房地产开发企业企业所得税的税收筹划——转让定价避税法
（一）转让定价的概念
房地产开发企业转让定价，是房地产开发公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目标，有效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系，谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。它一般只会发生在关联房地产开发企业的内部交易，但也不排除有业务关系的房地产开发企业进行此类交易的可能。
所谓关联房地产开发企业，是指两个或两个以上房地产开发企业在管理、控制或资本等方面存在着直接或间接关系的房地产开发企业，包括房地产开发总机构与它的分支机构、同一房地产开发总机构的不同分支机构、房地产开发母公司与子公司、同一房地产开发母公司的不同子公司等。
（二）转让定价的常见表现形式
在实践中，转让定价的表现形式多种多样，几乎涉及到关联房地产开发企业一切经济活动内部和经营成果。我们可以从以下几个方面对之加以归类分析。
1.货物购销
在关联房地产开发企业内部交易中，货物购销占有非常重要的地位，涉及施工材料、开发产品等有形货物的买卖。
（1）通过施工材料（如水泥、砖块、沙子等）的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发企业的开发产品成本。例如，由房地产开发母公司向子公司低价供应材料，或由房地产开发子公司高价向房地产开发母公司出售施工设备，以此降低房地产开发子公司的开发产品成本，使其获得较高利润。反之，通过房地产开发母公司高价向房地产开发子公司出售施工材料，或房地产开发子公司向房地产开发母公司低价出售施工设备，来提高房地产开发子公司生产成本，这就减少了房地产开发子公司的利润。
（2）房地产开发母公司利用掌握的国际营销网络操纵房地产开发子公司产品的销路，压低或提高对房地产开发子公司开发产品的收购价格。在利用房地产开发子公司系统的销售机构推售房地产开发母公司开发的产品时，则可以通过提高或压低佣金回扣支付的形式，影响房地产开发子公司的销售收入。
（3）在货物购销过程中，利用房地产开发母公司控制的运输系统，通过向房地产开发子公司收取较高或较低的施工设备和材料（如水泥、沙子等）运输装卸和保险费用，来影响房地产开发子公司的销售成本。
（4）在房地产开发母公司与房地产开发子公司之间人为制造呆账、坏账损失赔偿等，以此增加房地产开发子公司的费用支出。
2.贷款往来
通过提供贷款利率的高低来影响房地产开发子公司开发产品的成本费用。例如，房地产开发母公司利用本系统的金融机构向房地产开发子公司提供优惠贷款，不收或少收利息，则可使房地产开发子公司减少生产费用。相反，也可以通过高昂的利息费用来增加房地产开发子公司的生产成本。在公司集团内部以借贷方式循环使用资金，有些交易是预先支付利息，有些则利用利息差额来达到避税目的。前一种情况是，当一个公司预期本年度将赚取巨额利润而要缴纳较多税款时，该公司赶在其会计年度结束之前，从关联房地产开发企业借入一大笔贷款。借款条件是需要就该贷款先支付整个贷款期的利息，由此将利息支出列入当期纳税扣除，缩小了利润额；在这一会计年度结束后，该公司即偿还贷款。后一种情况是，一个盈利公司通过借入一笔按市场利率计算的巨额贷款，然后转贷于关联房地产开发企业，并按一个象征性的低利率计算利息，等以后年度再调整为按市场利率计算。这一借入贷出利息之间的较大差额，会造成以当期亏损来冲抵利润，从而推迟当年的纳税义务。
有的国家和地区，对贷款利息征税而对存款利息不征税，关联房地产开发企业可以利用这一规定避税。一方面，一家需要借款的公司利用关联房地产开发企业持有的银行存款作为抵押，从而获取银行贷款，然后要求就该贷款扣除利息开支；另一方面，持有存款的关联房地产开发企业作出安排，收取不须课税的存款利息。
3.劳务的提供
劳务涉及的范围很广，相关联房地产开发企业之间提供的设计、广告、咨询等劳务活动中，均存在收费与否和劳务收费标准的高低问题。甚至总机构管理活动的存在也被视为一种劳务，要按一定比例向各分支机构分摊管理费用，跨国（地区）公司通过对这些劳务的收费与付费的高低，影响公司集团不同成员的成本与利润。比如，向房地产开发子公司索取过多的管理人员年薪）摊入向房地产开发子公司收取的管理费，增大了房地产开发子公司成本，以此减少房地产开发子公司的利润。
4.无形财产的使用与转让
房地产开发母公司通过对施工设计技术、商誉等无形财产的使用与转让，以及收取特许权使用费的高低，对房地产开发子公司的成本和利润可以施加影响。这类使用费的支付有的影响房地产开发企业集团资本构成的变动，有的影响收入及成本费用的分摊。
5.固定资产的购置与租赁
固定资产购置额的高低，在以固定资产作价投资的情况下，既影响房地产开发企业的股权份额，也影响折旧费的摊销。例如，房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格，直接影响摊入房地产开发子公司的开发产品成本，提高固定资产原值，意味着加大折旧费，必然增加房地产开发子公司的生产成本；反之，则会减少成本。
当固定资产的购置涉及关联方之间可折旧资产的转让时，由于各国（地区）对资本收益的税务处理方式不同，会使房地产开发企业通过转让定价转移利润或将利润转化为资本收益。
在施工设备租赁领域中，由于各国（地区）对国际租赁业务中应由哪一方计提折旧，哪一方可以扣除费用，以及由谁承担风险等问题的规定不尽一致，房地产开发企业可以设法利用这些差异达到避税的目的。租赁费的高低，会直接影响交易双方的收入和成本。
在以上诸方面的转让定价中，房地产开发企业是采用高定价还是低定价的形式，取决于母、子（总、分）公司所在国（地区）的税率高低、控股比例和公司集团战略目标等诸多因素。
（三）转让定价的动机
转让定价的动机包括税务动机（也称财务动机）和非税务动机（也称非财务动机）两个方面。
1.税务动机
税务动机主要出自减轻税负方面的考虑，而且与公司税的关系最为密切。由于公司集团的各成员分布在不同的国家中，公司常常利用各国（地区）间税率和税收规则方面的差异，使其高税国（地区）一方的实体降低对低税国（地区）一方相关联实体的售价，压低收费和费用分配标准；反过来，低税国（地区）一方的实体提高对高税国（地区）一方相关联实体的售价，提高收费和费用分配标准，借此手段把一部分应在高税国（地区）实现并纳税的利润，转移到低税国（地区），高税国（地区）因此减少的税收收入，一部分转化为低税国（地区）的税收收入，另一部分直接增加了整个公司的税后所得，达到了减轻税负的目的。在税负差异较大的两个国家，关联房地产开发企业间的转让定价，常常表现出极为明显税务动机。通过转让定价，减轻公司税税负，逃避预提税，增加外国税收抵免额。
2.非税务动机
除了纳税上的考虑外，我们可以更多地看到对转让定价的非税务动机。在税率一致或相差无几的两国之间，转让定价的税务动机已退居次要的地位，因为税率的相近使转让定价在减轻税负方面几乎无计可施，在税率相近的国家之间，转让定价多半是出于经营管理方面的其他动机。即使在税率差异较大的国家之间，从转让定价背后也可以寻觅到许多重要的非税务动机，如打入与控制市场；调节利润，改变房地产开发子公司在当地的形象；转移资金，多得补贴和退税；避免外汇风险；加速成本回收和利润汇回等。
（四）转让定价的限制因素
转让定价的范围广阔，并不意味转让定价是点石成金的魔棒，房地产开发企业可以随心所欲地利用这一手段实现诸多目的。在实践中，转让定价还会受到诸多有关因素的制约。约束转让定价的内部因素主要有：各成员房地产开发公司自身利益的限制；房地产开发公司职员积极性的限制；房地产开发公司业绩评估的限制；内部交易定价复杂性的限制等。约束转让定价的外部因素主要有：双重征税的威胁；部门间收入冲突的危胁；注册会计师事务所审计的威胁等。对转让定价的最大约束，是来自被越来越多国家采用的某些国际收入与费用的分配原则和各国对转让定价的反避税条款。
房地产开发企业利用复杂的、可人为操纵的转让定价的能力，已日益受到其经营所在国（地区）政府的抑制。
房地产开发企业转让定价，是房地产开发公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目标，有效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系，谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。它一般只会发生在关联房地产开发企业的内部交易，但也不排除有业务关系的房地产开发企业进行此类交易的可能。
所谓关联房地产开发企业，是指两个或两个以上房地产开发企业在管理、控制或资本等方面存在着直接或间接关系的房地产开发企业，包括房地产开发总机构与它的分支机构、同一房地产开发总机构的不同分支机构、房地产开发母公司与子公司、同一房地产开发母公司的不同子公司等。
（二）转让定价的常见表现形式
在实践中，转让定价的表现形式多种多样，几乎涉及到关联房地产开发企业一切经济活动内部和经营成果。我们可以从以下几个方面对之加以归类分析。
1.货物购销
在关联房地产开发企业内部交易中，货物购销占有非常重要的地位，涉及施工材料、开发产品等有形货物的买卖。
（1）通过施工材料（如水泥、砖块、沙子等）的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发企业的开发产品成本。例如，由房地产开发母公司向子公司低价供应材料，或由房地产开发子公司高价向房地产开发母公司出售施工设备，以此降低房地产开发子公司的开发产品成本，使其获得较高利润。反之，通过房地产开发母公司高价向房地产开发子公司出售施工材料，或房地产开发子公司向房地产开发母公司低价出售施工设备，来提高房地产开发子公司生产成本，这就减少了房地产开发子公司的利润。
（2）房地产开发母公司利用掌握的国际营销网络操纵房地产开发子公司产品的销路，压低或提高对房地产开发子公司开发产品的收购价格。在利用房地产开发子公司系统的销售机构推售房地产开发母公司开发的产品时，则可以通过提高或压低佣金回扣支付的形式，影响房地产开发子公司的销售收入。
（3）在货物购销过程中，利用房地产开发母公司控制的运输系统，通过向房地产开发子公司收取较高或较低的施工设备和材料（如水泥、沙子等）运输装卸和保险费用，来影响房地产开发子公司的销售成本。
（4）在房地产开发母公司与房地产开发子公司之间人为制造呆账、坏账损失赔偿等，以此增加房地产开发子公司的费用支出。
2.贷款往来
通过提供贷款利率的高低来影响房地产开发子公司开发产品的成本费用。例如，房地产开发母公司利用本系统的金融机构向房地产开发子公司提供优惠贷款，不收或少收利息，则可使房地产开发子公司减少生产费用。相反，也可以通过高昂的利息费用来增加房地产开发子公司的生产成本。在公司集团内部以借贷方式循环使用资金，有些交易是预先支付利息，有些则利用利息差额来达到避税目的。前一种情况是，当一个公司预期本年度将赚取巨额利润而要缴纳较多税款时，该公司赶在其会计年度结束之前，从关联房地产开发企业借入一大笔贷款。借款条件是需要就该贷款先支付整个贷款期的利息，由此将利息支出列入当期纳税扣除，缩小了利润额；在这一会计年度结束后，该公司即偿还贷款。后一种情况是，一个盈利公司通过借入一笔按市场利率计算的巨额贷款，然后转贷于关联房地产开发企业，并按一个象征性的低利率计算利息，等以后年度再调整为按市场利率计算。这一借入贷出利息之间的较大差额，会造成以当期亏损来冲抵利润，从而推迟当年的纳税义务。
有的国家和地区，对贷款利息征税而对存款利息不征税，关联房地产开发企业可以利用这一规定避税。一方面，一家需要借款的公司利用关联房地产开发企业持有的银行存款作为抵押，从而获取银行贷款，然后要求就该贷款扣除利息开支；另一方面，持有存款的关联房地产开发企业作出安排，收取不须课税的存款利息。
3.劳务的提供
劳务涉及的范围很广，相关联房地产开发企业之间提供的设计、广告、咨询等劳务活动中，均存在收费与否和劳务收费标准的高低问题。甚至总机构管理活动的存在也被视为一种劳务，要按一定比例向各分支机构分摊管理费用，跨国（地区）公司通过对这些劳务的收费与付费的高低，影响公司集团不同成员的成本与利润。比如，向房地产开发子公司索取过多的管理人员年薪）摊入向房地产开发子公司收取的管理费，增大了房地产开发子公司成本，以此减少房地产开发子公司的利润。
4.无形财产的使用与转让
房地产开发母公司通过对施工设计技术、商誉等无形财产的使用与转让，以及收取特许权使用费的高低，对房地产开发子公司的成本和利润可以施加影响。这类使用费的支付有的影响房地产开发企业集团资本构成的变动，有的影响收入及成本费用的分摊。
5.固定资产的购置与租赁
固定资产购置额的高低，在以固定资产作价投资的情况下，既影响房地产开发企业的股权份额，也影响折旧费的摊销。例如，房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格，直接影响摊入房地产开发子公司的开发产品成本，提高固定资产原值，意味着加大折旧费，必然增加房地产开发子公司的生产成本；反之，则会减少成本。
当固定资产的购置涉及关联方之间可折旧资产的转让时，由于各国（地区）对资本收益的税务处理方式不同，会使房地产开发企业通过转让定价转移利润或将利润转化为资本收益。
在施工设备租赁领域中，由于各国（地区）对国际租赁业务中应由哪一方计提折旧，哪一方可以扣除费用，以及由谁承担风险等问题的规定不尽一致，房地产开发企业可以设法利用这些差异达到避税的目的。租赁费的高低，会直接影响交易双方的收入和成本。
在以上诸方面的转让定价中，房地产开发企业是采用高定价还是低定价的形式，取决于母、子（总、分）公司所在国（地区）的税率高低、控股比例和公司集团战略目标等诸多因素。
（三）转让定价的动机
转让定价的动机包括税务动机（也称财务动机）和非税务动机（也称非财务动机）两个方面。
1.税务动机
税务动机主要出自减轻税负方面的考虑，而且与公司税的关系最为密切。由于公司集团的各成员分布在不同的国家中，公司常常利用各国（地区）间税率和税收规则方面的差异，使其高税国（地区）一方的实体降低对低税国（地区）一方相关联实体的售价，压低收费和费用分配标准；反过来，低税国（地区）一方的实体提高对高税国（地区）一方相关联实体的售价，提高收费和费用分配标准，借此手段把一部分应在高税国（地区）实现并纳税的利润，转移到低税国（地区），高税国（地区）因此减少的税收收入，一部分转化为低税国（地区）的税收收入，另一部分直接增加了整个公司的税后所得，达到了减轻税负的目的。在税负差异较大的两个国家，关联房地产开发企业间的转让定价，常常表现出极为明显税务动机。通过转让定价，减轻公司税税负，逃避预提税，增加外国税收抵免额。
2.非税务动机
除了纳税上的考虑外，我们可以更多地看到对转让定价的非税务动机。在税率一致或相差无几的两国之间，转让定价的税务动机已退居次要的地位，因为税率的相近使转让定价在减轻税负方面几乎无计可施，在税率相近的国家之间，转让定价多半是出于经营管理方面的其他动机。即使在税率差异较大的国家之间，从转让定价背后也可以寻觅到许多重要的非税务动机，如打入与控制市场；调节利润，改变房地产开发子公司在当地的形象；转移资金，多得补贴和退税；避免外汇风险；加速成本回收和利润汇回等。
（四）转让定价的限制因素
转让定价的范围广阔，并不意味转让定价是点石成金的魔棒，房地产开发企业可以随心所欲地利用这一手段实现诸多目的。在实践中，转让定价还会受到诸多有关因素的制约。约束转让定价的内部因素主要有：各成员房地产开发公司自身利益的限制；房地产开发公司职员积极性的限制；房地产开发公司业绩评估的限制；内部交易定价复杂性的限制等。约束转让定价的外部因素主要有：双重征税的威胁；部门间收入冲突的危胁；注册会计师事务所审计的威胁等。对转让定价的最大约束，是来自被越来越多国家采用的某些国际收入与费用的分配原则和各国对转让定价的反避税条款。
房地产开发企业利用复杂的、可人为操纵的转让定价的能力，已日益受到其经营所在国（地区）政府的抑制。
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