近日，当各方还在为第二套住宅认定标准而争论不止时，又有消息传来，福建已被国家税务总局和财政部批准为四个房地产模拟评税试点地区之一，这标志着我省成为继北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆后的第二批试点地区。不少业内专家指出，物业税的征收，表明国家调控之手已由流通环节延伸到持有环节，但是该政策能否平抑房价、稳定房价仍有待观望。
事件：“物业税”争议多
自2006年初开始，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6个城市和地区对物业税征收进行试点，但目前这些试点仍处于“空转”阶段，并没有实际运行。虽然前期已经做了大量调研和试点工作，但是由于物业税开征争议较大，所牵涉的工作和部门较多，物业税的推行难度很大。同时，也有部分试点城市担忧物业税的开征对吸引外来投资产生较大冲击。
在此背景下，财政部已经启动了第二轮模拟试点，9月5日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建和天津4个省市为房地产模拟评税试点地区，这标志着我省成为第二批试点地区之一。
一时间，对物业税的关注声不绝于耳，各种坊间传闻流传。“开征物业税后，至少可以将现行房价降低10%～20%，降价幅度最高甚至可达35%以上。”日前这种观点正在报纸、网络等媒体泛滥开去。这种观点的依据在于，通常而言，物业税开征在理论上应该和调整土地出让金同时进行，而土地出让金原由开发商支付，属于房价成本的一部分，开征物业税后，土地出让金将减少或者取消，这会直接带动房价的降低。为此，“土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳，从而带来房价下降”的说法在社会上广为流传。
但近段时间，财政部、国家税务总局和国土资源部的官员在多个场合明确表示“正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性交纳土地出让金”，这让物业税是降房价的利器这一传言不攻自破。
省政府发展研究中心副主任杨益生认为，物业税如果要同时牵动开发商和购房者，可能性不大。物业税应当要尽可能的简明化，其实际上就是财产税、不动产税，是属于消费型的税源，而土地出让金是属于生产型的税源。两种税源不具备合并的可行性。物业税的出台，“剑指”持有多套住宅或者是豪宅的购房者，对首次置业的普通老百姓影响不是太大。物业税体现了社会公平公正的原则，可以强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。杨益生的观点得到了诸多业内人士的认可。
影响：楼市静待变革
物业税的开征对于市场和政府本身都是大有裨益的。当前的调控政策多为外部用力，而物业税则被喻为房地产市场的内在稳定器，由于对房地产市场前景的良好预期，认为房价必然继续上涨，同时又不支付物业持有成本，这就鼓励了投资性需求的膨胀。而开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于高端住宅的需求；还将使政府有了稳定的税源。
“现在物业税的征收还属于试点阶段，其基础工作过于薄弱，也没有经验可以借鉴，因此首批物业税的试点城市和地区遭遇‘空转’并不奇怪，但是物业税的开征将保障楼市的健康发展，物业税的开征势在必行。”开发商王先生认为。
投资需求遭打压
业内人士杨朝龙认为，和一般产品不同，房产既有自住型的需求也有投资性的需求，征收物业税的本意在于加大对物业的持有成本从而减少投资性的需求。物业税如果要切实得以执行，实施细则和相关配套法律支持要做好。从提高第二套住房的首付比例到如今酝酿出台的物业税，不难看出，政府的调控力量已经着重于持有环节，并且从“银根”延伸到“地根”，物业税出台的本意在于抑制高端物业的需求、引导投资的方向。
“无论是自住还是投资，如果按面积来征收物业税是比较合理的。”杨益生称，鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家只规定物业税0.1%～3%的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定的适用税率。一般而言，以人均30平方米的面积作为起征点，既能合理地保证居民的小康居住条件，又能为征收物业税提供依据。他认为，物业税的税率也应根据人均标准的不同而不同，可以根据30～50平方米、50～100平方米、100平方米以上的标准征收不同的税率。谁享受得多一些，谁交的税费就应该高一些，这样才能体现社会公平。另外征收物业税可以参照所得率，采取累进式的征收，以达到抑制囤房、炒房等行为，解决“居者有其屋”的问题。
房价跳水很有限
“房价关键取决于供求关系，其次是土地价格。”业内人士杨朝龙认为，尽管最近政府紧锣密鼓地出台了一系列的政策，使得不少人持观望的态度，如果物业税正式出台，可能观望的态度还会更浓一些。但是现在的市场依旧是卖方市场，刚性的购房需求还很旺盛。“如果是购买中小户型的首次置业者，即使开征物业税其税率肯定也不是太高，对于购买高端物业的人来说，即便征收物业税也不能放弃豪宅带来的舒适生活。”杨朝龙称。
业内人士王先生认为，即便是取消土地出让金能带来成本下降，但是在求大于供的市场条件下，追求企业利润最大化的房地产商，也不会轻易让利给购房者。
“通观市场，伴随‘海西’知名度的不断飙升，越来越多物业持有人尽管担心政策危及自身的利益，但出于对市场的良好预期，他们对物业的升值前景信心充足。可以看到尽管受政策组合拳的影响，很多卖家开始抛售房源，同时买家也还在观望。但是卖家的价格却没有丝毫松口的迹象。”业内人士余先华认为，即便是物业税开征，房价还会是处于高企。
后市：投资客另谋出路
如果物业税开征，对持有多套住宅的炒房者而言，资金压力将大幅增加，在这种情况下，房产越多，负担就越重。因此，肯定会有更多的业主将手上的多套房产挂牌出让，让更多的房源流向市场。业内人士王先生说，“我想物业税的开征也是想要把炒房者从购房者队伍中清除出去，让他们的资金去证券、股票、基金市场一展身手。”
中小户型成主导
90平方米以下的住宅应是物业税少征或者免征的对象，而大户型或高端物业将成为物业税征收的主体，因此小户型将成为购房者的首选。业内人士杨朝龙说：“在这种背景下，开发商很可能顺应市场，主力构造中小户型，把中小户型做精做细，这对购房者而言是有利的。”
物业税成建设基金
物业税属于地方税种，开征物业税能够引导地方政府增加基础设施，提供更多公共服务，改进区域环境，从房地产价格升值中获得更多收益。业界普遍认为将采取累进式的征收方式。主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，其税值随房产的升值而提高，也是地方财政的长效收益。在近期内，物业税的征收旨在解决社会公平、百姓安居的问题，用物业税来扩大建设廉租房、经济适用房、限价房等，以解决低收入人群的住房问题；而远期目标应该着眼于城市基础设施建设、交通发展等问题。杨益生如是说。
悬念：起征点如何界定
物业税的征收，必定要制定一系列翔实的数据标准。物业税的起征点如何界定，是按照面积还是按照套数？只有根据“试点”的精神，并结合当地的情况，才能制定出切实可行的起征点。这也是开征物业税最为基础和关键的工作。
征收范围如何界定
我国的房产属性不尽相同，因此征税的覆盖范围也需要逐一考量。只收城市不收农村，还是城乡统征？只征商品房不征单位房，还是商品房、单位房一起征？新房是否同旧房一起征收？自主性住房和投资性住房是否参照同一标准征收？这些都成为亟待解决的问题。
值得一提的是，如果物业税只针对城市，势必导致多数人想方设法地往农村建房，造成农用地被大量征用、农村建房处于失控状态、国家税收流失等不良后果。因此，从试点城市和地区开始，就应该建立城乡公平的政策，把乡镇住宅也纳入物业税的征收范围之列。法律依据还需细化
《物权法》将所有权和与财产所有权有关的财产权厘清并纳入法律框架，为征收物业税提供了法律依据，但是很多细化的法律依据还存在缺口，例如如何界定是自住消费还是投资消费。
小贴士
物业税：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税或不动产税。在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，有的则称“物业税”，要求其产权所有人或承租人每年缴付一定税款，税值随土地、房产等不动产的升值而提高。不少业内人士认为，这项政策的酝酿出台，也是政府继续加强对房地产业进行调控的信号。
海峡都市报
[编者按]：前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在明年4月以后出台。征收范围可能为120平方米以上房产。征税目的是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。
知识点小贴士：
什么是物业税？ 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
报载：“物业税开征”将率先在北京试点，上海、南京、广东的试点将在今年底或明年初紧随其后。目前还没有具体的征收办法。
编辑留言：
我国目前房地产市场存在严重的局部供需矛盾，占市场主题的普通商品房和经济适用房等需求得不到满足，房地产商普遍在追求利润的驱使下，盲目建设高档商品房和商用房产，豪华住宅，牟利的同时无形中造成房价疯狂上涨，也为投资投机者提供了空间，更使房价增加了不稳定因素。目前解决房价过高的治本之策是加强普通商品房和经济适用房的供应，优先保证土地的供应，同时加以配套的打击投资投机行为。
可见调控房价需要从需求和攻击双方面下手，目前重要的是提高供给。目前提高供给的手段还局限于行政干预和调控，长远来看不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失，因此从长久之计考虑，健全经济调控手段是根本的措施，其中保有环节物业税的完善是重中之重。
