「主持人」感谢龚宇博士的精彩演讲。近期业内人士都感到如今的地产市场已经不可能再出现两个月前的火爆场面，有人认为是国家的宏观调控所造成的，而地产企业面对调控，尤其是地根紧缩和土地成本的增加，应该如何应对呢？我们有请被称为民营银行试点总设计师的著名经济学家，北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆先生，他将与大家探讨房地产行业的调控思路与企业的融资新形式。有请徐滇庆先生。
「徐滇庆」谢谢主持人。今天能够来到重庆跟大家一起交换一些看法非常荣幸。不过今天好象只给我25分钟，要谈的题目很大，我只能简单的把每个题目都点一下，时间是不是请主持人提醒我一下，如果到23分钟的时候给我一个信号，我就结束。
因为已经有过这样的教训了，时间短，长话短说，结果咱们媒体的朋友一报道就引起轩然大波，所以顺便我还带了一本书来，徐滇庆暂论房价，这是在我第一本书之后紧跟着出的第二本书，所以今天讲话内容基本都在这本书里，所以如果说对我的看法有些异议的话，是否先看一下书，然后再来提意见，这样比较公平一点。否则我没有时间说。
今天到重庆，一下飞机就看到了一份重庆本地的报纸，是说重庆房价6千元是个门槛，理由就是因为成本决定的。同时又说重庆房价到6千元左右就可以趋于平稳。这种说法是值得商讨的，因为没有理论根据。你凭什么说6千元？可是房价在前一段时间，网上，网下一片呼声，说政府为什么不出来管一管，房价已经涨得不像样子了。是不是管了？管了，南京市政府在40天内出台五个文件，限定一房一价，没有物价局批准一律不准售房，这管得够彻底了吧。广州市政府宣布大家不要买房，房价一定下降。其结果怎么样，房价越涨越高。南京市在打压房价的一个月之内，房价上升11.8%，由全国第六名跃居第三名。实践告诉我们简单打压房价是起不到作用的。为什么？我在书里面讲了，房价上涨犹如大江东去，这是规律，我们要认识规律，才能驾驭规律，保护自己、发展自己。十六个字，前四个就是要认识规律，有的人不理由，说徐滇庆力挺房价，房价是我能够力挺的吗？我回答是，我们要说真话，要替穷人说话，撒谎、欺骗，不成为规律，这不是唯物主义者，真正被谎言欺骗，受损害最大的恰恰是穷人，我们要以民为本，来探索一条适合中国国情的房地产新政的政策。
所以，我高度的评价国务院24号文件，在8月14日公布的，它是我们房地产政策的一个新的文件。为什么说房价上升是目前的大势所趋呢？有三个理由，第一供求关系，第二资本流动性过剩，第三资产定价，供求关系大家比较熟悉，供大于求，第二资本流动性过剩，也是票子太多了，为什么中国现在钞票太多呢？75%的原因来自于我民营银行试点总设计师的著名经济学家徐滇庆们的外贸顺差，每年有大量的外贸顺差，今年大概要达到2800-2900亿美元，我们必须要用人民币把它对冲掉，而人民币进入了社会，这使得流动性过剩，剩下25%是因为我们的金融衍生工具的引入增加了资金的流动性，这两项有利有弊，短期之内不能改变。最关键的是第三项叫资本定价，什么叫资本定价呢？就是资产总要来寻找能够实现自己最大价值的方式。
中国房地产房价目前必涨无疑，其原因就在于我们的金融结构不是建筑问题，也不是成本问题，统统都不改房价依然要上涨。什么原因呢？我们中国的金融结构，因为今天时间有限，不能展开谈，就把最后一段谈一下。我们银行里面，城乡居民存款余额在2007年的4月份是17.4万亿，这个数字是真的，不是假的。对银行来说是负债，产权是老百姓的，2006年全国商品房销售额2万亿，刚刚过，2007年竣工面积最多能增加5%，基本上维持在5亿平方米左右，2006年中国老百姓除了正常的消费、投资买了2万亿房之后，还往银行里增加了2万亿存款，这就是我们所面对的现实。
2007年，我们出现了负利率，现在通货膨胀率8月份6.5，9月份6.2，10月份又回到了6.5，我们能不能把银行的利率调上去，起码保持零利率，问题很大。因为我们面临两方面来的压力，第一方面我们中国的商业银行把70%以上的贷款都给了国企，而国企创造利润的不贷款，贷款的没有利润，如果一提高利息，那么马上一大串国企都要进入亏损状态，这就拖住了后腿。同时世界各国都在估计人民币升值，美国还在降息，现在已经有60多个基本点的利差，如果我们再升息就促使大量的资金流入中国，加剧我们的困难。否则明年我们国企一片亏损，证券市场的报表就很难看了。那么负利率，我们希望通货膨胀率下去，这么容易吗？不是谁说下就能下。既然负利率存在，请问老百姓还会不会把今年剩下来的钱，去年有2万亿，今年把2万亿还要多存进银行，不会啊，因为负的，你存进去一年就丧失20%的购买力，实践完全证明了理论，今年3月份银行存款余额第一次下降，4月份下降了2900亿，逐月下降，逐月下降，老百姓不仅没有把今年的结余放进银行，还从银行中拿钱走。
金融学就研究的是资金流，既然从银行里出来了，老百姓新的钱又没有存进去，去哪里了？这就是我们中国所面临的金融结构扭曲，美国人、欧洲各国比我们有钱，但他没这个问题。他大量的资金是放在证券市场、债券市场、期货市场、房地产市场和外汇市场里面，咱们中国怎么样？证券市场现在火热，2006年融资额6千亿，估计今年可以达到12000亿，很了不起了。美国的债券市场等于GDP，但是中国债券市场1200个亿，还是全部国家担保。假定咱们债券市场有5万亿的规模，房价问题就好解决了，那资金就往这儿走了，期货市场没有。外汇市场没开。
怎么办？钱就必然往两个市场走，一个是证券，一个是房市。那现在出来的钱就进了房市，那么大家简单的估计一下，去年老百姓多的2万亿，今年不往多说，就说2万亿，1万亿进股市，1万亿进房市，就是去年卖2万亿的房子，今年就来3万亿，说这句话有一个假设，就是17万亿不动，谁跟你说17万亿不动，现在已经动了，已经在往外走，假定我们保守一点说，17万亿只出来1万，还有16万亿不动，这1万亿进了房市怎么回事，3-4万亿的钱要去买房，而我们房子增加不够，这是大趋势，所以不要讲重庆增加多少，成都增加多少，都不要讲，要讲资本市场，资金流动。如果你这个房价有利可图，资金要从深圳、广州、北京、上海流过来，只要键盘敲敲就过来了，资金市场早就一体化了，流动速度相当快。而且绝对不是说重庆的钱买重庆的房，北京的房大部分都是外地资金买的，它的流动性很高。所以在这种情况之下房价在全国范围内的上涨趋势是肯定的。
没有任何理由来说它会逆转，因为差额太大。这就比如说天上下着大雨，我作为学者我就要准确的告诉大家，河水要涨，作为地方政府官员要保证不淹死人，不要去追究为什么河水要涨，天要下雨，娘要嫁人无可奈何。从普遍的金融学规律来看，所有的国家从穷到富都经历了这个阶段，这就是不动产在整个金融结构中占的比例，亚非拉第三世界的穷国，他的不动产占整个金融资产中占的比例极小，住的都是窝棚，不值钱。那咱们中国改革之前那咱们的也不值钱，但是到了英国、香港、东京，不动产的比例都在60%-70%，除了房屋面积增加之外，是房价在不断的上升。
房地产作为价值的载体，他就注入资金把价值抬起来，最后占的比例更大。由于时间有限，不能把理论上充分的展开，但是结论就是，这种现象，金融结构的调整在世界各国都出现过，我们中国正在走向富裕，也正好遇到了这个阶段，所以不要轻易的给老百姓讲房价就要下降，局部的楼盘，局部的地点可能会有波动，但是作为全国总体形式来看，房价上涨给我们的挑战是越来越严峻。只有把结构基本调整过来之后，我们才能说下一步的变化。
第二个问题，房价猛涨，政府应该怎么办？我们就呼唤一个合理的房地产政策，所以国务院24号文件，用通俗的话可以归纳成为五句话，要让老百姓买不起大的，买小的，买不起新的，买旧的，买不起贵的，买便宜的，买不起租得起，租不起，白给你。具体解释，买不起大的买小的，这是一定要推行土地市场的有效区隔，70、90，要用70%以上的面积盖90平米以下的房子，小户型，它的经济学理论是只有明确边界才能保证竞争的有效性。请各位注意，很多人就不明白，说为什么政府要管户型？因为如果土地政策不加有效区隔，那必定就是让富人和穷人一起去争夺土地，穷人就一定争不到，房价就一定上升，甚至出天价，这叫市场失明。所以一定要在土地政策上进行有效区隔。关于这个区隔理论大家看书上专门一章介绍，这是由理论导出的70、90.咱们很多房地产朋友们开始怨气很大，到博鳌论坛我给大家一讲，大家明白了，既然有理论的支撑70、90的政策就是正确的。
第二买不起新的买旧的，把存量调动起来，要搞好二手房市场。第三买不起贵的买便宜的，那么国家在这里扮演什么角色呢？因为房价猛涨这是趋势，没有办法，打压不住，那么调过来照顾民生，我不要地价可不可以，不要地价就是经济适用房，所以24号文件有个重大的突破就是经济适用房产权问题得到了明晰，如果产权不明晰，那么经济适用房包含的土地产权部分就会产生非法的转移，拍卖队可能走走后门，拿到一套经济适用房，既然有这么肥厚的利润，就一定有人来争夺，争夺的结果只有两权能够获得，一个是权力，第二个是拳头，不是腐败，就是黑社会。
所以一定要制止这个问题，那么国务院24号文件明确规定经济适用房只有不完全产权，这个解释得很清楚，已经拿到经济适用房的人请注意：那套房子有两个业主，一个是你，你付了一些钱，还有一个是国家。土地产权任何时候没有转让。有人抱怨，我买的时候你不说，我现在说也不晚，当年也没告诉你土地产权免费赠送，那么现在已经非常清楚和明确，按照公司法的规则，合伙人公司，你要出让可以，另外的合伙人优先回购。那么现在经济适用房的业主住满五年，你要卖房子，可以，国家优先回购，按照原价他给你打折。如果你想获得完全产权，可以，交纳土地金，按现价交纳。那么这样的话，拿到经济适用房的人现在有土地权，而没有交易权。明确这个之后，北京的经济适用房的黑市立即没有了，因为拿到也卖不掉，你不会暴利了，这就对了。又规定经济适用房必须50平米以下，那么就可以大量盖，国家土地不要钱，拿到了就解决问题。年轻人要结婚，你就买经济适用房，只要大量的盖，就能解决一大批年轻人的住房问题，你有使用权，但是你没有完整的产权。
买不起租得起，那么就要发展租赁市场，特别是要采取一些政策补贴到房，而不补贴到人。大学毕业了，来到重庆要租房，很贵怎么办？你把所有的文件准备好，交给房东，你再交给房东80%的租金，剩下20%房东到政府去领。等等这样的策略正在考虑。最重要的是租不起白给你，仍然还有人连房都租不起，政府白给你，廉租房，廉租房政策在全世界都有，我有一个文件详细讲世界各国廉租房政策执行的情况，2004年国务院文件规定，必须用土地出让金的5%来盖廉租房，所谓的廉租房就是你拿社会保障的人来租，从社会保障金里面扣除这个部分，实际上就一分钱不收。
中国廉租房执行的情况如何，详细的细节大家看书里面详细列举了各个城市执行廉租房的情况。从总体来说，今年3月份政府工作报告里面讲，2006年廉租房投资47亿元，那么我们来查一下，2006年，全国土地出让金2900亿，那么大家知道，2900亿，10%，290，5%，145，那么请问国家规定要用145亿来盖廉租房给穷人，怎么只盖了47亿呢？全世界各国照顾穷人的投资都超过政府整个财政支出的1%，而中国2006年盖廉租房所花的经费是我们财政支出的0.17%，问题相当严重，连资本主义国家都能做到照顾穷人的事情，我们没有做到，难怪民愤极大。所以在会议上，所有的人都说必须立即改正，呼吁从5%调到10%.仅仅几天以后，总书记亲自批示，完全同意，并且还可适当突破。所以这就体现了以胡锦涛、温家宝为首的本届政府对民生是相当关注。所以今年财政部估计可以拿出200亿从5万亿的财政收入中拿出200亿说没有问题，投入廉租房，以补历年之亏欠。所以只要有一大批廉租房在各个大城市中拔地而起，老百姓就有些盼头了，高房价对穷人的威胁也就比较小了。
第三我再谈一下整顿房地产市场秩序，这是政府必须要做的事情。现在房地产市场相当混乱，炒房、投机活动相当严重。那么我说了，我在一篇文章中提出，炒房无罪，对不对？他有钱他来买房，再卖，有什么罪，民法、刑法哪条规定有罪了。但是逃税有罪。但是有的媒体说徐教授说了炒房无罪，是鼓励大家炒房，说徐教授有几套房在炒，告诉大家，我一套房都没有。主要炒房投机是因为我们的税法没有跟上，交易环节的税法没有跟上，所以要增加印花税，房地产交易税，甚至要考虑房地产交易所得税，大家辛苦干活挣点钱，企业生产那么多一年辛苦下来还要交税，炒房没花什么力气，交点所得税理所应当。更重要的是囤房，咱们的领导都看到了，在北京、上海新盖好的高楼，晚上灯火寥寥无几，媒体也报道，温州炒房团，山西煤老板进京，一买就是十套，五套，一套房子，两年就赚200万，买十套就2千万，所以必须要进驻房地产税。关于房地产税的争论非常大，经过一番争论，北京大学出来一个方案，方案的主要内容是普天之下莫非妄图，凡建筑均征税，如果一栋楼有20层，从1-20楼，由国土资源局按地图开单子，然后不讨论房价，一讨论房价执行成本极高，弊病极多，那怎么办？按照国际的惯例征收公告房价，而不是交易房价，把重庆某一个区划分起来，A、B、C三大类，按面积从底到山全砍，让你住房子就有税，但是必须要说明征收房地产税，绝对不是加剧民生负担，新政府必须有一个完整的税改方案，房地产税是其中一部分，房地产税征收到的钱就可以减少其他部分老百姓的税收。
房地产税有很多优点，它简易可行，税基大，在美国房地产税占整个税收收入的14%，中国是0.另外房地产税有助于缩小贫富差距，这句话是最重要的，中央听中了这句话。你有钱房子大你多交税，少的就不交，少交。所以下面的新税法方案，每个身份证给30平米的免税额，咱们中国人均居住面积22.7平米，人均户均人数2.8人，所以大家一般老百姓70多平米，放宽到90平米，一户三口，一个人免税30，三个人免税90，基本75%的人不交税，可以免掉。另外考虑到中产阶级，给每个人20平米低税额，0.5%，也就是一家三口住100平米，免掉90，剩下10平米，小小的意思，交一点。一线城市2.5%，二线城市2%，允许各地政府适当波动。税单一律开，指定时间到相关地点办理免税手续。一般老百姓免税免掉了。
那么下面回答几个问题，假定你的房子在重庆，房价6千块钱一平米，而你父母是在川北的农村，可不可以把父母的身份证搬到重庆来免税，回答：可以。但是只能抵一次，如果两次那就要重罚，这大家都清楚，这叫逃税。能不能马路上找一个身份证，或者找亲戚朋友的身份证放到你名下来减税，回答：可以。将来一旦有财产纠纷，法律支持纳税者的产权。那你找个人来好了，将来翻脸了房子没了。能不能不交税：可以。绝不打电话，把税单送给你，剩下的是你的事，你不来免税，可以，到期之后，按照18%信用卡的利率给你算利息，再过三个月惩罚利息22%，等到你欠国家的税钱超过25%，法院给你第一张传票，你可以不去，两个月以后第二张，再不去第三张，第三张传票控告你犯了藐视法庭罪。简单得很，这都是有法律依据的，那个时候前面两张传票是经济类型，你可以补交，第三张对不起，扣你走，你藐视法庭是要判刑的，能不能逃跑，可以，跑得了和尚，跑不了庙，房子给你收了。
第四个问题因为只有两分钟了，金融融资问题，大家刚才讲了，我们面对的金融结构扭曲相当严重，大雨从天上下来，老百姓的收入还在增加，银行就是水库，要装水。雨不停的下，大堤要起来，就是利率，现在利率起不来，我们就想办法分流，现在可分流的地方容量又太小，而且长期来看我们这种结构是很不稳定的。所以中央国务院在7、8两月出台了一系列重大政策，大家都可以去网上查一下，全面开放企业债券，希望能够在短期之内把企业债券提高到几千甚至上万亿的水平，但难度很大，因为中国信用体系极差，假冒伪劣极多，坑蒙拐骗极多，我们希望在一年之后把企业债券搞到1万亿左右的规模，把水引走1万亿。第二证券市场必须迅速扩容，现在每个月只上市10-12家，这是严重不够的，需要进行制度创新，大幅度降低门槛，让中小企业和民营企业都能上市，每个月争取上市100家，即使如此我们还要奋斗8年才能把股市搞成1万家左右，这就是比较像样的证券市场，这个也做了相应的决定，请大家到网上查看相应的文件。
第三房地产市场要进行秩序的整顿，凡是投机活动要进行查处，特别是房地产企业一定资本金要到位，现在大量的房地产企业自有资金低于20%，这是不合法的，国务院、证监会、银监会多次通知，房地产开发企业自有资金不得少于项目资金的35%，这已经是打了折的，按照理论应该是40%，可是中国房地产企业从诞生那天起就和地方政府和银行有着千丝万缕的联系，一直拖到今天，那么告诉大家，马上就要翻脸了，因为社会上有的是钱，流动性过剩，而在座的房地产企业们，你们还不要，为什么？暴利。
资本回报率太高了，有些企业是空手套白狼，转嫁风险给银行，这是国家政策不允许的，千万不要等着银监会来抓银行行长，告诉大家对策如何，绝不找房地产企业的麻烦，你们是无故的，就是空手套白狼，我也没有法律来制裁你，制裁谁，银行行长。他为什么还贷款给你，什么原因，抓，不用讲，北京抓一个，上海抓一个，只要抓两个行长，全国行长全给震动，因为你银行行长犯的错误，所以当银行行长来给你们逼债的时候，很多房地产企业的资金链很可能就断掉，你要未雨绸缪，现在就迅速扩容，你可以做股权融资，也可以做债券融资，证券市场要打开门欢迎你们去，债券市场咱们有顾问公司在这里请他们帮你做，中国市场有的是钱，你得把钱凑到位。所以这样我们整体的计划几年之内要把房地产市场和金融市场整个调整到位。现在我的时间已经用完了。
