房地产企业所得税筹划上演独孤九剑

　　可以看出，房地产已成为万众睹目的行业，而房地产业如何在大力监管下合法经营，合理地筹划自身的税收，笔者总结了在企业所得税方面常用的九种手段，借用《笑傲江湖》中的“独孤九剑”来命名。

　　[案例介绍]

　　大东公司控股的东方公司是一家内资房地产开发企业，东方公司近几年经营良好，2003年拟开发的项目为“东方风景”住宅小区项目将于2005年完成，预计利润可达1亿元，应交企业所得税将超过4000万元。

　　[筹划方案]①

　　（1）东方公司聘请税务师为公司进行全方面筹划，税务师建议（涉及企业所得税部分）：

　　①2003年初新成立了包括A公司（新办信息公司）、B公司（投资公司）、C公司，D公司（商贸公司）；2003年下半年新成立了E公司（广告公司），根据当地规定，新办的信息业、广告业经营单位申请可免征企业所得税两年；新办商业经营单位申请可免征所得税一年。

　　②2003年初A公司申请减免企业所得税，经当地税务机关批准，A公司免征企业所得税2003年~2004年两年；D公司2003年免征企业所得税一年；E公司将在2003年下半年向税务机关申请当年交纳企业所税，按规定2004年至2005年可免征企业所得税两年；

　　（2）上述公司框架完成后，公司可选“独孤九剑”来筹划企业所得税：

　　①筹划原则—— “总诀式”：合理适度转移或递延利润，包括转移分离高收入业务、合理地增加成本费用、递延收入，以及通过合并、分立重组等方法实现利润合法转移。

　　②资金借贷法——“破剑式”：大东公司决定分配账面未分配利润10，000万元，大东公司分得8000万元，而东方公司由于分配股东而造成资金缺口由C公司来解决，C公司按银行贷款最高利率收取东方公司资金占用利息；

　　③转移策划利润——“破刀式”：由A公司负责策划“东方风景”方案，由东方公司按合理市场价格支付费用；

　　④转移采购利润——“破枪式”：原由东方公司自已采购材料改由D公司采购，可以合理获得采购利润；

　　⑤转移广告利润——“破鞭式”：2003年东方公司与E公司签订广告独家代理协议，由E代理东方公司全部广告投放，并在2004年开始投放直至2005年，E公司从中获得可观的广告代理费；

　　⑥转移销售利润——“破索式”：由其他相关亏损企业负责作东方公司商品房的销售（包括代销及包销），合理地转移部分销售利润。；

　　⑦买壳法——“破掌式”：寻找资产质量差，大额亏损同时负债较“干净”的企业进行收购，收购后采用合并或注入高利润项目，利用账面亏损税有扣除的财产扣失抵减所得税来节税；

　　⑧财产损失法——“破箭式”：一方面合理处理企业符合规定可在所得税前扣除的财产损失，另一方面在并购企业中发现拥有价值的财产损失来实现抵税。

　　⑨合并、分立及债务重组法——“破气式”：利用企业合并分立所税优惠规定，实现收入成本的转移，本节不作详述，具体见国税发[2000]119号及《企业债务重组业务所得税处理办法》相关规定。

　　[筹划结果]

　　通过上述方法操作，东方公司的利润合理地实现部分转移，少交了相应企业所税。

　　[特别提示]

　　（1）根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》相关规定，纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：

　　①购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价；

　　②融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率；

　　③提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用；

　　④转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用；

　　⑤未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。

　　（2）纳税人有上述情形之一的，税务机关可以按照下列方法调整计税收入额或者所得额：

　　①按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格；

　　②按照再销售给无关联关系的第三者的价格所应取得的收入和利润水平；

　　③按照成本加合理的费用和利润；

　　④按照其他合理的方法。

　　所以房地产开发企业在进行上述筹划时，应按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；保证定价的合理性，规避筹划风险。

　　［推荐指数］★★

　　[相关税法]

　　（1）《财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[1994]1号）；

　　（2）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）；

　　（3）《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》（国税发[2000]119号）；

　　（4）《中华人民共和国税收征收管理法》及《实施细则》；

　　（5）《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）；

　　（6）《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）。

　　①注：作者重要提示：2006年7月13日国税总局下发了《国家税务总局关于缴纳企业所得税的新办企业认定标准执行口径等问题的补充通知》（国税发[2006]103号），规定主管税务机关可以根据实质重于形式的原则，做如下处理：

　　（1）符合条件的新办企业利用转让定价等方法从关联企业转移来利润的，转移过来的利润不得享受新办企业所得税优惠政策。

　　（2）符合条件的新办企业，其业务和关键人员是从现有企业转移而来的，其全部所得不得享受新办企业所得税优惠政策。“

　　所以自2006年7月13日后，上述转移利润方法将受到严格限制，请读者注意筹划涉税风险。