5月30日在曲江宾馆召开的由陕西省纳税筹划研究会、西安晚报联合主办的“房地产开发企业土地增值税清算工作报告会”，吸引了本市近百家房地产公司老总或财务负责人参加，现场的火爆出乎主办方的意料。一方面，众多开发商对这件事非常关心和重视；另一方面，此次土地增值税清算给房地产市场也带来了巨大的冲击和深远影响。
有开发商将被淘汰出局
记者了解，此次清算全市范围内1994年——2007年开发项目的房地产企业将交纳30%-60%不等的土地增值税。而西安市目前注册登记的房地产公司有4000多家，其中有项目的500余家，其中符合清算条件的有300多家。
“对土地增值税清算我们以前有一些心理准备，但没有想到征收的力度会有这么大”，某开发商负责人向记者表示。
此间有关人士认为，土地增值税征收办法从以往的“预征”步入“清算”时代，由过去的1%预征改为据实征收。在楼盘销售不畅的情形下，如果有关部门严格按照要求征收土地增值税，这将给不少房地产企业的资金链带来一定压力。据悉，我市个别项目经过清算后，将要额外支出9-10个亿的土地增值税款，陕西省纳税筹划研究会有关人士称：此类开发商将会面临倒闭的危险。
囤地及开发成本将大增
记者采访发现，土地增值税由预收改为清算，显然与目前房地产开发行业的两个现象有关。一是部分房地产开发行业偷税严重；另一个是近年来房地产业的暴利现象。长期以来，土地增值税以预付的方式执行，真正的结算却没有得到执行，不仅少收漏收了大量的税款，而且增值税的作用完全丧失，土地收益越来越多地集中在少数开发商的手中。
这次税务部门不仅明确了房地产企业土地增值税的清算条件，而且堵住了当前征收环节的一些漏洞。比如“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”以及“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地增值税征收范围。而且，《通知》还明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。这就避免了开发商最后一期项目迟迟不开发，整体项目就迟迟不清算缴纳土地增值税的情况。当然，这还需要提防一些不规范的公司有可能会通过做假账扩大成本、建筑和管理费用等途径来逃避税收，这是需要防止的。
此次清算最直接的影响是开发商的囤地和开发成本将大增。对于那些长期储备大量土地的公司来说，由于原来取得的地价便宜，而现在增值很大，所要缴纳的税额也就会很高。
这个政策对开发商的利润空间影响很大。土地增值税开征后，开发商们的税收成本必然上升。受影响的是那些手里持有大量土地同时财务费用又很高的公司，这类公司有大量社会融资，利息很高，而税务部门在计算土地增值税时只会按银行贷款的利率核算扣除，这样，开发商的很多费用无法摊进成本，就要大大吃掉他们的利润。对于大开发商而言，不用担心资金压力，没有实力的中小开发商日子就比较难过。
开发商将精打细算过日子
有关人士认为，随着土地增值税的清算，房地产市场将步入一个新的“微利”时期，此前粗放型管理也将向精细化管理转变。现在开发商也需要开始精打细算地过日子了，要向管理要效益，向质量要效益，向精细化经营要效益。
从目前看来，开发商面临两种选择：一是相当一部分中小开发商甚至是大开发商可能会选择向其他行业转产，或是退出房地产市场；二是很多开发商可能会选择向二、三线城市转移，那些地方风险较小。当然，也不排除一些开发商可能会选择部分转移税收负荷抬高房价，如果市场能够接受，那就有可能形成开发商与消费者共同承担税赋的现象，但是这就得取决于消费者的承受能力与价格预期了。 记者 周锐
观点集萃
土地增值税影响开发商的利润，与开发商利润有关的税只有两种，即土地增值税和企业所得税，而从2008年开始，企业所得税已经从33%降到25%，对开发商而言是利好，和缴纳的土地增值税相抵消，对开发商影响不大。另外，税制的改革是循序渐进的，政策的出台，可以解决运行过程中的一些突出矛盾，而不能解决全部。
——国家税务总局税收科学研究所研究员张培森
随着土地增值税的清算，开发商项目利润的摊薄，在管理环节跟不上，盈利能力弱的企业将会逐渐退出市场，优胜劣汰的市场淘汰机制开始发挥作用，开发企业的质量将会整体性提高。如今每个小区都有30%-40%的空置率，如果只为了开发居住的项目，房地产开发商数量已经太多，减少一半的开发企业都能使行业正常运转。
——中国社会科学研究院研究员刘维新
由于土地增值税是超率累进制，利润空间越大缴税越多，所以涨房价未必能增加利润。而且，目前房价已经很高，消费者的承受能力已经很有限，开发商涨价还是降价都要根据市场的需求情况。一般情况下，房地产公司会通过财务测算选择自己的“缴税方案”，高房价未必赚钱最多，低一些的房价也未必赚钱最少。
——北京联合大学燕京房地产研究所副所长李雪妍
土地增值税作为一个合理税种，没有转嫁与否的问题。开发商的定价是依据市场供求关系，根据市场的反响定价。只要是市场能接受的价格就是合理价格。开发商对每个项目都有5%左右的不可控成本预算，可以根据市场情况来决定自己的利润空间。
——北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱
