今年11月25日，北京地税局公布《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，重新认定了“普通住房”的标准，扩大普通住房范围，不少购房人享受减税优惠。
“普宅”认定成缴税关键
根据名词解释，契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。契税税率一般为3%-5%.
契税是在购房人办理房产证之前，向地税部门缴纳的一个税种。交完契税之后，方可办理房产证。
目前，北京首套普通住宅优惠后契税税率为1%-1.5%，非普通住宅的契税税率为3%.二套房均为3%。
从税率可以看出，普宅和非普宅，在契税购房成本上是不同的。因此对于“普通住宅”的认定成为缴税的关键。
在2008年以前，只要认定为“普通住宅”，享受契税减半即为1.5%，非普通住宅3%.而在2008年11月，楼市救市政策出台，其中包括契税优惠政策，即，对个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购买90-140平米普通住房的，契税为1.5%，140平米以上的，契税为3%。
因此，只要是“普通住房”，契税就有优惠政策。而北京的“普通住房”则需要满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
从以上三个条件可以看出，容积率和单套面积140平米以下是固定条件，第三个条件则有不确定性。由于不同时期实际成交价的不同，“普通住房”的范围也不一样。
12月10日执行新标准
而政府也随着房价的上涨，多次调整普通住房标准。2008年，北京普宅新标针对1.2倍的具体规定调整为：三环以内总价258万元/套，三环—四环之间210万元/套，四环—五环之间198万元/套，五环外120万元/套。
而时隔三年后，2011年11月25日，上调“实际成交价”和系数后，北京享受优惠政策住房的每平米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四环至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五环至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环以外地区为17280元。该规定从2011年12月10日开始执行。
根据北京市住建委和地税局的规定，在2011年12月10日（含）以后，通过北京住建委网签系统签订的存量房交易合同，均按照新的存量房交易税收征管规定执行。而购买新建商品住房的纳税人，以申报缴纳契税时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。
因此，在2011年12月10日之前，出现二手存量房集中网签的现象，其中多数为经转商。而对于新房则相对复杂。由于通过契税缴纳时点来界定是否享受税收优惠，而大多数楼盘都是开发商收房时代缴，因此便出现一个楼盘多个契税收费标准。
个案
万年花城是一个位于南三环和南四环之间的楼盘，2010年张女士以24000元/平米的价格买下一套88平米的三居室，总价为211.2万元。今年8月交房时，按照旧规，三环—四环之间超过210万元/套就不是“普通住房”，就应该以3%的税率缴纳契税6.36万元，开发商代收了这笔钱，并于2011年11月23日普宅新标发布前夕缴纳了契税。
新规执行后，四环内南部地区享受契税优惠政策的价格上限是34560元，按此规定张女士的房子就是“普通住宅”，且面积为90平米，仅需缴纳1%即2.12万元的契税。而张女士有邻居至今未交房和缴纳契税，因此能赶上契税优惠。而缴税节点的不同，让张女士多花了4.24万元的税费。
焦点问题
1.新的普通住房标准的时间节点？
2011年12月10日正式执行，为市场预留了一定的政策适应期，确保新老政策平稳过渡。购买新建商品住房的纳税人，以申报缴纳契税时点的普通住房标准界定，界定是否享受相关税收优惠政策；存量住房交易的纳税人，以办理存量房买卖合同（网上）签约时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。
2.开发商可否强制代收代缴契税？个人如何自己办理契税？
不可以强制征收。但在实际操作中，新房收房时开发商要求购房人签订自愿委托代办手续，并代收契税。目前，北京购房者缴纳契税主要采取两种方法，一种是由个人持购房合同等相关资料，直接到财政局契税窗口缴纳；另一种由开发商代收代缴。
一位房企办理契税房产证的客服经理告诉记者，契税一般是收房时开始缴纳，开发商不能强制业主委托代收代缴。一次性购房的业主不用开发商代收代缴。而贷款业主因为开发商要承担担保责任，开发商则建议购房人由其代收，因为缴纳契税后，开发商要集中办理房本，并将房本交到银行做抵押登记，手续上要麻烦一点。不过，贷款业主也可以自己缴纳契税后再收房，完税凭证交给开发商便可办理房本。据了解，现在缴纳契税需要提供购房合同复印件、购房发票复印件、身份证复印件、面积补差协议等证件到当地地税部门缴税。
3.开发商代收代缴，多余部分如何退回？
开发商为了方便缴税，代收代缴契税一般都以3%的最高数额代收，办完契税缴纳手续后，如果与契税发票有偏差，再退给购房人，具体时间以发票时间为准。
