最近从上海传来消息，“二套房贷”政策已出台，“二套房贷”利率为基准利率八五折，即下调15%.据广州市按揭业人士表示，目前各银行“二套房贷”政策的要点是收紧成数，放松利率，只要符合首期成数和资质要求，“二套房贷”申请者依然可以享受接近30%的利率下调优惠。读者张小姐也是受“二套房贷”政策的影响，给本报按揭我帮你信箱发来问题，本报邀请良策按揭广州经理汤敏研为她出谋划策。
张小姐问：我2004年第一次置业，购入一套35万元房子，申请20万元公积金贷款，2007年还清。现打算买入第二套房子（二手房）约75万元，想申请50万元贷款。如何操作可以省些钱？若申请商业贷款，我能享受到基准利率下浮30%的优惠吗？
良策按揭汤敏研回答：张小姐第一次置业是办理公积金按揭贷款，但已经结清。如第二次购房仍需要办理贷款申请，目前还是公积金贷款的利息最低也最省钱。只要客户符合公积金贷款的条件（广州市居民必须连续缴存半年或以上，非广州市居民必须连续缴存一年或以上），就可以申请个人最高额度为50万元，夫妻双方合共最高额度为80万元的公积金贷款。
以张小姐的个案分析，2004年办理的公积金贷款已于2007年结清，只要她的公积金缴存状况正常，即可继续申请公积金贷款。这是目前利息最低的贷款类型。但张小姐能否申请50万元的最高额度，就得看其公积金的月缴存金额、公积金账户上的余额以及其离退休年龄的月份数等数据计算出来的可贷额度来决定。具体请看以下计算公式：
个人公积金贷款最高额度=（个人账户缴存余额+月度缴存额度×2×退休前应缴存期数）×2.
若张小姐申请商业性贷款，以银行最新公布的政策，在中国银行办理仍可以享受基准利率下浮30%的优惠（中国银行的新政：判断是否属于首次贷款，是不把“已结清的贷款”和“仍然在供的公积金贷款”这两种情况计算在内）。
最近，各银行对非首次的房屋贷款，都纷纷出台新政策。综合多家银行的新政得知其要点是：收紧贷款成数，放松贷款利率。这是一个有效地调控房贷风险，但仍继续支持鼓励市民申请房贷的政策。以工行为例，二手房贷是以家庭为单位，“已结清的贷款”和“公积金贷款”计算在内，来判断是否属于首次贷款。第一套是八成下浮30%，但第二套是六成下浮29%、第三套是5.5成下浮28%、第四套是五成下浮27%，如此类推。非首次贷款的成数明显较前段时间收紧了，但利率却比之前任何一个时间都要低。由此可见，银行只是要严格把好风险关，而非打击普通市民购买房子的欲望。
据《经济观察报》报道，围绕土地增值税的争议在未来可能不会存在了。记者日前从国家税务总局财产行为税司有关官员处获悉，在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。
这位官员表示，正在酝酿中的房地产税制改革将会对此做出统筹安排，目前还没有明确的方案，具体实施的时间可能会在“十二五”期间，即2011年-2015年。国家税务总局网站显示，财产行为税司具体负责与房地产有关的各个税种的征收管理工作。
相关人士分析，取消土地增值税应该是与物业税等房地产税制改革结合起来。
土地增值税相对收入较少
中国开征土地增值税起于1993年颁布的《土地增值税暂行条例》。所谓土地增值税是指，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
上述财产行为税司官员表示，房地产税的税种很多，其中，土地增值税相对是收入比较小的税种。2008年全国土地增值税收入537亿元，同期，同为房地产税的契税收入1300亿元。契税是房地产交易环节最主要的税种。它是反映房屋交易情况的一个重要指标，约为房价的1.5%，购买第二套住房时的契税约为房价的3%.
来自国税总局的消息显示，从去年下半年以来的房地产颓势并未影响房地产契税的税收。契税只在今年1月有过负增长，在今年的其他月份，契税只是增速有所下降，绝对值还是在增加的。而且从今年前7个月来看，契税收入增速已经超过10%.“今年契税预计增长超过10%，”上述官员对增收很有信心，他说，因为契税收入相对滞后于房地产市场，因此国家税务总局对契税还是很乐观的，“房地产进入上行周期以后，收入在下半年会体现得更明显一些。”
征收确实有难度
业内人士表示，土地增值税的税收收入较少，只是促成改革的原因之一，更主要的原因则可能缘于征收困难。
上述官员表示，土地增值税的征收确实有难度。这是因为房地产工程的周期比较长，涉及的面比较广，产品也比较复杂，因此客观上会比一般的税种征收要复杂一些。业内人士称，单就土地增值税来说，其税基并不小，应该是个大税，但是实际征收上来的比例却不高，变成了小税。由于税务部门很难计算房地产的真实成本，现在地方税务部门只能按照销售收入的1.5%-2.5%预缴土地增值税。
不过，上述官员认为，土地增值税的征收情况并不存在特殊的问题，因为“企业想少缴点税的心理并不是孤立的现象，不仅是回避土地增值税，对任何税种都是一样的”。这位官员表示，税务部门对包括土地增值税在内的任何税种都比较重视。“特别是在经济走低以后，财政收入降低，税收压力增大的时候”。“未来，土地增值税是不是还有存在的必要性，还很难说。”在谈到正在酝酿的房地产税制改革时，这位官员表示。
至于取消土地增值税的前提条件，这位官员称，如果需要调节房地产的超额利润，就还需要保留土地增值税。如果房地产将来恢复正常了，土地增值税也就没有必要存在。这位官员表示，中国的房地产税种比国外要多一些，税费应该怎样清理，司里正在做统筹的研究规划，现在还没有一个明确的说法，具体实施的时间可能会在“十二五”期间。
推进房地产税收“一体化”
除了还在酝酿中的房地产税制改革，在征管方面，国家税务总局正在深入推进房地产税收 “一体化”的工作。
财产行为税司的另一位官员表示，房地产税收“一体化”工作不但增加了房地产税收，还为房地产税制改革做着基础性的准备工作。中国的房地产税包括：房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这些税种分别由不同的税务部门征管。
由于房地产各个环节都有税务部门在征收，但税务部门对各税种的信息并不对称，而房地产业又是一个环环相扣的体系，从各个环节入手得到的税源信息肯定是片面的。通过房地产税收“一体化”将从各个环节采集到的税源信息进行整合利用，既可以解决各个环节掌握税源信息不足的状况，又可以加强自己本环节税源的征收监管。
据介绍，税务部门从2005年就开始开展房地产税收“一体化”的工作，一开始主要是在交易环节，以契税为切入点。现在已经掌握了交易环节的税源信息，交易环节基本上实现了预期的目的，今后房地产税收“一体化”将向开发环节、保有环节推进。
