12月22日，财政部发出了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。
“通知”中提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“通知”内容将此前国务院常务工作会议(“国四条”)内容作了细化。作为落实细则，“通知”内容对营业税调整紧扣“调整”和“遏制炒房”两个方面。
“通知”中指出，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税收的做法，一经发现要立即纠正。
调控政策可能利好二手房市场
“这是一个‘中性’政策。”北京我爱我家副总裁胡景晖12月23日表示，之前国务院提出了个人住房营业税调整的政策，二手房交易大受震荡。年底前出现恐慌性购房，而明年第一季度房屋交易量则十分悲观。
北京链家地产副总裁林倩表示，“通知”内容将个人住房交易进一步区分为普通住房和非普通住房。将政策调控目标确定为炒房者。对于二手房交易市场来说，实际上是一个比较利好的消息。
因为，财政部的上述“通知”内容，让整个行业吃了一颗定心丸。林倩认为，随着各个部门调控房价的利空政策不断出台。明年1月份开始，有关部门有望再出台一些鼓励自住型购房行为的政策。
胡景晖认为，“通知”中最主要的利好消息是，确定了2-5年的普通住房交易营业税按照差额征收。
以一套150万元的二手房为例，如果按照全额征收营业税，将是8.25万元，如果按照差额征收将是1.65万元。1.65万元的营业税对于150万元的房款来说，影响甚微。
林倩认为，之前，二手房交易占到了全部商品房交易的一半以上。而营业税政策调整，又使40%的二手房面临交易成本增加问题。
2009年第四季度，市场出现了恐慌性交易的迹象。北京市每天交易量接近2000套。这样的情况持续的话，2010年房地产市场会带来负面影响。大量的房源提前入市，2010年将出现惜售的现象。
“通知”内容提出了普通住房按照差额征收的办法进行征收，等于稳定了市场交易预期。对2010年二手房交易带来了很大的利好消息。
“通知”中强调，各地政府要清理和纠正越权减免房地产有关税收的做法。此前，2008年底，很多地方政府出台了很多“救市”措施。有很多地方政府提出了减免个人所得税、房产附加税费的做法。
“通知”在对普通住房交易进行一定程度的“松绑”的同时，也给地方政府提醒：不许纵容投资、投机性购房行为。
“非普通住房”难以认定
林倩说，“通知”中将非普通住房交易征收比较高的营业税，根本目的在于防止炒房。
胡景晖表示，目前北京市认定“非普通住房”有三个认定标准：一是建筑面积在140平方米以上；二是容积率在1或者1以下；三是交易单价超过了地区指导标准价的1.2倍以上。
建筑面积在140平方米以上的大户型房屋，将在未来交易中面临比较重的税负。而建筑面积比较大的房屋，总价也一般比较高。营业税按照差额或全额征收，对于买卖双方来说，都是一个不小的数字。
不过，目前“非普通住房”认定问题上还存在一定问题。
胡景晖表示，上述三个标准，只要违反任何一个标准，都会被认定为“非普通住宅”。财政部等部门出台了“通知”内容，本意是增加普通住房和非普通住房的交易税费区别，抑制炒房。但是“非普通住房”认定标准跟不上，可能给“通知”中的政策带来操作性难题。
除了140平方米这个刚性标准比较好认定外，容积率标准就经常遇到挑战。很多开发商将小户型和高档住宅进行混建。在一个比较高档的楼盘中，集中建两栋楼，房屋都是40平方米的小户型。以此满足“90/70”政策要求。
而这个高档楼盘的整体容积率在1以上，不会被认定为非普通住宅。但是整个楼盘价格却可能是地区的领涨者。面对这样的问题是否应该被界定为非普通住宅，就遇到了难题。
第三条标准在目前遇到的问题更多。记者了解到，地方建委等部门，一般每隔半年才会调整一次地区房屋交易指导价格。这个价格主要来自中介公司上报的交易数据。
一般情况下，中介公司上报的交易价格数据也都存在一定的水分。中介公司为了帮助客户规避税费，经常将交易价格做低。而建委每半年才调整一次指导价格，更使指导价格远远滞后于市场成交价格。
以北京市东三环地区交易情况为例，该地区的政府指导价格才7000-8000元/平方米，而该地区的住宅成交均价已经达到了2.5万元/平方米以上。如此算来，该地区2009年成交的住宅，多数都要算“非普通住宅”了。
据了解，北京等地方政府也都在加紧调研，准备改进地方房屋交易指导价格的指定程序，实现更快速度的更新。
胡景晖表示，2010年房地产调控进入政策精准化的时期。假如2010年出台鼓励住房消费的政策，其也会遇到“普通住宅”和“非普通住宅”的认定问题。有关部门如果不尽快解决这个问题，会影响政策的执行效果。
