想是一回事，做又是另一回事，好不容易要开始实转的物业税便是如此。
在北京两会期间，北京市地税局局长王纪平一句“北京正申请物业税实转试点”的表态，激起反响无数，而暂不针对住宅实转的路径选择，也几乎让人们笃定，商铺投资将成为最大的“受害者”。除北京外，多个城市向国家税务总局和财政部递交了物业税“空转实”的申请方案。
然而，深入了解情况之后，可以发现，实转阶段的物业税对商铺、商业地产的投资所造成的影响，在短时期内很难得以表现。
并非新税
正当商业地产的投资者，对有望“实转”的物业税“如临大敌”之时，事实却远没有他们想象得那么糟糕，虽然物业税的名字对于投资者来说是全新的，但是，这却并非是一个新开征的税种，记者掌握的情况表明，至少在实转阶段，物业税基本不会造成额外的负担。
“原来的经营性物业也要缴纳城镇房地产税和相关的营业税”，中央财经大学税收学院副院长刘桓告诉记者，他曾在北京市地税局挂职锻炼担任副局长，对于物业税的实操问题多有了解，按照他的说法，实转的物业税，实际上是把原有的税种平移到物业税环节征收，这与外界普遍认为的新税种大有区别。
沈颢“租客”们的经历，也证实了刘桓的说法。他是一位资深投资写字楼的投资客，租赁他写字楼办公的“租客”们告诉他，在这里办公营业，除了需要缴纳一般的企业所得税等税种之外，还要上缴城镇房地产税，这种税负按照规定通常由实际经营者缴纳。
“根据我的了解，他们（租客）要缴的这个税不高，大概每年几万块钱。”沈颢向记者回忆。相比于租客向他支付的租金，这笔税赋几乎算不上太大的数额。而且，沈颢还发现，不仅写字楼的使用者需要缴纳这种税赋，同样租赁他商铺的经营者也需要缴纳这样一笔税赋，只不过科目为“营业税”，据沈颢了解，这两种税赋的总额，大体相当。
记者了解到，目前我国涉及房地产、房产领域的税赋，大体可分为两类，一是交易环节税赋，如契税、印花税等，二是保有和使用环节税，后者当中，城镇房地产税便是主要税种，长期以来，这种税赋便一直向经营用物业征收，长期以来一直存在。
而此次申请实转的物业税，则同样是保有环节税的一种。因此，在不能重复征税、计税的情况下，实转的物业税并非新税种，短期内难以对商业地产的投资者产生过重的影响。
主体转移
虽然物业税将向房产的持有者直接征收，但是按照目前行业中的惯例，这种税赋都会转移到租赁者和使用者的身上，尤其是那些在黄金地段拥有垄断位置的商业地产项目。
虽然在刘桓看来，实转的物业税更多的是“平移”既有税赋，即在“实转”物业税的同时，将城镇房地产税等相应税种归并到物业税科目中征收。不过，从现实来看，实转的物业税并非完全没有改变。
“最明显的不同可能是这个税要向我征了。”沈颢在研读了很多关于物业税的相关材料之后，不免有几分担心。他清楚地记得，他的租客告诉他，城镇房地产税明确由房产的实际使用者缴纳，而现在他研读到的物业税的所有相关材料都显示，这是房产保有环节的税赋，将向房产的持有者直接征收。
不过，对于最终的影响，沈颢表示，现在还不好说，至少不能现在就断定要由自己承担这样的税赋。因为按照目前行业中的惯例，这种税赋都会通过不同的手段转移到租赁者和使用者的身上，尤其是那些在黄金地段拥有垄断位置的商业地产项目。
这在此前便有先例，2006年、2007年两年，中央政府为抑制房地产市场投机行为，对购买不满3年进行再交易的住宅房产，征收5％的营业税，此举原本意在增加住宅的投资成本，但最终，在目前的市场条件下，这种税赋基本上由买方承担，原本预料可能“落”到持有者一方的成本，最终被转移的购买者一方。
沈颢的“不担心”便是基于此。目前，他手中持有的物业，无论是商铺还是写字楼，基本上都处在“他挑租户”的状态，因此，据此他笃定，即便物业税的征收主体“轮转”到他身上，最终他也可以成功将税赋转嫁到租客的身上。
不过，这也存在另外一种情况，北京和田摩尔总经理张天翔告诉记者，转嫁税赋仅仅是针对那些地理位置较好，在供需双方中，供应一方占据明显优势的情况下才能实现，相反，对于那些空置率较高，且周期较长的物业，实现这种“转嫁”，实际上是一件十分困难的事情。
未来变数
一切或许只是“暂缓”而已，毕竟“实转”与“开征”尚有一定区别。财政部税科所的一位专家向记者解释，物业税第一阶段的空转，所做的工作主要是采集数据，而实转则是归并既有税种，并且在保持税额不变的情况下，确定税率，而实际开征，则是要重新确定税率。
现在，北京物业税实转的时间表尚未明确，连带未来税率——这一关键问题也未能确定，不过，未来物业税一旦实际开征，针对商用房产部分，将存在按照评估值征税的可能，而且，这个评估值很可能还是动态的，即物业税实际开征之后，将按照商用房产升值的速度，调整税率，“很可能就是租金涨上去了，过不久，物业税也就跟着涨上去了。”这是沈颢最为担心的一种情况。
“无论你的物业处在怎样的黄金地段，但商品的价格是有平均水平的，你不可能无限制的向租户转嫁这个税收的成本，转嫁得过多，租户承担不起，也就要退出了，所以真正受到威胁的因素是在更为长远的未来，税率是多少，浮动税率怎么计算，这些才是最重要的。”他说。
不过好在现在沈颢还可以踏踏实实的多赚几天钱，毕竟实转物业税的影响，还没有这么快传导到他的身上。
多个城市申请开征物业税
北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请，最快今年6月份北京将开征物业税。来自中介行业的消息表明，北京市初次制定的物业税税率为每年征收物业评估价值的0.8％~1.4％，实际征收额依据物业每年评估价值变化。
除北京外，多个城市向国家税务总局和财政部递交了物业税“空转实”的申请方案。
北京进行物业税“空转”试点，至今已有三年。2007年10月，国家税务总局宣布将物业税“空转”试点城市由6个扩大到10个。而物业税“空转”试点城市扩大到10个已经说明了物业税“空转”三年的试点成果得到国家有关部门肯定，开始向全国推广。
北京市地税局一位有关人士说，北京物业税“空转”试点工作全部由国家税务总局来掌控，但是从北京市试点情况来看，一些诸如物业价值评估等难题已经得到突破性解决。
北京市地税局有关人士表示，北京有可能三年内暂时不对住宅征收物业税，因为住宅量太庞大，目前物业税评估等技术手段支持上还不能覆盖。多数试点城市为避免评估困难，都准备只对商业地产征收物业税。
