全国房价涨幅排序前列的北京率先出台了土地增值税的清算细则。5月21日，北京市地税局公布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》。这意味着，土地增值税的征收方式终于从预征走向清算。
涵盖所有项目
业界等待细则出台至少已有5个月了。“内容还是比较合理的，这在我们预期之内，之前只是不知道如何执行而已。”一位开发商看过细则之后表示。
在中信证券看来，政策规定是比较严厉的。通知第二条指出：“凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法。”政策涵盖了所有项目，意味着历史遗留问题也要追溯。
其次，通知指出：“高层商品住宅（7 层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263 元；多层商品住宅（7 层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560 元。”这条杠杠基本上关上了房地产企业试图通过向建筑企业转移利润从而少交增值税的大门。此外，通知规定了具体的处罚措施。
针对收购公司股权时的土地增值税如何征收仍然没有明确规定。“从《通知》可以看出，文件基本上堵上了项目收购漏逃土地增值税的口子，但是并没有涉及收购公司股权土地增值税的缴纳问题，这一漏洞如何弥补或者出台什么样的细则，目前还有悬疑。”中信证券一位行业研究专家告诉记者。
严格执行该项政策会在一定程度上影响到房地产公司的利润率和现金流，影响房地产公司的项目购并。
解决争议
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜在接受采访时提到，建设部在上个月还专门召开了一次针对土地增值税的会议，“希望大家提提建议，当时会上的意见分歧还是很大的。”
“比如单位集资房，并没有进入市场，没有形成交易，所以在重所得、轻流转的前提下，是否应该将其算在征税范围内？由于土地供给一直存在双轨制，计划经济下划拨的土地，使一些垄断行业和垄断企业可以将住房作为福利进行分配，这其实是不公平的。”汪利娜说。
不过，这一问题在新出台的细则中已得到解决。细则规定，对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，对其收入的确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。
此外，对于土地增值税应在何时进行征收也是争论的焦点。国家税务总局副局长宋兰表示，房地产开发企业开发及转让的特点决定了对其征收土地增值税必须采取先预征后清算的征管方式。
宋兰说，这类似于企业所得税按季或按月预征，按年度汇算清缴。只是土地增值税清算工作受房地产开发周期的影响，不能按年度进行，要待项目完工并销售以后再进行。对房地产开发企业的土地增值税实行先预征再清算，这是该税种开征以来明确规定的。同时，她强调，房地产开发企业土地增值税清算后的税款将多退少补。
征税对谁利好？
业内人士分析，由于土地增值税清算按照利润率水平征收，这将在一定程度上鼓励开发商进行普通住宅的开发建设，打击囤地或捂盘的行为。一位开发商向记者表示，土地增值税的清算对于手头土地储备量很大的公司来说有些不能接受，比如拥有1900万平方米土地的碧桂园。
北京市地税局局长王纪平在一次税法宣传活动上表示，土地增值税清算的宏观调控政策将会在一定程度上促使房地产价格回落。“土地增值税让房产商没有了涨价的动力。”王纪平说。由于要征收高税率的土地增值税，导致开发商囤地和开发的成本大增。这样，房产商哄抬房价的积极性就会受到一定的遏制，从而促使房价回归供需平衡，抑制房价过快上涨。
但一些专家表示，在供需矛盾仍然存在的情况下，土地增值税对房价的涨跌并不能起决定性作用。汪利娜认为，虽然土地增值税令土地交易成本上涨，但在市场好的情况下，将税收转嫁给消费者是顺理成章的。“中国人刚刚开始揿起第一个买房浪潮，房价的上涨根本不能阻止买房的热情。”
另外，对于税款征收之后的用途，政府方面一直没有明确说法，这也是纳税人希望知晓的问题。“如果将这些税收返还给老百姓，作为住房补贴，我举双手赞成。”汪利娜说。链接根据北京《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》，符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。（三）直接转让土地使用权的项目。（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。（三）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
