除了自住5年以上的家庭唯一住房，上海所有的二手房转让所得都将从严征收20％的个人所得税。早报记者获悉，这一政策昨已在卢湾区率先执行，或许很快就会覆盖全市其他区县。随着审核的从严执行，“未提供房屋原值凭证按1％或2％核查征税”的政策将成为历史。昨天，到上海市卢湾区房地产交易中心办理房地产转让手续的王女士吃了一惊。当她把发票和证明摆在房地产税收办理窗口的工作人员面前时，她以为工作人员只是循例问她：“房屋原值凭证有吗？”她漫不经心地回答：“没有。”
“没有的话，先到对面资料库拉原来的契税条子吧。”工作人员的话，让她一下子愣住了：“什么时候开始这么严格了？”
从去年8月1日开始执行的二手房个人所得税政策（国家税务总局156号文件）规定，个税按“转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20％征收。根据上海发布的细则，对于未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的住房实行核定征税，分别按照普通住房、非普通住房转让收入（交易总价）的1%、2%征税。
“‘未提供房屋原值凭证’这一细则，让这一政策的执行大打折扣。”汉宇地产总经理施宏睿在接受早报记者采访时表示，在昨天以前，几乎所有的区都是按照普通住房售价1％或非普通住房2％的标准，来交纳二手房个人所得税的。交易中心的工作人员只是例行公事地问你，“能否提供房屋原值？”
似乎是毫无预兆的，卢湾区交易中心率先开始对二手房个人所得税征收审核收紧了口子。而几乎所有听到了风声、在其他区交易的购房者，第一时间的反应都是：在政策全面执行前，赶紧把税交了。
上海重申征收细节
昨天，早报记者在卢湾区房地产交易中心大厅，看到了一纸上海市地税局发出的《关于个人转让房屋税收征管问题的通知》（沪地税所二（2007）16号“）。这则通知要求各区交易中心税务局严格执行去年8月1日开始执行的《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税的通知》，并重新对有关问题做出解释。
该通知中第三条明确指出：“未能提供完整的房屋原值凭证是指……契税征管档案中没有上次交易价格等记录。”
这一条款意味着，即使购房者无法提供房屋原值凭证，各区交易中心也必须通过查询该套房屋上次交易的契税征管档案，查询到房屋原值。
“其实所谓的无法提供房屋原值凭证，只是非常少数的时间太过久远的房屋交易。只要是1996年登记条例出台后的交易，在各个区房屋交易中心都有档案，不可能查不出来。”上海协力律师事务所律师卫新表示，之前之所以都按1％、2％执行，其实是政策执行力度还不够大。
卢湾昨天率先执行
截至昨天，卢湾区是唯一一个已经收到、并开始执行《关于个人转让房屋税收征管问题的通知》区的。连卢湾区交易中心的工作人员，似乎都显得有点手忙脚乱。
昨日，在卢湾区交易中心大厅“房地产政策咨询”窗口，当记者向工作人员咨询是否有新政策开始执行时，她有些无奈地说：“早上对来办理政策的人还是原来的解释，下午刚刚听说就不对了。新通知今天刚刚发到手上，我现在也还在学习。具体的要去问税收窗口的人。”
“今天开始严格执行。基本上所有人都20％。自己不能提供的，去对面资料室拉条子。”昨天，当记者以普通购房者的身份咨询卢湾区交易中心“房地产税收办理”窗口的工作人员时，他在忙碌中这样回答记者。
而在现场，则集聚着一批来办理手续的购房者，他们都在埋怨，为什么毫无先兆地就改变了税收政策。
徐汇黄浦紧赶末班车
在徐汇区交易中心大厅，赶来办理业务的人似乎并没有比以往多很多，但是，他们似乎比以往任何时候来办理手续的人更为焦急。
赵先生星期二刚签好购房合同，把他在2004年120万元买的房子卖出去，出手的价格是300万元。因为算半个业内人士，他的消息特别灵通。今天早上，当他听说个人所得税政策可能会有新变化的时候，他的心紧了一下。如果按2％的出售价征收个人所得税，他只需要交6万元的个人所得税，但是，如果按差价的20％，就是40万元，整整多出了34万元。
在徐汇区房地产交易中心大厅，赵先生时不时催促工作人员快点帮他把手续赶紧办完。当记者在一旁小心翼翼地采访时，赵先生几乎用呵斥的口气对记者说：“不要在这里瞎说，谁说要严格按照20％收啦？”看来如果真的严格审核房屋原价，对他的心情影响真的不小。
而在黄浦区交易中心，记者同样看到一些十分着急的购房者。黄浦区交易中心的工作人员告诉记者：“很多购房者都是听到了风声来办手续的。虽然对政策的变化有所耳闻，但是，黄浦区目前还没有收到明确的通知，他们也在等待。”
中介称今天或全面执行
记者从中原地产获得的最新的信息显示，截至昨天下午五点，已经开始执行上海地税局新通知的仍然只有卢湾区一个交易中心，而徐汇区与静安区将于今日开始执行，长宁区在两个月前就对购买2006年8月以后房产严格审核征收20％个所税。
有中介公司预测，由于上海地税局的通知是面向全市各区发布的，所以，各个区县都很可能在不久后几天陆续收到通知。
“房地产交易部门在实际操作中执行的二手房转让个税法定征收和核定征收，两者的税率存在巨大差别，目前很多中介会帮助上家预算出那种征税的方式更合算，然后采取其中一种交税方法。但如果按照新通知执行，已经没有合理避税的空间了。”中介公司人士表示。
市场影响
二手房价很可能被抬高
4月份以来，二手房市场开始有所回暖。中介公司以及业界人士纷纷忧虑，在这个时候，出台严格审核二手房个人所得税征收的政策，将大大减少二手房交易的活跃程度。
上海市协力律师事务所律师卫新表示，根据“出售房产后，一年内重新买房的，可以先交纳保证金，购房后退税”的政策，自住性或者改善型买房的需求不会完全受到抑制，但是，活跃程度会大大降低。很多购房者可能都会考虑住满五年后，再出售换房，避免缴纳同样高额的保证金（与税费同额）。
他进一步分析，受这个政策影响比较大的是，近期刚刚有所萌芽的一些投资性需求，相当一部分房产投资客会因为炒房利润变薄而退出房市，或者放弃对房地产的短期炒作。
汉宇地产孙文勤表示，政策从市中心卢湾、徐汇等区开始执行，或许是因为中心区域次新房较多，且曾经一度是投资客的首选之地，加上价格普遍超出普通商品房的定义范围，因此投资客的利润空间很大。
上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，此次强征20%个税，很可能的一个结果是卖家依然转嫁成本，从而抬高二手房挂牌价格，继而间接推动一手房市场的价格上扬。尤其是对于近期一手新增供应量放大的区域，附近的二手房客源存在大比例分流的可能性。
抑制“卖房炒股”？
对于新的二手房个人所得税审核收紧政策，有专家猜测，或许是为了抑制目前大量出现的“卖房炒股”现象。
“国税总局强化、落实既往的政策执行，应该说与股市走牛密切相关。股市获利回吐楼市的个案成交，在目前中原买卖宗数的比例不断上升。新政的急速出台可以理解为，政府对于目前楼市的宏观调控不甚满意，也担心股市获利之后的资金流入楼市，从而影响房产市场的前期调控新成果。”他分析。
上海市协力律师事务所律师卫新同样表示，现在一些有房族看好股市，将手上房产卖出，将资金投入股市的现象屡见不鲜。“如果严格按照20％征收个人所得税，一方面很多有房者卖房的欲望会大大减少。退一步，即使他们仍然愿意缴纳高额税收去炒股，也可以减少一些入市的资金。”
新闻链接
上海市地税局《关于个人转让房屋税收征管问题的通知》（新通知）有关“房屋原值”的规定：
未提供完整、准确的房屋原值凭证，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或监造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或监造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或监造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。
《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税的通知》（原通知）对“房屋原值”的规定：
对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
二手房交易计税实例：
缴税公式：应缴个税=应纳税所得额×20%
应纳税所得额=转让房屋所得－房屋原值－合理费用（装修、手续费等）
例：王先生于2004年11月，贷款60万元在上海购买一套80万元二手房，建筑面积80平方米，首期付20万，以20年等额本息购买。当年利率5.31%，由于2005年3月17日起，银行调整利率升至6.12%，这样，王先生从2004年11月到今年7月共付利息为34021元（利率为5.31%）+20602元（利率为6.12%）=54623元。另外2004年公证费200元，评估费600元，装修费10万元。现他决定将房屋以100万元总价卖掉。
王先生需缴个人所得税=（转让房屋所得－房屋原值－装修、手续费、贷款利息、公证费等合理费用）×20%=（100万元－80万元－8万元－54623元－200元－600元）×20%＝12915.4元
如果按照此前“无法提供房屋原值凭证”执行：80平方米的房屋，属于普通住宅，收取1％个人所得税。
王先生需要缴纳的个人所得税＝出让房屋价格×1％=100万×1％＝10000元
两种缴税方法的差额为：12915.4元－10000元＝2915.4元。
