房地产开发企业土地增值税的筹划

　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。开征土地增值税可以对转让房地产收益起到一定的调节作用，是规范国家参与土地增值收益的一种方式。房地产开发公司主要从事地产的开发、销售，其取得的收益按国家税法的规定应缴纳土地增值税，由于增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30％到60％，税负较重，因此有必要在遵守法律法规的前提下对土地增值税进行筹划，减轻企业的税收负担，谋求企业的最大利益。鉴于土地增值税是对增值额计算征税，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。关键点就是合理合法地控制、降低增值额。

　　一、确定合适的利息扣除方式

　　按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％扣除。如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内按规定扣除。

　　上述规定为纳税人进行税收筹划提供了选择余地。如果建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，房地产开发企业则应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供金融机构贷款的证明。如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，这样可以多扣除费用，减轻税负。

　　二、利用普通标准住宅筹划

　　《土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。

　　《暂行条例》没有规定普通标准住宅的标准是考虑到我国幅员辽阔，各地经济发展程度不同，不宜实行一刀切。比如北京市规定：“对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下。凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（1999）210号所规定的有关政策，在其转让时暂免征收土地增值税。”由此可见，北京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下审定的，这就为我们筹划提供了空间，即每栋号住宅可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的建筑面积在120平方米以下，这样就可以为享受国家给予普通标准住宅的税收优惠提供了基础。

　　三、代收收入筹划

　　财政部、国家税务总局财税宇（95）48号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计20％的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税时不允许扣除代收费用。

　　因此，在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。

　　四、股权转让策划

　　目前，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这一规定为房地产开发企业规避其销售不动产应纳的营业税、土地增值税创造了条件。

　　具体说明如下：假设由企业甲开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，但转让的过程中需要按5％的税率缴纳营业税。为此，企业甲成立一个全资子公司丙，并由企业丙拥有大厦。待大厦建成后，将企业丙的全部股权转让给企业乙。在该过程中，由于法律上企业丙仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该大厦的产权也仍然属于企业丙，因此，企业甲仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了营业税。对于企业乙来说，以企业丙的名义进行经营与以自己的名义进行经营并没有实质的区别。而且，由于企业甲可将一部分省下的营业税转移给企业乙，企业乙也会乐子接受这种方式，因此这种股权转让筹划法可以规避营业税。此外，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　五、收入分散筹划

　　房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签定。当房屋初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便和购买者签定房地产转移合同，接着再和购买者签定设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。