房地产企业的纳税筹划

　　房地产项目开发是社会各种资源的集成，其耗用资金之巨、涉及相关领域之广、产业链条之长，为其他行业所无法比拟。随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧，纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容。全面了解和领会房地产企业纳税筹划思路，这个问题已经得到越来越多的房地产企业的重视，要建房先筹划的趋势已经在形成。有不少立足长远发展的房地产开发企业，十分注重依法纳税，而且往往在项目启动之初，就开始进行详细的纳税筹划。本文拟从以下方面来对房地产企业的纳税筹划进行分析。

　　一、 目前房地产企业的纳税筹划方面存在的问题

　　（一） 房地产企业的纳税意识薄弱，法律意识不强

　　依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务。由于国家税收法规政策比较复杂，又没有很好的渠道能直接传达到房地产企业，使企业在不了解税收政策的前提下，出现了不会交税的现象，到底企业是多交了，还是少交了，企业一概不清楚。由于税收成本的增加，影响到企业在市场竞争中的发展，对于房地产企业来说，在收入、成本、费用等条件一定的情况下，房地产企业的税后利润与纳税金额互为消长。当房地产企业面临沉重的税收负担时，房地产企业作为纳税人会将其注意力自觉不自觉地转移到应纳税款上，致使有些房地产企业铤而走险，利用一些不合法的手段进行偷税、逃税。而采取偷税、逃税等违法手段来减少应纳税款，房地产企业则不但要承担税法制裁的风险，更重要的是偷税、逃税还将影响企业的声誉，对企业正常的经营、开发产生负面影响，也会给企业在税收上带来了很大的风险。正如前段时间汕头市某知名的房地产开发公司，因采取内外两套账册，故意隐匿收入，被税务机关稽查部门查出，除了补缴税款外，还对其进行处罚，认定其偷税、漏税的违法行为。这不仅给企业带来税收上的风险，也影响企业的声誉。

　　（二） 房地产企业在纳税方面认识上存在的误区

　　1. 企业误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作

　　房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。就是因为这种误区，导致很多房地产企业无法解决企业的纳税问题。虽然财务部门经常与税务机关打交道，但财务部门只是将企业开发经营产生的税款交到税务机关而已。而税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。所以决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，为什么税务机关在查账时会让企业提供相关的合同？这是因为税务机关要查看房地产企业的业务过程。每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。

　　2. 房地产企业误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行

　　房地产企业为什么总在税收方面出现问题？而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。房地产企业的开发经营过程中决策人要做的决策之前可先与财务人员进行商讨，利用房地产业相关税种的优惠政策来出台相关的纳税筹划。如果财务人员的水平不足未能进行合理的纳税筹划时，或者在纳税筹划的技术上没什么把握的话，企业还可以通过聘请税务事务所等专业人员来进行纳税筹划。

　　（三） 房地产企业对公司内部缺乏必要的纳税管理

　　目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。比如：房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策也不同；企业在开发土地的时间上有推移，税收的结果也不同，等等。而且财务只是对企业经营成果进行核算与反映，企业很多具体业务不是财务能操作的。比如：企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的。但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。如打折销售、买房子送装修等。但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售（送装修为视同销售）。因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行纳税筹划带来麻烦。所以，纳税筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。因此，房地产企业在决策等过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。正确的纳税观念为：合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。

　　二、 房地产企业在进行纳税筹划时应注意的要点

　　（一） 房地产企业需要加强税收政策的学习，增强自身的法律意识

　　交税是每个纳税人应尽的义务，但税收必定对公司的效益产生一定的影响，不交税是违法的行为，要受到法律的制裁，怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。房地产企业在进行纳税筹划前不能只靠对税收政策的一知半解就进行纳税筹划，必须知法、懂法、守法。结合企业自身的实际情况，进行筹划，才能达到预期效果。不能只注重表象和结果，一定要重视形式、过程和内容，所以房地产企业要进行纳税筹划，筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对国家税收征管的形式、内容和方法有很深的了解，才能当前房地产的税收政策进行充分的分析、研究和设计，才能合理、合法地进行纳税筹划，为企业降低成本，降低纳税负担。

　　（二） 纳税筹划更重要的是决策人的规范性决策过程

　　房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。一些房地产企业的老板片面地认为，纳税筹划就是钻税法的漏洞，挖空心思在“允许不允许”、“应该不应该”上做文章，结果很有可能在税法制度不断完善的趋势下栽跟斗。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。

　　（三） 不能只注重战术筹划，轻视战略筹划

　　虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。正如汕头某房地产开发公司的纳税筹划没有一个整体系统的规划，对某个方案进行纳税筹划，却使得节省的税金小于设立分公司的费用，这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，结果是得不偿失的。

　　（四） 要由补漏性筹划向前瞻性筹划发展

　　不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。正如前面所提到的汕头市某知名的房地产开发公司涉及偷税、漏税的事件，此时如果再采取补救措施的话，也只能望税兴叹了。如果该企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，对整个项目高瞻远瞩，合理规划，这样，才能给企业带来更多的收益。

　　三、 房地产企业纳税筹划的具体操作

　　房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，不但令企业的财务人员头疼，就是税务人员也未必摸得清，这就造成了纳税不准确，税种偏多，整体税负偏重，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的纳税筹划。

　　（一） 利用临界点进行纳税筹划

　　纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目，总要获得一定利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。正如汕头市某房地产开发公司建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金为80万元，该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加扣（500+100+1000）×20%=320万元。因此，该房地产企业的增值率为（2410-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20.5%.根据税法规定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税（2410-500-100-1000-80-320）×30%=123万元。企业税后利润为2410-500-100-1000-80-320-123=287万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为2400万元，则该公司的增值率为（2400-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为2400-500-100-1000-80-320=400万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担400-287=113万元。

　　同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。正如汕头某房地产开发公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元。增值额为200万元，增值率为200/800=25%该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30%=60万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-800-60-50-5=85万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200/1000=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1200×5%=60万元，城市维护建设税和教育费附加60×（7%+3%）=6万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200-1000-60-6=134万元。该纳税筹划降低企业税收负担为134-85=49万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

　　（二） 巧设分支机构来进行纳税筹划

　　根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，在这种情况下，就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。最近，汕头市某房地产开发公司将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。该公司应该缴纳房产税20×12%=2.4万元，营业税20×5%=1万元，城市维护建设税和教育费附加1×（7%+3%）=0.1万元。不考虑企业所得税，该房地产开发公司的利润为20-2.4-1-0.1=16.5万元。如果进行纳税筹划，该房地产公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给汕头某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税，应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×（1-30%）×1.2%=0.84万元。该房地产公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为20-0.84=19.16万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。

　　（三） 利用建房的方式进行纳税筹划

　　我国税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业——代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。前不久，汕头某商贸公司需要购置一栋房屋，由汕头市某房地产开发公司承建。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为600万元。土地增值率为400/600=66.7%.该房地产公司需要缴纳土地增值税400×40%-600×5%=130万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该商贸公司需要支付1000万元费用，该房地产公司利润为1000-600-130-50-5=215万元。如果进行纳税筹划，该商贸公司与该房地产公司合作建房，房地产公司出地，商贸公司出资900万元，建成后商贸公司分得95%的房屋，房地产公司分得5%的房屋作为办公之用。该房地产公司的开发成本为600万元。不需要交纳任何税收，同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为900-600=300万元。该商贸公司出资900万元，获得95%的房屋，可以花费50万元承租余下的5%的房产50年。为此，房地产公司需要缴纳房产税50×12%=6万元，营业税、城建税、教育费及附加50×5%×（1+7%+3%）=2.75万元。经过税筹划后该商贸公司降低50万元费用，该房地产公司减轻税收负担300-215-6-2.75=76.25万元。

　　（四） 利用货币价值的时间性进行纳税筹划

　　货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。正如汕头市某房地产开发公司的厂房中有自购土地一块，该土地取得时的成本是2000万元。房屋按20年提折旧，合同规定的土地使用期限是10年，适用的企业所得税税率是15%.该公司按照会计制度计提折旧，土地每年可计入费用的折旧额是100万元。如果按税法的规定将该土地单独摊销进行纳税调整，每年可计入费用的摊销额是200万元。相对于前者，该公司在规定的土地使用期限内每年税前可多列支100万元，所以在前十年总计可少缴企业所得税15万元。在后十年，由于土地使用权已经摊销完毕，该公司为此总计应多缴企业所得税15万元。虽然从纳税总额上来看并没有减少，但是该纳税人成功地将应税所得额向后递延，推迟了纳税时间。

　　因为资金存在时间价值，所以该公司依法取得了一笔无息贷款，是十分划算的。根据企业所得税税前扣除办法第二十九条规定：“纳税人取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期限内摊销。”而从会计处理的角度来看，土地是与建筑物一并列入固定资产入账，合在一块提折旧的。我国税法允许的房屋、建筑物最短折旧年限为20年，一般而言，纳税人出于自身利益的需要都会选择这一折旧年限。因此，当合同规定的土地使用期限低于20年，或者合同并没有规定土地使用期限（按税法规定，其摊销期限不得短于十年），纳税人在申报缴纳企业所得税时，可以将其从房屋、建筑物原值中剥离出来，单独摊销。那么在土地摊销期限内，可以增加企业所得税税前列支费用，纳税人获得了延迟缴纳税款的好处。

　　（五） 适当推迟土地的开发时间来进行纳税筹划

　　根据我国现行企业会计制度第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，应作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。待该项土地开发时，再将其账面价值转入相关在建工程成本。可见，土地一旦开发，最终将不可避免的形成纳税人缴纳房产税的计税依据。所以，汕头市某房地产开发公司于2001年购入一块土地，支付转让价款240万元，该地规定房产余值是按房产原值扣除30%计算，如果该房地产开发公司在购入当年就开始建造厂房，厂房完工后，该土地每年需缴纳房产税240×（1-30%）×1.2%=2.02万元。如果企业推迟一年建设，土地使用权按税法规定其摊销期限不得短于十年进行摊销，每年摊销额为24万元，所以其转入在建工程的账面价值为216万元。厂房完工后，该土地每年需缴纳房产税216×（1-30%）×1.2%=1.81万元。从以上计算可以看出，推迟一年开发，相应的滞后了土地使用权形成房屋原值的时间，可少缴房产税2.02万元；并且随着土地使用权账面价值的减少，该公司以后每年可少支出房产税款0.21万元。数额虽小，但房产税是纳税人一项长期的固定支出，进行纳税筹划后节税的效果是不言而喻的。因此，企业适当地推迟土地开发时间，便可获得少缴房产税的好处。

　　（六） 通过两次销售房地产进行纳税筹划

　　房地产销售所负担的税种主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，就有可能存在实施纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单的装修，因此，房地产企业可以就简单装修上做纳税筹划的文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。前不久，汕头某房地产开发公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额则为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为600/400=150%.根据土地增值税暂行条例实施细则第10条的规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%.因此，应当缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元，应缴纳营业税1000×5%=50万元，应缴纳城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-400-240-50-5=305万元。　　如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为400/300=133%.应该缴纳土地增值税400×50%-300×15%=155万元，营业税700×5%=35万元，城建税和教育费附加35×（7%+3%）=3.5万元。装修收入应当缴纳营业税300×3%=9万元，城建税和教育费附加9×（7%+3%）=0.9万元。

　　同样，不考虑企业所得税，该房地产开发公司的利润为700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6万元。经过纳税筹划后，可以减轻企业税收负担396.6-305= 91.6万元。

　　由此可见，搞好纳税筹划工作是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段，企业家们必须给予重视。愚者逃税，蠢者偷税，智者节税，高者理税。房地产企业可以通过合理、合法的手段，减轻企业税负，增加企业收益，从而使企业得到稳步、健康的发展。