辽宁：民用房产尚未模拟评税
近来，有关物业税的话题在媒体上热闹起来。据专家介绍，物业税并非物业费，而是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。目前，物业税的模拟“空转”已经在多个省份试点，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同。辽宁是全国最早的6个被列为物业税“空转”试点地区之一，目的是为物业税改革测算分析工作提供坚实的数据资料。由于物业税的话题比较敏感，再加上仍处于试点阶段，有关部门多数不愿接受采访。
辽宁地税系统一位知情人士向记者介绍了目前物业税“空转”试点情况：
你所说的物业税“空转”试点，规范的名称应该叫做房地产模拟评税，因为将来真正征收时，到底是叫物业税还是房地产税还不好说。我们目前还在做基础数据的采集收录工作。具体说来，就是要统计物业数量，做测算、评估，制作报表，为将来的税收提前做好统计工作。关键点在于我们要评估出房产的价值，作为征税的依据，并随着市场价值的变动不断修正估值。目前国际上通用的比较科学的房地产评估方法主要有成本法、时差法和收益法三种，不同的方法针对不同的房地产类型，如成本法主要针对工业企业、时差法主要针对流转环节、收益法主要针对商业企业。我们进行评估也离不开这3个方法。评估需要相关的数据做支撑，我们需要对房地产的房龄、朝向、结构、建筑成本、坐落位置、附近公用设施等许多数据资料进行采集统计，这是一个庞大的数据量，工作量非常大。
你问物业税怎么评估、谁去评估，怎么征收、谁去征收？我回答不了你，现在还没有框架。目前只是我们税务局对采集的数据进行模拟评估，估出房地产的价值，至于模拟评税阶段的征税范围、税率多少等，我只能说现在还没有，国家都还没有设计，我们还在等国务院和国家税务总局出台框架，才好进行下一步的操作。而且目前还只是对经营用房地产进行模拟评税，没有对民用房地产进行模拟评税。辽宁省选取的试点城市是丹东，需要经过前期准备、制定评税技术标准、研发评税系统软件、数据采集和录入等多个阶段，工作量相当大。第一次将表格发给企业填报，交上来后发现存在很多问题，于是重新统计了一次。丹东市是个中等城市，在沈阳这样的大城市搞不了，沈阳一个区的工作量都太大。
采集统计完相关数据指标后，在此基础上进行估值，这个评估的值是否准确，还要结合各种因素进行修正。这个评估出来的值将作为征税的依据，所以这个评估值必须准确，否则就无法往下继续。房地产管理部门一般对所属房地产有估值数据，但那往往是根据成本测算出来的，随着经济的发展，房地产会升值，不同地段、不同位置的房屋升值幅度会不同，有些房屋年岁久远，折旧后会贬值。我们不能直接把那套估值数据拿来就用，而需要自己扎扎实实进行统计和评估。我们税务部门评估的这个值是不对外的，至于评估的值准确不准确，还要和房产管理部门的评估值以及市场上的评估值作比较进行修正。当然，即使我们目前评估出来了一套数据，将来真正征税时的房地产价值是由税务部门来估值还是由社会中介组织来估值，现在来看还是一个未知数。物业法就规定房地产的评估不能由房地产管理部门来做，而是社会中介组织来评估，那么到征物业税时是不是也由社会中介组织来评估，现在都说不准。
而且这个物业税以后到底采取哪种税制，房地产税制还是财产税制呢？不好说，整个国家都在探讨，将来的税制怎么设定，咱不知道，只能说目前还处于研究和模拟阶段。
重 庆：未定由谁评估房产价值
2005年，重庆与北京、深圳、宁夏、辽宁和江苏一起被国家税务总局和财政部批准为首批物业税试点地区，进行房地产模拟评税，即所谓的“空转”。试点两年来，重庆市的物业税“空转”情况如何？记者日前采访了重庆市财政局、地税局以及国土局。
据重庆市财政局一位工作人员介绍，被批准为物业税试点地区后，重庆市选择了九龙坡区、綦江县、合川区三个区县作为试点区县，进行物业税的“空转”运行。
所谓“空转”，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。但据该工作人员介绍，目前在重庆市实行物业税的3个试点区县，物业税的“空转”还处于统计测算数据阶段。对房产价值的评估需要有专门的评估机构，“但由谁来负责评估，目前尚未确定。”
记者随后又采访了重庆市国土局与重庆市地税局。重庆市国土局房地产发展处的工作人员称国土局目前还未介入物业税“空转”的工作，目前的主要工作由地税局负责。但重庆市地税局相关部门的工作人员对此予以否认，称并不知道重庆市已成为物业税“空转”试点城市，也不清楚物业税的“空转”如何运作。
据重庆市某知名房地产公司的一中层人士称，从房地产公司掌握的信息来看，目前可以确定的是物业税一定会实行，且一旦征收，会根据房屋面积等因素按照累进税率实行征收。但至于何时开始“实转”，“因为涉及到方方面面的利益，目前还不清楚。”
江 苏：房地产税改革非常复杂
江苏是物业税“空转”的试点省市之一，他们是如何进行“空转”的呢？
江苏省地税局税政三处处长李刚说：“简言之，是用一种相对较先进的征税办法，取代原先相对落后的征税办法。”李刚表示，这项改革非常复杂，要考虑纳税人的承受能力、社会的反应以及财政的负担等等。“至于说什么时候‘实转’，现在还很难说，目前还没有提到议事日程。”
“所谓‘空转’、‘实转’，其实都不太确切，因为目前没有一个相应的制度安排。”江苏省地税局副局长倪静石说。他指出，如果要增设物业税这样一个新税种，必须要经过全国人大的相关程序，确立相应的法律地位。没有这样的税种，探谈“空转”、“实转”就没有制度基础。
“我们现在做的是模拟试点，也就是设置一个计算的模型和公式，得出一个新的税率，重新计算房产税和城镇土地使用税。也就是说，换了种计算房产税和土地使用税的方法，为研究物业税问题提供一些数据和参考。”倪静石说。
模拟试点的一个重要环节是对房地产进行重新估价。倪静石举例：比如在南京，新街口和河西地区的房价是不一样的，先要测定一个基本房价，然后不同区域给出一个系数，得出不同区域的房价，按照新的房价计算房产税和土地使用税。
倪静石说，按照新的模型和公式计算出来的房地产税，与原来的计税方法相比，肯定会高出很多。“一套房子，买的时候是20万元，现在可能涨到100万元，如果按照新的办法，采用从价计税，那么，税负总额肯定就大幅提高了，可能要增加好几倍。”
除此之外，房地产税的改革，还有一系列问题。“比如，征收范围如何确定？是否覆盖到每一个人？是否需要一个起征标准？一个家庭，挤在一个30平方米的房子里，也要缴税吗？另外，通过什么途径征收也是问题，靠税务部门一家一家跑可能不太现实。” 倪静石说。
物业税探索稳步推进
记者从有关部门获悉，物业税模拟试点工作进行两年多来，已经取得了初步效果。去年10月，全国物业税模拟试点又增加了4个省、市，使全国试点地区由原来的6个扩大到10个省市区。
据介绍，一个国家税收制度通常是由直接税、间接税和财产税组成的。与发达国家相比，我国财产税制还不健全。搞物业评税试点的目的，就是想弥补这个缺陷，完善我国的税收制度。
物业税在国际上通常叫房地产税或者不动产税，通常的做法是将房地产评估价格作为计税依据来征税。实行和国际接轨的物业税，需要从建立我国的评税制度和解决技术手段入手。
6个试点地区经过两年多的模拟试点工作，已经初步取得以下成果：一是创建了符合国情的评税工作模式。二是开发了计算机批量评税软件。三是建立了政府部门间的良好合作机制。四是培养了一批熟悉房地产税征收管理，又掌握评税业务的专门队伍。
人民日报
[编者按]：前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在明年4月以后出台。征收范围可能为120平方米以上房产。征税目的是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。
知识点小贴士：
什么是物业税？ 物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
报载：“物业税开征”将率先在北京试点，上海、南京、广东的试点将在今年底或明年初紧随其后。目前还没有具体的征收办法。
编辑留言：
我国目前房地产市场存在严重的局部供需矛盾，占市场主题的普通商品房和经济适用房等需求得不到满足，房地产商普遍在追求利润的驱使下，盲目建设高档商品房和商用房产，豪华住宅，牟利的同时无形中造成房价疯狂上涨，也为投资投机者提供了空间，更使房价增加了不稳定因素。目前解决房价过高的治本之策是加强普通商品房和经济适用房的供应，优先保证土地的供应，同时加以配套的打击投资投机行为。
可见调控房价需要从需求和供给双方面下手，目前重要的是提高供给。目前提高供给的手段还局限于行政干预和调控，长远来看不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失，因此从长久之计考虑，健全经济调控手段是根本的措施，其中保有环节物业税的完善是重中之重。
