虚报成本核定扣除 所有权转移视同销售
“如果开发商无法按清算要求提供开发成本核算资料，或提供的开发成本资料不实、《鉴证报告》有问题，或虚报房地产开发成本的，税务部门应按核定办法扣除开发成本；发生所有权属转移时应视同销售房地产。”日前出台的北京市土地增值税清算细则这样规定。
北京市地税局发布的《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》和《关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》构建了北京市土地增值税清算管理体系。
办法明确规定，土地增值税清算时应对开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。如果开发商无法按清算要求提供开发成本核算资料，或提供的开发成本资料不实、《鉴证报告》有问题，或虚报房地产开发成本的，税务部门应按核定办法扣除开发成本。地税部门将制定《分类房产单位面积建安造价表》，如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于《造价表》又没有正当理由，地税部门也将按核定办法予以扣除。
开发商未及时、如实进行清算申报或提供虚假纳税资料、偷税等违法行为，有关部门将按照税收征管法的有关规定予以责令限期改正、罚款直至追究刑事责任的处罚。
对于扣除标准，北京市地税局制定的《关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》指出，高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。
对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以通过相应系数修正，核定扣除的四项成本=建安造价×清算建筑面积×年度修正系数。单位面积建安造价金额和年度修正系数将参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制定，由市地税局不定期进行调整。
另外，北京市地税局还规定，对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。
据悉，一季度北京市对以前的房地产竣工项目进行了集中清算，入库土地增值税3.5亿元，同比增收2.9亿元，增长5.3倍。
