房产销售改股权转让 开发商能节税过亿

　　［案例介绍］

　　新星公司是一家知名房地产开发公司，同时又是拥有甲级工程资质，最近与某国际酒店投资公司DBS签订协议，欲建一处五星级度假酒店，工程由新星公司按DBS公司要求进行选址，按DBS公司提供的设计进行施工，工程结束后由双方组成验收。进行工程决算后，由DBS公司买断，需支付土地出让金为20，000万元，房地产开发成本为70，000万元，房地产开发费用为4，500万元，利息支出为5，000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，销售价可达140，000万元，工程款项也由DBS公司中国总部按工程进度支付，另外向银行融资。

　　按规定，利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他房地产开发费用在计工土地增值税时，当地省级政府允许扣除的房地产开发费用，按取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

　　测算如下：

　　（1）房地产转让收入为140，000万元

　　（2）新星公司将支付税金（不考虑印花税）

　　营业税=140，000×5%=7，000（万元）

　　城建税及教育费附加=7，000×（7%+3%）=700（万元）

　　二项合计为7，000+700=7，700（万元）

　　（3）土地增值税计算：

　　取得土地使用权支付金额：20，000万元

　　房地产开发成本：70，000万元

　　房地产开发费用=（20，000+70，000）×5%+5，000=9，500（万元）

　　房地产加计20%=（20，000+70，000）×20%=18，000（万元）

　　（4）允许扣除项目合计：

　　20，000+70，000+9，500+18，000+7，700=125，200（万元）：

　　（5）增值额=140，000-125，200=14，800 （万元）

　　（6）增值比率=14，800÷125，200×100%=11.82%；

　　土地增值税=14，800×30%=4，440（万元）；

　　（7）企业实际所得税前利润

　　=收入-成本-费用-税金

　　=140，000-（20，000+70，000）-9，500-（7，700+4，440）=28，360（万元）；

　　为提高此项目的收益，新星公司进行如下的筹划：

　　由新星公司与DBS公司合资开办成立一家酒店公司，以酒店名义进行房产建设，待固定资产建成后酒店股权全部转让给DBS，所需资金超过酒店注册资金时可以DBS向公司借入或银行解决，协商后也可由双方增资。

　　⑴以酒店名义进行征地、批准立项。

　　⑵以酒店名义委托新星公司代建或下属新星工程公司总承包，假设由酒店与由新星公司及新星工程公司分别签订合同，由新星公司进行策划、咨询等工作；由新星工程公司作为工程总承包，将工程结算发票直接开给酒店，即形成了酒店在建工程。

　　⑶对于工程应得利润，由新星公司、新星工程公司、酒店本身降低在建工程成本体现，新星公司通过收取利润、转让酒店股权取回。如果将所有应得利润全部体现在降低酒店在建工程造价，并在转让股权时由DBS公司补偿，将最大限度地节约营业税，但由于存在关联关系，新星公司还是按市场价格确立的各项合同。

　　①新星公司取得咨询及代理收入10，000万元，应缴营业税、城建税及教育费附加=10，000×5%×（1+7%+3%）=550（万元）；

　　②新星工程公司较筹划前（筹划前也拟由其总包），由于增加了工作，并增加工程收入10，000万元，因此应多缴缴营业税、城建税及教育费附加=10，000×3%×（1+7%+3%）=330（万元）；

　　③降低酒店固定资产造价（不考虑契税印花税等），即工程结束后股权转让的溢价。

　　=140，000-（20，000+70，000+10，000+10，000+9，500）=20，500（万元）

　　筹划结果：

　　（1）少交营业税、城建税及教育费附加=（7，000+700）-（550+330）=6，820万元；

　　（2）少交土地增值税4，440万元；

　　两税合计少交11，260万元。

　　（3）新星公司及新星工程公司增所得税前利润增加

　　=（10，000+10，000-550-330+20，500）-28，360

　　=11，260（万元）

　　与少交税款相同。由于DBS酒店愿意采取以上操作，经过双方谈判，新星公司同意减少部分转让价款。

　　［案例比照］

　　开发商定向开发一些大型酒店、独栋写字楼、商场等项目。

　　［操作讲解］

　　主要是通过股权转让可以曲线实现房产销售，由于会节省如营业税、土地增值税，所以开发商在定向开发一些大型酒店、独栋写字楼、商场等项目时，如在项目建设初就做好规划，可节约绝大部分税金。

　　［特别提示］

　　由于房地产项目具有一定的复杂性，同时要保证开发商有购买者权益，所以需要操作人员不仅要精通税法、房地产相关业务知识、公司法、合同法等，实际操作时建议聘请专家进行。

　　［推荐指数］★★★★

　　［相关税法］

　　（1）《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）；

　　（2）国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）：

　　（3）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则 》；

　　（4）《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）。