在今年全国“两会”上，房地产税费改革的呼声在媒体的报道中广获业界关注。其中，“取消土地增值税和房产项目所得税预征”的提案亦在行内引发争议。
目前，尚未有官方消息证实上述话题在“两会”后引起高层关注。尽管地产界不乏将信息传递至高层的途径，但要取消土地增值税亦面临诸多现实困境。结合今年开始施行的新的《增值税暂行条例》以及“两会”后公布的2009年中央财政收入预算及目前严峻的财政税收形势，“取消土地增值税”的愿望短期内或将成为泡影。
或已纳入财政预算
已于今年1月1日起施行的新的《增值税暂行条例》（以下简称“新条例”），是增值税非全面转型的直接成果。新条例的出台背景，一方面是消除重复征税、减轻企业负担、鼓励企业进行产业结构调整和升级；另一方面是应对国际金融危机对我国经济带来的不利影响。
修订后的新条例核心变化包括：企业计算应缴增值税时，允许扣除购入机器设备所含的增值税；降低小规模纳税人的征收率等。
配合新条例的施行，财政部和国家税务总局随后公布了废止和失效的增值税规范性文件目录。
在新条例中，土地增值税不在（变化）之列；相关部门公布的废止和失效的增值税规范性文件目录中亦无涉及土地增值税的相关文件。
在新条例已开始实施的背景下，“两会”后公布的2009年中央财政收入预算中，国内增值税的预算额为14563亿元，较2008年的执行数13497.42亿增长7.9%（与经济增长“保8”的目标不相上下）。
在这份预算中，土地增值税的收益并未被明确指出不在本年度财政收入预算之列，抑或有所减免。
考虑到工业企业增值税的抵扣，结合上述资料及目前严峻的财政税收形势等因数分析，短期内取消土地增值税的可能性较小。
此外，从财政部和国家税务总局的公开信息不难发现，土地增值税在1999到2008年的10年间，从1999年6.8亿到2001年10.3亿再到2003年37.3亿，前5年的绝对额相对较小；之后从2004年的75.1亿到2006年231亿再到2008年537亿，绝对数额虽有较大增长，但增幅在2008年出现下降。
如果按照2008年土地增值税在国内增值税中的份额（不到4%）计算，可以预计的是，2009年土地增值税收入在600亿上下。
事实上，按照土地增值税征收的相关规定：“增值额未超过20%的免征土地增值税”，对照目前的房地产市场形势，要突破600亿并非易事。
600个亿是个什么概念？——不到2009年中央财政预算中税收收入(33807亿)的1.8%。
业界之争
尽管土地增值税在对国家税收的贡献中并不突出，但其是该继续征收还是暂停甚至取消，业界对此亦是颇多争议，并有两种截然不同的观点。
主张后者的理由主要有：
第一：1994年1月1日起施行的《土地增值税暂行条例》，其出台背景是，1993年前后，炒买炒卖房地产的投机行为盛行，开征土地增值税是国家对房地产开发和房地产市场调控的客观需要，并有效遏制了炒卖土地、获取暴利的行为。现在市场形势已发生变化，土地增值税已完成被赋予的历史使命，应该退出历史舞台。
其二：在现在的房地产形势下，房地产企业普遍面临资金压力。“两会”上相关的政协提案中不乏以具体的数据来证实房地产税赋实在是企业难以承受之重。此时，政府当施以援手，取消不合理甚或重复的税种。
第三：取消土地增值税，可以平抑房价、让利于购房者，促进市场健康发展。
反对者的理由主要有：
第一：随着经济的发展和土地资源的相对短缺，土地的自然增值会越来越大，开征土地增值税是规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家的财政收入。一旦取消这个税制，开发商可能将其作为利润的增加而不一定是降低房价。
第二：房价的涨跌是受市场供求关系的影响，征收土地增值税对房价涨跌没多大影响；土地增值税在房地产开发实际支出所占比重不大，并且是作为必须的支出列入成本；土地增值税是在有销售的情况下征收，开发商的资金链紧张并不能归咎于政府征收土地增值税，而应该从自身找原因，比如过度开发。
第三：土地增值税是公众利益和创造社会公平正义的一种价值体现，同时还是税收政策公平的体现。增值了本就该交，工业企业都要交，房地产企业凭什么不该交？
第四：政府要取消一项已有的税种抑或新增一个税种，会有方方面面的考虑，不到形势非常严峻，比如说这个税种已经到了严重影响行业发展甚至成为行业发展障碍的时候，不会轻易变更或取消。
杨大陆（四川大陆集团董事长）：土地增值税系重复收税
开发企业在购买土地办理土地手续的时候企业就已经交了很多税，卖房子的时候又收土地增值税，系重复收税。假定正常情况下，项目有利润，也不应该收取土地增值税，因为企业当初在获得土地的时候，是按照市场价值获取土地，无论企业是以土地整治还是通过拍卖、通过投资等方式介入房地产开发，并通过建设投入、营销策划、市场营销等手段实现的是房地产产品利润而非土地利润。正常经营产生的营业税、房屋成交时产生的契税、项目开发过程中享有城市公共资源产生的公共建设配套费、产生利润交的所得税乃至个人收入调节税等，在开发的每个环节相应的税费都交了，（只要不是直接炒地）就不应该再交土地增值税。
土地增值税是一种社会经济发展的价值体现，不是开发商的努力所能产生的，增值税的收益应当属于政府和社会大众，征这个税体现的是公众利益。当然，这个价值的产生也有开发商的付出，所以政府征收有一个比例。
征收土地增值税有它的必要性。是政府取之于民用之于民、实现社会公平正义的体现。一旦取消这个税制，有两种情况可能产生，一方面是开发商降房价，让民众受益，这对房地产是一种有益贡献；还有一种可能就是开发商将其作为利润的增加，这样就会创造更多的暴利行业，这显然不是社会共识。
一旦没有这个税制，未来市场形势出现好转的时候，就没有相应的监督和遏制机制，社会公平就难以实现。
政府为刺激市场，降低增值税的税率，作为促进房地产市场交易的一种手段是可以的，即便项目所交的增值税为零或者政府将税率在一定时间段调整为零也比取消这个税制好。而有些项目通过运作，增值税几乎可以为零.比如开发商获得土地后快速开发，增值税可能很低甚至为零，征收这个税种也对促使地产商快速开发、不囤地有一定作用。
李蔚（四川大学教授）：工业企业都要交，房地产企业为啥不交？
我们国家是依法治国，税收首先得有法律上的依据，首先得立法。
对政协委员提出的“取消土地增值税”的建议，政府是否采信，政府应该有它的通盘考虑，要考虑方方面面的问题。
如果将征税仅仅作为宏观调控的手段，而非税收政策，征税的目的是促进开发或者是拉动GDP，通过征税达到宏观调控的目的，但实际上的效果有可能相反。不过，取消这个税不太可能，增值了本来就应该征收（增值税），工业企业都要交，房地产企业为啥不交？
受到大环境的影响，国家出台了一些减免税收的政策和措施，目的是刺激消费，拉动销售，而取消这个税种不收这个税，于理于法都不合适。
何伟（四川师大地理与资源科学学院副院长）：提案有一定的合理性
关于土地增值税的建议有一定的合理性，特别是在目前经济环境及市场状况下。其理由是：
土地增值税从理论上讲，必须等房地产转让以后才能征税，但由于大量房地产开发企业迟迟不对开发项目进行竣工结算，导致税务机关无法及时征收土地增值税，因此，各地均对房地产开发企业采取预征再清算的方式征收，但当时出台预征政策的主要目的是稳定房价、防止开发商囤地，如今市场情况已发生变化，开发商不再热情拿地，楼价也开始下滑，原来的税务调控政策完成了使命，可以适当考虑新的税收政策调整。这在一定程度上可以减轻开发商负担，有利于缓解房地产业资金紧张的局面，但对于购房者负担和信心都没有直接作用。
由于目前大部分税种特别是涉及增值税等多种税收均为行政机关制定的暂行条例，因此这些税种的适度调整及变更也较为方便，可以结合经济形势和国家宏观调控的需要灵活调整。但由于税收政策的调整涉及面较广，在实施过程中应重视公众参与，加强专家在税收立法中的作用。
合理避税
在国家没有明确的关于土地增值税的新政出台的情况下，业界关于土地增值税的争论还会继续。那么，在实际操作中，土地增值税的征收情况又是怎样的？开发商在缴纳土地增值税的时候是否有合理、合法的避税方式？
据成都某区地税部门房地产科相关人士介绍，目前土地增值税是按项目并在项目开始有预售收入后开始预征，每月与营业税一起申报，按月缴纳。项目销售达到清算条件（预售达到85%以上）的，清算时多退少补。
“目前土地增值税的预征额度比照省局相关规定的下限进行征收，即普通商品房按照预售的销售额0.6%、非普通商品房1.2%、商业地产1.5%的比例进行征收”。
另据某外资房地产开发公司内部人员介绍，各地为了招商引资，在外资房地产企业的税费征收上还有一些优惠政策。比如，上述商业地产1.5%的土地增值税预征比例，外资企业可以按1.2%的比例实行预征，个别地方对外资企业甚至实行预征免征，只在项目销售达到清算条件的时候一并清算。
事实上，为避免缴纳更多的税费，亦有开发企业将在内地进行开发的项目公司在境外注册。本刊记者从国家商务部网站了解到，在成都进行房地产开发并具有多个项目的国内某企业，其房地产的项目公司亦出现在商务部备案的外商投资房产企业名单中。
目前，我国土地增值税实行“增值多的多征、增值少的少征、无增值的不征”的原则。土地增值税的四档税率从30%到60%不等。与工业企业相对固定的增值税税率不同的是，土地增值税因各地情况不同，征收的标准和规则也不同，即便是同一个地方，在不同时间，规则也在变化。
此外，国家对开发普通住宅出售实行土地增值税的优惠政策——建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
业内人士指出，这里的20%就是合理合法避税的临界点，开发企业可据此在房价的定价策略上进行仔细核算，达到合理避税的目的。
