房地产开发企业营业税税收筹划——营业税的征税范围
营业税的征税范围是：在中华人民共和国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产。
1.“中华人民共和国境内”的界定
“中华人民共和国境内（以下简称境内），是指所提供的应税劳务，转让无形资产或销售不动产都与境内相关。
（1）所提供的应税劳务发生在境内。这种情形强调的是劳务“发生在境内”。
①境内纳税人之间互相提供应税劳务，由于“应税劳务发生在境内”，其应税行为属于营业税的征税范围。
②境外单位和个人提供应税劳务在境内使用的，由于“应税劳务发生在境内”，无论其在境内是否设有经营机构，其应税行为属于营业税的征税范围。
③境内纳税人提供劳务在境外使用的，由于其“应税劳务发生在境外”，其行为不属于营业税的征税范围。
对境内单位派出本单位的员工赴境外，为境外企业提供劳务服务，不属于在境内提供应税劳务。
（2）所转让的无形资产在境内使用。这种情形强调的是“在境内使用”。凡是转让的无形资产，不论其在何处转让，也不论转让人或受让人是谁，只要该项无形资产在境内使用，就属于营业税的征税范围。否则，就不属于营业税的征税范围。所谓“使用”，包括将该项无形资产应用于生产经营活动，也包括将该项无形资产再转让，以及受让者将该项无形资产用于其他用途。
（3）所销售的不动产在境内。只要是在境内的不动产，且不论其是否为境内或境外单位、个人开发，或是否在境内或境外销售，都是属于营业税的征税范围。
2.应税行为的确定
营业税的应税行为，是指在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的行为。按照营业税暂行条例及其实施细则的规定，“提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产”，是指有偿提供应税劳务，有偿转让无形资产所有权或使用权，有偿转让不动产所有权的行为。所谓“有偿”，是指受让方（购买方）取得货币、货物或其他经济利益。同时，单位或个人自己新建建筑物后销售的行为，视同提供应税劳务；转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人的行为，视同销售不动产。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在内。
由此可见，确定应税行为是否成立，可以从两个方面把握：
（1）是否提供了应税劳务，转让了无形资产或销售不动产。
（2）提供劳务，转让无形资产或销售不动产的行为是否属于有偿或视同有偿。只有同时符合这两个条件，应税行为才能成立，否则，就不成立。
3.营业税的具体征收范围
营业税的征税范围包括提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产三个方面。其中，提供应税劳务是指提供交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等劳务加工和修理、修配，由于改为征收增值税，不属于营业税应税劳务（从营业税角度称之为非应税劳务）；对非金融机构和个人买卖外汇，有价证券、期货业务不征营业税；对金融机构的货物期货的买卖，也因改征增值税的缘故不征收营业税。
房地产开发涉及的具体征收范围如下：
（1）建筑业，是指建筑安装工程作业。其征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。
①建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。
②安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验室设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。
③修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。
④装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。
⑤其他工程作业，是指上列工程以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。
（2）服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。
其征收范围包括：代理业、旅游业、饮食业、仓储业、租赁业、广告业和其他代理服务业。
①代理业，指凡从事房地产中介服务的单位和个人，以其服务费收入按本税目征收营业税。
②旅店业，是指提供住宿服务的业务。
③仓储业，是指利用仓库、货物或其他场所代客贮放、保管货物的业务。
④租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。但融资租赁不属于“租赁业”的征收范围，应按“金融业”征税。凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收入为征税对象，按本税目征收营业税。
（3）转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。其征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。
转让土地使用权，是指土地所有者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。
（4）销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。其征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其土地附着物。
①销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
②销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收入额为征税对象，按“销售不动产”税目征收营业税。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应征税。
（二）营业税征税范围与增值税征税范围的划分
1.混合销售行为及划分
（1）混合销售行为的概念。一项销售行为如果既涉及营业税的应税劳务又涉及增值税的货物，为混合销售行为。其确立的行为标准有两点：
①其销售行为必须是一项。
②该行为必须既涉及应税劳务又涉及货物。其“货物”是指增值税税法中规定的有形动产，包括电力、热力和气体；其“应税劳务”是指属于营业税税法规定的应税劳务。
（2）混合销售行为的划分。营业税现行政策，对混合销售行为的划分确定了如下原则：
①从事货物生产、批发或零售的企业，企业性单位及个体经营者的混合销售行为，一律视为销售货物，不征营业税；其他单位和个人的混合销售行为，则视为提供应税劳务，应当征收营业税。例如，建材厂销售铁门，同时负责给客户负责上门安装，这种混合销售行为应当征收增值税；建筑安装企业承包一项工程，在负责施工的同时给建设单位提供建筑安装材料，这种混合销售行为应征收营业税。
所谓从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。
所谓“以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务”，是指纳税人的年货物销售额与营业税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50％，营业税应税劳务营业额不到50％。
②从事运输业务的单位与个人，发生销售货物并负责运输所销售货物的混合销售行为，征增值税，不征营业税。
③因转让著作所有权而发生的销售电影母片、录像带母带、录音磁带母带的业务，以及因转让专利技术和非专利技术的所有权而发生的销售计算机软件的业务，一并征收营业税，不征收增值税。
④纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，必须由国家税务总局所属征收机关确定。
2.兼营行为的划分
营业税的兼营业务是指以下三种情况。
（1）既经营应纳营业税的应税劳务项目，又经营缴纳增值税的应税劳务项目或货物。
（2）既经营适用高税率的应税劳务项目，又经营低税率的应税劳务项目。
（3）既经营应全额缴纳营业税的应税劳务项目，又经营适用减免营业税的应税劳务项目。
兼营业务的税务处理要求兼营的不同项目分别核算。纳税人兼营应税劳务与非应税劳务或货物，应分别核算应税劳务的营业额和非应税劳务与货物的销售额，不分别核算或不能准确核算的，其应税劳务与货物或非应税劳务一并征收增值税，不征营业税；纳税人兼营不同税率应税劳务项目的，应分别核算不同税率的应税营业额，不分别核算或者不能准确核算的，其适用不同税率的应税劳务项目一并按高税率征税；纳税人兼营应税劳务项目与减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算或不能准确核算的，不得减税、免税。
3.混合销售行为与兼营行为的区别
混合销售行为与兼营行为的区别在于：混合销售行为强调的是一项销售行为同时涉及应税劳务和货物，其范围仅指应税劳务与货物的混合；兼营行为则是指纳税人从事的经营活动既涉及应税劳务，又涉及货物或非应税劳务。从货物的角度看，是指应税劳务与销售货物不是在一项销售行为中同时发生；从劳务的角度看，无论应税劳务与非应税劳务是否同时发生，均为兼营行为。
综上所述，两税征收范围的划分，原则上可概括为：混合销售行为按企业对象划分，兼营行为分别核算，不可分别核算的，一并征收增值税，具体划分或确定由国家税务总局所属征收机关确定。
1.“中华人民共和国境内”的界定
“中华人民共和国境内（以下简称境内），是指所提供的应税劳务，转让无形资产或销售不动产都与境内相关。
（1）所提供的应税劳务发生在境内。这种情形强调的是劳务“发生在境内”。
①境内纳税人之间互相提供应税劳务，由于“应税劳务发生在境内”，其应税行为属于营业税的征税范围。
②境外单位和个人提供应税劳务在境内使用的，由于“应税劳务发生在境内”，无论其在境内是否设有经营机构，其应税行为属于营业税的征税范围。
③境内纳税人提供劳务在境外使用的，由于其“应税劳务发生在境外”，其行为不属于营业税的征税范围。
对境内单位派出本单位的员工赴境外，为境外企业提供劳务服务，不属于在境内提供应税劳务。
（2）所转让的无形资产在境内使用。这种情形强调的是“在境内使用”。凡是转让的无形资产，不论其在何处转让，也不论转让人或受让人是谁，只要该项无形资产在境内使用，就属于营业税的征税范围。否则，就不属于营业税的征税范围。所谓“使用”，包括将该项无形资产应用于生产经营活动，也包括将该项无形资产再转让，以及受让者将该项无形资产用于其他用途。
（3）所销售的不动产在境内。只要是在境内的不动产，且不论其是否为境内或境外单位、个人开发，或是否在境内或境外销售，都是属于营业税的征税范围。
2.应税行为的确定
营业税的应税行为，是指在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的行为。按照营业税暂行条例及其实施细则的规定，“提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产”，是指有偿提供应税劳务，有偿转让无形资产所有权或使用权，有偿转让不动产所有权的行为。所谓“有偿”，是指受让方（购买方）取得货币、货物或其他经济利益。同时，单位或个人自己新建建筑物后销售的行为，视同提供应税劳务；转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人的行为，视同销售不动产。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在内。
由此可见，确定应税行为是否成立，可以从两个方面把握：
（1）是否提供了应税劳务，转让了无形资产或销售不动产。
（2）提供劳务，转让无形资产或销售不动产的行为是否属于有偿或视同有偿。只有同时符合这两个条件，应税行为才能成立，否则，就不成立。
3.营业税的具体征收范围
营业税的征税范围包括提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产三个方面。其中，提供应税劳务是指提供交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等劳务加工和修理、修配，由于改为征收增值税，不属于营业税应税劳务（从营业税角度称之为非应税劳务）；对非金融机构和个人买卖外汇，有价证券、期货业务不征营业税；对金融机构的货物期货的买卖，也因改征增值税的缘故不征收营业税。
房地产开发涉及的具体征收范围如下：
（1）建筑业，是指建筑安装工程作业。其征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。
①建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。
②安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验室设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。
③修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。
④装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。
⑤其他工程作业，是指上列工程以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。
（2）服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。
其征收范围包括：代理业、旅游业、饮食业、仓储业、租赁业、广告业和其他代理服务业。
①代理业，指凡从事房地产中介服务的单位和个人，以其服务费收入按本税目征收营业税。
②旅店业，是指提供住宿服务的业务。
③仓储业，是指利用仓库、货物或其他场所代客贮放、保管货物的业务。
④租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。但融资租赁不属于“租赁业”的征收范围，应按“金融业”征税。凡从事房地产出租业务的单位和个人，以其租金收入为征税对象，按本税目征收营业税。
（3）转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。其征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。
转让土地使用权，是指土地所有者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。
（4）销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。其征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其土地附着物。
①销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
②销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后，以其销售收入额为征税对象，按“销售不动产”税目征收营业税。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应征税。
（二）营业税征税范围与增值税征税范围的划分
1.混合销售行为及划分
（1）混合销售行为的概念。一项销售行为如果既涉及营业税的应税劳务又涉及增值税的货物，为混合销售行为。其确立的行为标准有两点：
①其销售行为必须是一项。
②该行为必须既涉及应税劳务又涉及货物。其“货物”是指增值税税法中规定的有形动产，包括电力、热力和气体；其“应税劳务”是指属于营业税税法规定的应税劳务。
（2）混合销售行为的划分。营业税现行政策，对混合销售行为的划分确定了如下原则：
①从事货物生产、批发或零售的企业，企业性单位及个体经营者的混合销售行为，一律视为销售货物，不征营业税；其他单位和个人的混合销售行为，则视为提供应税劳务，应当征收营业税。例如，建材厂销售铁门，同时负责给客户负责上门安装，这种混合销售行为应当征收增值税；建筑安装企业承包一项工程，在负责施工的同时给建设单位提供建筑安装材料，这种混合销售行为应征收营业税。
所谓从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务的企业、企业性单位及个体经营者在内。
所谓“以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务”，是指纳税人的年货物销售额与营业税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50％，营业税应税劳务营业额不到50％。
②从事运输业务的单位与个人，发生销售货物并负责运输所销售货物的混合销售行为，征增值税，不征营业税。
③因转让著作所有权而发生的销售电影母片、录像带母带、录音磁带母带的业务，以及因转让专利技术和非专利技术的所有权而发生的销售计算机软件的业务，一并征收营业税，不征收增值税。
④纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，必须由国家税务总局所属征收机关确定。
2.兼营行为的划分
营业税的兼营业务是指以下三种情况。
（1）既经营应纳营业税的应税劳务项目，又经营缴纳增值税的应税劳务项目或货物。
（2）既经营适用高税率的应税劳务项目，又经营低税率的应税劳务项目。
（3）既经营应全额缴纳营业税的应税劳务项目，又经营适用减免营业税的应税劳务项目。
兼营业务的税务处理要求兼营的不同项目分别核算。纳税人兼营应税劳务与非应税劳务或货物，应分别核算应税劳务的营业额和非应税劳务与货物的销售额，不分别核算或不能准确核算的，其应税劳务与货物或非应税劳务一并征收增值税，不征营业税；纳税人兼营不同税率应税劳务项目的，应分别核算不同税率的应税营业额，不分别核算或者不能准确核算的，其适用不同税率的应税劳务项目一并按高税率征税；纳税人兼营应税劳务项目与减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算或不能准确核算的，不得减税、免税。
3.混合销售行为与兼营行为的区别
混合销售行为与兼营行为的区别在于：混合销售行为强调的是一项销售行为同时涉及应税劳务和货物，其范围仅指应税劳务与货物的混合；兼营行为则是指纳税人从事的经营活动既涉及应税劳务，又涉及货物或非应税劳务。从货物的角度看，是指应税劳务与销售货物不是在一项销售行为中同时发生；从劳务的角度看，无论应税劳务与非应税劳务是否同时发生，均为兼营行为。
综上所述，两税征收范围的划分，原则上可概括为：混合销售行为按企业对象划分，兼营行为分别核算，不可分别核算的，一并征收增值税，具体划分或确定由国家税务总局所属征收机关确定。
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