房地产开发企业营业税税收筹划——营业税的扣缴义务人

　　（一）建筑业的扣缴义务人

　　1.建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。

　　建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

　　2.建筑安装工程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工程营业税，并负责扣缴分包或转包工程的营业税税款；

　　如果该机构在境内未设有机构，但有代理者的，则不论其承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由代理者扣缴；如果该机构在境内未设有机构，又没有代理者的，不论其总承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由建筑单位扣缴。

　　（二）服务业的扣缴义务人

　　外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡在中国境内没有设立机构、场所进行日常管理的，对其所取得的租金收入，应按营业税暂行条例的有关规定缴纳营业税。

　　根据《营业税暂行条例实施细则》第二十九条的规定，上述营业税由承租人在每次支付租金时代扣代缴。如果承租人不是中国境内企业、机构或者不是在中国境内居住的个人，税务机关也可责成出租人，按税法规定的期限自行申报缴纳上述税款。

　　外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡委派人员在中国境内对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于非协定国家居民公司，委托中国境内其他单位（或个人）对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于协定国家居民公司，委托中国境内属于非独立代理人的单位（或个人）对其不动产进行日常管理的，其取得的租金收入，根据营业税暂行条例的有关规定，应按在中国境内设有机构、场所征收营业税。

　　上述规定自1996年10月1日起执行，以前处理与本规定不一致的，按本规定执行。

　　（三）境外纳税人的扣缴义务人

　　境外单位或者个人发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税额以代理者为扣缴义务人，没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人。

　　（四）财政部规定的其他扣缴义务人