土地增值税筹划——土地增值税的基础知识(6)
土地增值税的纳税申报
转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
但是，土地增值税纳税人主要有两大类：一类是从事房地产开发（包括专营和兼营）的纳税人；
一类是非从事房地产开发的纳税人。这两类纳税人在办理纳税申报时略有不同。
1、从事房地产开发的纳税人的纳税申报
从事房地产开发的纳税人应在取得开发项目后30日内向房地产所在地主管税务机关填报《土地增值税项目登记表》、并同时提交有关资料。纳税人向房地产所在地主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表（一）》，并同时提供有关资料的期限是：
①纳税人一次性转让每一计税项目房地产的，应在转让房地产合同签订之日起七日内办理。
②纳税人对每月每一计税项目的房地产分多次转让而难以在每次转让后的七日内申报的，经房地产所在地主管税务机关核准，可于月后10日内办理。
③纳税人在项目全部竣工结算前每月预售房地产的，应于月后10日内办理。
上述纳税人在办理纳税申报时，应同时向税务机关提供下列证件和资料：
⑴土地权属证明
⑵土地转让、房产买卖合同
⑶与转让房地产有关的资料主要指与房地产开发有关的财务会计报表及有关凭证，包括：
第一、取得土地使用权所支付的金额。如果土地是通过有偿出让方式取得的，应提供土地使用权出（受）让合同；如果是通过转让方式取得的，应提供土地使用权转让合同。
第二、房地产开发成本方面的有关财务会计资料。
第三、房地产开发费用的资料。
第四、按国家规定交纳的有关税、费，应提供缴款凭证。
第五、其它与房地产有关的资料。如计委批准立项时审批的项目设计任务书（项目可行性报告），房地产开发项目的预、概算，房地产开发项目的承包、发包合同等。
⑷根据税务机关的要求提供房地产评估报告
2、其它纳税人的纳税申报其它纳税人应从签订转让房地产合同之日起七日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告，与房地产转让有关税金的缴款凭证，以及其它与房地产有关的资料。其它纳税人如有以下转让行为的，应从签订房地产转让合同之日起七日内报房地产所在地税务机关备案：
第一、国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。
第二、因城市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产。并同时提供政府规定其搬迁的有关文件。
第三、转让已居住三年以上的房地产。并同时提供开始居住时间的证明。
（二）计算与核定应纳税款
1、转让已竣工的房地产
⑴纳税人转让每一计税项目的房地产是一次性交割，付清价款的，应按《条例》、《细则》及有关规定计算缴纳土地增值税。纳税人转让每一计税项目的房地产采取分期分批收款方式的，可先计算出应纳税总额与转让房地产总收入的比例，在每次收款时，按每笔收入乘以该比例计算每次应纳税款。
⑵纳税人转让每一计税项目的房地产是分多次转让的，可比照下述的土地增值税预征的具体办法规定执行。
2、转让未竣工的房地产：对转让未竣工结算的房地产采取预征办法。具体规定是：
⑴预征范围。适用于建造非普通标准住宅的房地产项目。
⑵预征办法。
①单项预征率。即按每一计税项目预售合同中确定的转让收入作为计税收入，按房地产开发的预算成本作为扣除项目金额，计算预计的应纳税额；以预计的应纳税额除以预计的应纳税额除以预计的转让收入求出一个比例，作为预征率，在每次预收房款时，按每笔收入乘以该预征率，以此计算每次应预缴的税款。
②平均预征率。我省土地增值税平均预征率为2％－5％。为了便于征管，各地也可在上述幅度内，根据实际情况确定当地适用的平均预征率，据以计算预征。上述两种预征办法，各地可根据实际情况自行选用。
③纳税清算、土地增值税实行预征后进行纳税清算，即待每一计税项目房地产竣工结算并全部转让完后进行纳税清算，多退少补。
（三）税款征收
土地增值税纳税人在收到缴款通知书后，应在税务机关规定的期限内缴纳税款。其他纳税人或税源零散的土地增值税，委托房地产管理部门代征。
（四）纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。这里所说的“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。在实际工作中，纳税地点的确定又可分为以下两种情况：
1、纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
2、纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
但是，土地增值税纳税人主要有两大类：一类是从事房地产开发（包括专营和兼营）的纳税人；
一类是非从事房地产开发的纳税人。这两类纳税人在办理纳税申报时略有不同。
1、从事房地产开发的纳税人的纳税申报
从事房地产开发的纳税人应在取得开发项目后30日内向房地产所在地主管税务机关填报《土地增值税项目登记表》、并同时提交有关资料。纳税人向房地产所在地主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表（一）》，并同时提供有关资料的期限是：
①纳税人一次性转让每一计税项目房地产的，应在转让房地产合同签订之日起七日内办理。
②纳税人对每月每一计税项目的房地产分多次转让而难以在每次转让后的七日内申报的，经房地产所在地主管税务机关核准，可于月后10日内办理。
③纳税人在项目全部竣工结算前每月预售房地产的，应于月后10日内办理。
上述纳税人在办理纳税申报时，应同时向税务机关提供下列证件和资料：
⑴土地权属证明
⑵土地转让、房产买卖合同
⑶与转让房地产有关的资料主要指与房地产开发有关的财务会计报表及有关凭证，包括：
第一、取得土地使用权所支付的金额。如果土地是通过有偿出让方式取得的，应提供土地使用权出（受）让合同；如果是通过转让方式取得的，应提供土地使用权转让合同。
第二、房地产开发成本方面的有关财务会计资料。
第三、房地产开发费用的资料。
第四、按国家规定交纳的有关税、费，应提供缴款凭证。
第五、其它与房地产有关的资料。如计委批准立项时审批的项目设计任务书（项目可行性报告），房地产开发项目的预、概算，房地产开发项目的承包、发包合同等。
⑷根据税务机关的要求提供房地产评估报告
2、其它纳税人的纳税申报其它纳税人应从签订转让房地产合同之日起七日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告，与房地产转让有关税金的缴款凭证，以及其它与房地产有关的资料。其它纳税人如有以下转让行为的，应从签订房地产转让合同之日起七日内报房地产所在地税务机关备案：
第一、国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。
第二、因城市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产。并同时提供政府规定其搬迁的有关文件。
第三、转让已居住三年以上的房地产。并同时提供开始居住时间的证明。
（二）计算与核定应纳税款
1、转让已竣工的房地产
⑴纳税人转让每一计税项目的房地产是一次性交割，付清价款的，应按《条例》、《细则》及有关规定计算缴纳土地增值税。纳税人转让每一计税项目的房地产采取分期分批收款方式的，可先计算出应纳税总额与转让房地产总收入的比例，在每次收款时，按每笔收入乘以该比例计算每次应纳税款。
⑵纳税人转让每一计税项目的房地产是分多次转让的，可比照下述的土地增值税预征的具体办法规定执行。
2、转让未竣工的房地产：对转让未竣工结算的房地产采取预征办法。具体规定是：
⑴预征范围。适用于建造非普通标准住宅的房地产项目。
⑵预征办法。
①单项预征率。即按每一计税项目预售合同中确定的转让收入作为计税收入，按房地产开发的预算成本作为扣除项目金额，计算预计的应纳税额；以预计的应纳税额除以预计的应纳税额除以预计的转让收入求出一个比例，作为预征率，在每次预收房款时，按每笔收入乘以该预征率，以此计算每次应预缴的税款。
②平均预征率。我省土地增值税平均预征率为2％－5％。为了便于征管，各地也可在上述幅度内，根据实际情况确定当地适用的平均预征率，据以计算预征。上述两种预征办法，各地可根据实际情况自行选用。
③纳税清算、土地增值税实行预征后进行纳税清算，即待每一计税项目房地产竣工结算并全部转让完后进行纳税清算，多退少补。
（三）税款征收
土地增值税纳税人在收到缴款通知书后，应在税务机关规定的期限内缴纳税款。其他纳税人或税源零散的土地增值税，委托房地产管理部门代征。
（四）纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。这里所说的“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。在实际工作中，纳税地点的确定又可分为以下两种情况：
1、纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
2、纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
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