局刻意强调的这句话，表明了土地增值税清算针对的不是‘低利润的普通住宅项目’，而是这之外的其他项目。”
记者采访了多家房地产开发企业，这些企业均称该通知对企业的影响并不大。
上市公司“福星科技”在武汉开发了金色华府、水岸星城等众多楼盘。25日，记者以股民身份电话咨询该公司时，其相关负责人称，“土地增值税清算对公司影响并不大，我们已经专门对此发布了公告，且预留了充足准备金，但具体怎样征收还有待地方实施细则出台。”
据了解，19日，众多房地产上市公司皆针对土地增值税发布了专门公告。其中，福星科技在公告中称，其地产开发项目以普通住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较小，且在销售的同时已按规定预缴了土地增值税。
从“预征”到“清算”
土地增值税从“预征”到“清算”，已经走过了13个年头。
据了解，土地增值税按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。
早在1994年开征土地增值税时起，就要求按照四级超率累进税率进行征收。即：土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额在扣除项目金额50％、50％－100％、100％－200％和200％以上的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率计征。
有业内人士说：“在实际操作中，累进税率却极少被严格使用。”原来，自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》实施之日起，就留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的0.5％至3％。
相对来说，这一额度要比直接清算少多了。据了解，截至2006年，全国征收土地增值税231.3亿元，而当年全国总税收则达到了3.76万亿，占比不足6.2%.而有报道指出，如果严格清算，仅上海一地的土地增值税，近几年来每年至少能收四五百亿元的税收。
记者了解到，早在2002年湖北省地税出台的文件中，就曾对土地增值税预征税率作过规定：预售普通标准住宅，依预售收入的0.5%预交土地增值税；预售其他商品房，包括宾馆、饭店、办公写字楼及非普通标准住宅、别墅、公寓等其他房地产按2%的比例预交；单纯土地转让按5%的比例预交。
“清算”究竟影响了谁
“土地增值税在武汉的预征一直在做，清算也一直在做，但现在是省略了预征的步骤，直接清算。”武汉市地税局相关部门在接受记者咨询时称，“以前先预征后清算，按规定是多退少补，但相对于武汉近两年房价的涨势来说，肯定是补的要远远多于退的。”
据业内人士分析，这对于部分资金不太雄厚的企业影响会比较大，但大的房地产企业已经预留了足够的准备金，影响应该是微乎其微。
“土地增值税从‘预征’转为‘清算’，会压缩房地产开发的利润空间。”一位房地产开发企业的负责人说，“清算制”是使土地增值税“恢复”到开发商应该交纳的水准，并不是新增税负———“不是现在要多缴，而是以前少缴了”。
中南财经政法大学新华金融保险学院副院长、房地产研究所副所长张东教授告诉记者，土地增值税政策主要影响的是毛利润30%以上的企业。“如果严格按照累进税率计算方法，开发商的利润空间越高的项目税率越高，对于高档住宅、别墅类项目或拥有较多低成本项目的开发商冲击更大。另外，项目储备较多的企业也会受到一定影响。”
“对于囤积土地、‘晒地皮’等现象的影响会大一些，而一些大的房地产公司，由于拥有大量储备用地，他们的影响也比较大。毕竟，土地储备时间越长，价差可能就越大，所应上缴的税款就越多。”一位业内人士称。
“除此以外，对个人交易项目也会有一定的影响。”武汉市地税局相关负责人说，“个人转让非普通住宅房产时，也会按照相应政策征收土地增值税，比如商铺、写字楼等。”
在考虑土地增值税对房地产企业影响的同时，有评论称，该政策是政府开始调整开发商暴利的行动。然而，开发商为了保持原有的利润空间，很容易采用的手法是涨价———将税负转移到消费身上。
房价会因此而上升吗
对于税收调控，普通购房人期盼能成为精准“打击”房价偏高的利器，但又担心税负最终又转嫁到买房人头上。
“企业实现的是利益最大化，他们很可能会将这部分成本转嫁到消费者身上，因此不排除房价上升的可能。”张东教授同时表示，“武汉作为二线城市，房价并不算高。所以整个城市的房价不会像上海、北京那样受到很大的冲击。”
另一位业内人士告诉记者：“我觉得对房价不会有太大影响，毕竟现在的房地产开发企业在售楼时不是由成本来定价，而是由供求来定价的。特别是对一些老项目来说，影响很小。但目前一些在建项目，今后售房时会不会提价就不好说了，毕竟价格虽然不是由成本来定，但成本因素却是开发商考虑的一个方面。而土地增值税的清算直接针对的正是房地产开发商的利润空间，如果供求关系没出现变化的话，开发商有可能把这部分成本转嫁到消费者身上。”
“前一段时间出台的调控措施大都是针对购房者，此次是直接针对开发商。从长期来看，这是一个好政策，但很多政策在执行的时候会有一个衰减效应，因此，政策的执行和落实很重要。”张东教授说。
知识点小帖士：
所谓土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称转让房地产）而就其增值部分征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。
编辑留言：
土地增值税清算通知的出台体现了我国健全我国房地产领域税收征管的的政策导向，也是加强房地产行业税收专项检查的契机和切入点。土地增值税的清算根本没有影响到企业的利润，而作为健康成长的企业，照章纳税是企业的义务，如果说清算征收多征了部分税款，那也是将本来的国家税款还原为本来面目，企业如果指者这部分税款度过难关，那么这样的企业也不配在市场上存在。
实际情况并不是开发商宣称的那样，清算影响了多少多少利润，笔者认为这全是开发商放的烟雾弹，目的仍然是在掩盖自己高利润的事实，同时为自己“纳税侏儒”的身份辩解，而从房地产企业偷漏税事实、温州个人合作建房表现出的房价成本关系，再到各级政府在对系列问题上的百般阻挠，我们已经读出了些许信息，与其说是清算动了开发商的奶酪，不如说是动了地方政府的奶酪。地方政府和开发商联系在一起，民众的利益何在！
