不动产入股 节税约六成

　　为解决下岗失业人员的再就业问题，国家先后出台一系列的优惠政策，其中扶持力度最大的当属税收优惠政策。这些政策的出台，为企业在经营决策时提供了更为广阔的节税空间。

　　有一家大型集团公司，积极参与当地政府城市基础设施建设。根据“谁投资谁收益”的原则，该公司与当地政府签订协议，取得了建设50000平方米商城用房并使用一定期限的权利。

　　整个项目造价约5000万元，计划于2003年12月底竣工，2004年年初正式投入运营，建成后采用柜台租赁的经营方式。为方便商城管理，该公司提出了经营方案（以下简称原方案）：与关联企业共同出资200万元新设立一商城公司，项目竣工后将工程转让给商城公司。

　　商城公司前三年预计经营情况：租赁收入2000万元，折旧500万元，其他费用400万元，营业税税率5％，城建税税率7％，教育费附加3％，企业所得税税率33％。经营范围为柜台租赁、物业管理，从业人员约50名，主要工种是看护、清洁、设备保养等适合下岗失业人员的工作岗位。

　　该公司财务负责人就此业务向笔者提出咨询。笔者根据该公司的实际情况，结合当前的税收优惠政策，提出了新的运作方案，新方案具有很大的节税效果。

　　新方案的内容

　　1.将该项目作为投资转入商城公司，此行为根据政策规定不征营业税；

　　2.商城公司属于服务型企业，当年招用下岗失业人员达到职工总数30％以上，并与其签订1年以上期限劳动合同，3年内可以免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

　　以上设计具有政策依据：首先，根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发［1993］149号）规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

　　其次，根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税［2002］208号）的规定，对新办的服务型企业当年新招用下岗失业人员达到职工总数30％以上，并与其签订3年以上期限劳动合同的，经劳动和社会保障部门认定，税务机关审核，3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

　　另外，《国家税务总局关于进一步做好税收政策落实工作的通知》（国税发［2003］109号）规定，凡是2005年底之前符合优惠条件规定的，从事个体经营的下岗失业人员、吸纳下岗失业人员再就业的企业和国有大中型企业通过主辅分离、辅业改制所兴办的经济实体，都可享受最长期限为三年的税收优惠，直至期满为止；对符合税收优惠条件的企业，其与下岗失业人员签订劳动合同的期限由原来的3年以上期限调整为1年以上期限。

　　经过论证分析，该公司采用了我的咨询方案，以工程项目作为投资于2003年11月与其关联企业共同成立了商城公司，招用了下岗失业人员20名，占职工总数的40％，目前已办妥《新办服务型企业吸纳下岗失业人员认定证明》，主管税务机关也非常支持，减免税手续正在审核之中。同时，商城制定了优惠的招租政策，招租重点是下岗职工。

　　新旧方案税负对比

　　按照该公司原来的经营方案，转让不动产环节应缴纳税金包括：转让不动产5000万元，缴纳营业税250万元，城建税、教育费附加25万元；商城公司三年租赁收入2000万元，应缴纳营业税100万元，城建税、教育费附加10万元，房产税按12％税率计算为240万元。2000万元租赁收入减去折旧、费用及缴纳的税款，应纳税所得额750万元，应纳企业所得税247.5万元。

　　三年经营期间共缴纳税金597.5万元，商城可实现净利润502.5万元。

　　按照新的方案，以不动产投资入股，不征营业税；商城公司可以在三年内免缴营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税；商城公司只须缴纳房产税240万元，少缴近60％，三年可以实现净利润860万元（2000－500－400－240）。

　　另外，为进一步降低房产税的负担，我又建议该公司对柜台租赁收入进行细化。对租金中包含的水电费、电话费、煤气费等，实行单独计价，这样可以减少租金收入，从而降低房产税的负担。

　　还有，该公司应及时分回商城公司减免税期间形成的可供分配的利润。根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号）规定，凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴企业所得税。因此，该公司分回的减免税期间形成的投资所得不用补缴税款。如果该公司在股权转让或清算时才实现其投资价值，则减免税期间形成的利润要缴纳所得税。