2007博鳌房地产论坛之地产精英博鳌论剑主题：寻找中国房地产共同的未来
主办机构：观点地产机构 第一财经日报 搜狐网 焦点房地产网 全国工商联房地产商会
时间：2007年8月17日下午
地点：中国海南博鳌。索菲特酒店
【主持人】接下来是房地产精英对话专场。
2007博鳌房地产论坛“精英对话”，我们知道，国际社会对中国未来的比较有着良好的预期，许多人认为中国未来十年将进入高速发展的时期，被称作是“黄金十年”。其实在过去的七年历，中国房地产已经感受到市场化改革为我们带来的种种好处，我们相信未来的十年一定是中国规范市场经济，平衡区域发展的十年，这样的十年将会为中国房地产行业带来那些期待呢？在思考高速发展的过程当中中国经济是否面临着风险，而这些风险对房地产行业又会又怎样的影响呢？
我们今天精英对话主题就是：未来的黄金十年与中国房地产企业的未来风险首先有请对话主持：
第一财经日报总编辑秦朔（先生）
搜狐、焦点房地产网新闻中心主任莫春（莫春博客，莫春新闻，莫春说吧）（女士）
下面我们请出倪健达先生、任志强（任志强博客，任志强新闻，任志强说吧）先生、潘石屹（潘石屹博客，潘石屹新闻，潘石屹说吧）先生。
好，下面我们就把时间交给我们主持和对话的嘉宾。
【莫春】大家晚上好，所以我看他们一会上来领奖，一会上来颁奖，所以建议我们的话题轻松一些，大家有什么样的问题都可以问我们。我想，因为我们今天台上在座四位，都应该说劳累了一天，而且他们也是在房地产市场当中，整个市场发展的十多年的时间，所以我想，就是现在我们房地产市场的话题。
【任志强】我今天比较感兴趣是三位中国房地产精英，这些人物的生活方式，那么他们自己的生活，比如他们看中的是一个什么样的事情。
我住的都是我自己盖的房子，大部分发展商另外找一个隐蔽的地方，或者买别人的房子，让别人找不着，我觉得住在自己建设的场地里最安全。而且我住在建设场地里也觉得非常安全，一定给谁都会最满意。可能有各式各样的层次，或者你担心一些麻烦，那么我想我开发商对自己的产品应该有信心，我的业余活动有高尔夫、桥牌，我是全国桥牌协会的副主席，已经带着民间代表团去参加了远东和台湾地区的桥牌比赛，这个鲜为人知吧？我想我的桥牌起码可以达到大师级以上水平。
【莫春】您自我表扬，你开个这么好的头，一讲就是一场，应留点时间让别人讲一下。刚才说到潘总的一些意思，而且还有潘总的感情生活。
【潘总】今天快后半夜了，说是住的房子，我是奉行住宿最好的房子，开最破的车，这个观念会让你的资产升值，所以我住的房子要好一点，也是我自己建的房子，车开的挺破，开的是吉普车，不象任总奔驰、奥迪等等一些好车。
任总有几个不太好的习惯，这是我跟他接触十几年的时间看出来的，第一个，他自己公司自己办的食堂，在食堂做的饭极其难吃。但是他对所有员工规定，这饭必须要吃完，不能省。结果我坐下，他们部门经理给我来一大盘，我死活也吃不完，因为他们的饭太难吃了，所以我觉得这样吃下去对人的身体不利。
第二点，任总看起来挺粗的，实际上他不是。
还有，一个毛病就是，1983年还是1985年他丢了一次钱，丢了钱以后，从此每天晚上都不回去，一直住在办公里直到现在，从此以后就住在保险柜旁边，他说没办法，我说你老婆怎么办？他说她愿意来就来，不来就拉倒。所以我觉得夫妻两个人，结果他老婆在家里住着，他在办公室里看保险柜。
【倪健达】任总说住自己的房子，才是对自己的客户最大的负责。潘总是说住最好的房子，开最破的车。我和潘总不一样，我是开最好的车住最破的房子，因为住房子得我自己掏钱。
【莫春】好，刚才应该说是娱乐环节。现在我们要进行一些严肃的问题，你们三位毕竟是行业中的领先人物，我们关注一些热点的话题，先想问一下任总，今天大会当中，有人提出来，说政策的建议，比如说尽快出来按揭等等这样一些问题，不知道能对这些有什么说法？您觉得物业税能出台吗？会在什么时候？
【任志强】我个人觉得中国的物业税不高，国外的物业税更高。物业税是治安环境维护条件，让物业生存的一种税。房价低了，那么它的税收就会减少，房价高了它的税收就会增加，政府收这个税干什么？主要是雇警察维护社会治安，如果房子升值他就没有办法让警察的工资提高。你知道香港人民为什么不怕警察吗？因为香港人民知道，我养活你。地方政府希望房价越高税收越高，房价越低，物业税越低。还有人说住大房子要高收税，小房子要少收税，为什么呢？因为有钱人才住大房子。中国物业税要改变土地出让金的制度，把它缓和以后变成物业税。全世界没有物业税超过20个国家，而我们现在物业税远远比我们全世界税率都要高得多，而且物业税要实现的话，会比现在房产税少缴很多钱。只有不知道的人才说收了物业税，才会使房价降低。
【莫春】还有一些建议提高按揭的利率。
【任志强】各个国家通常零售户开始，大部分调到10%甚至15%，剩下的居民住房有一个基本的目标，政府的目的是让更多的人能买房，能改善住房条件，所以它不会任意市场，让大家买不起房。这与政府基本观点主张是被动的，所以没有人为了房价让大家都买房子，还解决不了大家的居住问题。美国的新增住房量下降下跌的一种情况，可是美国房价到目前位置仍然没有提高。那么也就是说最发达的国家，根本不用这种愚蠢的办法，让政策和促进政策的导向相悖。我不知道会不会提高首付，但总体上来说，我认为这种提高首付的办法并不是很好的办法。
【莫春】潘总，您在演讲当中，有关土地方面，你也提出了疑问，关于闲置的土地，我们也是看到最近在土地招牌挂着很多案例当中，都是大型企业在拿地，都是规模很大，实力很强的企业在拿地，我想请问你一个问题，我们房地产企业当中，很多中型公司还有小型公司来说，今后应该怎么做？
【潘石屹】大家把今天定成了从90年代以来最大的一次黑色星期五，所以未来的中国金融市场，股票市场房地产市场到底要怎么发展？不确定因素我觉得非常多，大家一定要小心翼翼。尤其在我们经济总量规模较大的时候充满风险，至于土地问题呢，我首先要说把政策公开化，可是在各个地方政府实施公开化案例的时候，本身就不多，实施的时候没有起到一个好的作用，一个不好的榜样开头会使很多房地产开发商失去信心。我想借助任总给我们配合市长汇报的时候的一段话。去年我在北京一共参加十几次招牌挂，光招牌挂利息损失了7千多万，它出价格最高也中不了标，除了价格在哪里都中不了标。所以我觉得土地公开化的好的政策还要操作公开透明，有些召开化不一定说腐败，最关键的是规范。
【莫春】潘总你说的都是任总的利润，那您自己的利润呢？
【潘石屹】我也是一样，但是可能这几年有一些限制的条件，不让别人进来的时候，我何必拿几个亿的资金在那放很长时间，利息损失一大堆。
【莫春】又快到一年一次的8.31，这个日子对很多房地产企业来说，因为从三年前8.13开始实行招牌挂制度到现在接近三年时间，真的快到了解决这个制度的时候，今天下午钟伟演讲的时候，说到如果一个土地制度不改变房价怎么能讲呢？对于这个我想听一下任总的看法。
【任志强】招拍挂是2006年6月1号开始实行的，地方政府供应投标之后，那么这个制度的本身，好象量变就会引起质变，所以假定民营企业，它一定要把产品做得更好，每一块土地单位的利用价值越高，创造价值越高，就会使房子收益提高一点儿。
【莫春】好，谢谢任总。
【秦朔】我觉得怎么看一个人或者一个产业，或者对一个单位的价值，我觉得物与物的之间差别，有你这个人和没有你这个人是有区别，而且区别很大的。他么你们这种存在的价值，所以我很希望，我们这三位尤其我们的任总、潘总，你们更早贡献更多，你们谈一下这二十年发展有你们和没你们对这个行业有什么变化？你们认为你们对这个行业最大的价值究竟是什么？
【任志强】我的最大价值就是做了房地产。我在北京更多地和国家各式各样的机关有着密切的联系。我在十几年以前就赞助了一个基金，那个基金我是最大的投资者，除了这些以外，我们和部委机关有一些密切的联系，所以更多的机会参与到提意见的过程中，包括国务院18号通知全部制定，其中很多内容我们参与过建设部或者国家发改委组织的各式各样的讨论。对此建设部也是以开座谈会的方式让我们地产商人提供各式各样的资料，我们提供了66个国家各种各样的参考，而且有各种各样的发言，代表了商会，代表了企业。在开会的过程中，我们还提出我们的不同意见，最后获得了认可。
【莫春】我觉得任总刚才的讲话没有回答我的问题。任总如果不做房地产，房地产市场会是什么样？潘总要说一下这个问题吗？
【潘石屹】任总他列举他那些伟大成绩的时候，有很多都是我跟他一起参加的，我觉得有一次，建设部有个是不是要取消商品房的座谈会。看到商业银行、各种银行单位都去了，所以开会10分钟我就考虑过去参加这个会，我一看所有人都去了，就我们两个没去，一大堆各个部委的都在开会。过了一两个小时，任总过来，一发言就把国家工商银行那个女的给说哭了，可是我觉得这个每一个个人，在这个行业大规模发展中的作用总是非常保险，包括任总，任总所有的会场那找做房地产，他要没有人做，我就不会做房地产。当然房地产的推广，跟今天比远远不如今天。签合同的时候我也是刚接触房地产，所有的事情都是以学习的态度。结果人家说：“你还做房地产呢，连四通一平都不知道。”
【莫春】任总的演绎到攀总那儿整个都被推翻了。我们还有一个问题要问一下倪总。
【任志强】主要是他都漏出来了，这个不能泄漏给大家。
【莫春】今天我们听钟伟的演讲，我觉得钟伟说了半天，他预测2018年到2025年中国会有过万亿的企业出现。但是下午那场对话的时候，我不知道它是哪家公司，我就想问一下倪总，在这样状况下我们一些中型公司、小型公司如何差异化的生存？
【倪健达】我们上海企业可能以后找潘总，每一回政府中间很多改善完善的情况，我们享受就可以了。刚才莫春的提问我觉得，如果说展望未来的话，我认为我们今天参加的很多同行会在未来的一段时间里面慢慢成长；我觉得成功的地产商你和我会在未来一段时间里成为主人；随着中国经济总量的发展，还有世界经济的影响会越来越大。以后我们会换一种方式去思考这个问题，我想再十年的话，品牌和品牌的比例，肯定和现在大不一样了。所以我想成功的房地产商人都会成为房地产的主人。那么我们房地产由谁来做，我相信随着中国资本二元化改革，肯定会有很多新的房地产企业家出现，特别是土地供应的一些改革，我认为以后的房地产发展商会越来越向一些发展滞后的地方发展，房地产发展中间可能不是一种障碍，如果说企业的未来有一些发展，相信我们的这个群体还是非常努力的，我觉得中、小型企业招牌挂的政策，对不对，好不好老潘都已做非常精确的阐述。中小企业房地产商方面挑战还是非常大的，所以可能以后象今天我们秘书长主持的一个信托资金，这样一个思路基金会越来越多，我们中小的产业发展商会由小成大，也会越来越走向联合，所以我认为房地产业的发展可能会高，成功的投资人不再那么辛苦，那么赚委屈的钱了。
【莫春】谢谢倪总，我们和台下进行互动一下。
【秦朔】因为时间关系，我们精英对话就要结束了，陈诗涛他们讲话太精彩，所以最后再问一个问题就结束了，这个问题是请我们任总和潘总互相展望一下他们将为中国房地产业做出什么样的贡献？
过去已经讲过了，我认为他们两个购房潜力里面，不仅把房地产变成一个大众化，这样一个行业，我很衷心希望，他们俩能够每一年在春节联欢晚上表演一下，最后一个问题展望一下我们就可以结束了。
【任志强】未来房地产的汇报，如果我们上市以后，未来的十年二十年我们就发展得更好。
【潘石屹】很明显一说就低了一倍。刚才屏幕上放的是《二十年之后再相会》，再过二十年，没有人理我，我就自己打打高尔夫球吧。二十年一下子就过去了，所以这二十年确实一晃就过去，我可以向在座的每一位说的是，在房地产经营过程中一定要居安思危，现在我们过去十年二十年也好增长的速度较快，所以今天任总想要做国际化公司了，市值要突破一万亿。
【莫春】好，时间已经非常晚，现在已经10点多了，我想今天我们对话是掺杂一些环节在里面，但是三位的很多观点，在我的心理产生很多思考，可能这一个小时时间太短了，我想每位嘉宾在自己以后的路中都会找到答案。好，我们精英对话到此结束，感谢大家的陪伴。
