房地产开发企业土地增值税的纳税筹划——土地增值税应纳税额的计算

　　（一）计税原则

　　首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额。再以增值额同扣除项目金额相比，其比值即为土地增值率。然后，根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。

　　（二）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法

　　1.汇集扣除项目的金额并计算转让房地产的增值额

　　2.计算增值率

　　增值率＝（转让房地产的总收入－扣除项目金额）／扣除项目金额×100％

　　3.依据增值率确定适用税率

　　4.依据适用税率计算应纳税额

　　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

　　（三）出售旧房应纳税额的计算方法

　　1.计算评估价格。其公式为：

　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

　　2.汇集扣除项目金额。

　　3.计算增值率。

　　4.依据增值率确定适用税率。

　　5.依据适用税率计算应纳税额。

　　应纳税额＝增值税×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

　　（四）特殊售房方式应纳税额的计算方法

　　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可以转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的公式为：

　　扣除项目金额＝扣除项目的总金额×转让土地权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积