土地增值税的减税与免税

　　（一）对建造普通标准住宅的减免税优惠

　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％免征土地增值税。在实际执行这条减免税规定时，应注意以下四点：

　　1、要注意开发的房地产项目是否属于普通标准住宅。

　　2、注意确认增值额是否未超过扣除项目金额的20％。

　　对那些虽从事普通标准住宅开发建设的，但取得的增值额超过扣除项目金额20％的，也不能予以免税。

　　3、对增值额超过扣除项目金额20％的，应对其全部增值额按规定计征土地增值税，不能仅按其超过扣除项目金额20％的部分计算征税。

　　4、对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值。

　　不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

　　（二）对国家征用收回的房地产的减免税优惠

　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这里所说的“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。

　　（三）对个人转让房地产的减免税优惠

　　《土地增值税暂行条例实施细则》规定：

    个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；

　　居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

　　（四）对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产的减免税优惠

　　1、1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产的何时转让，均免征土地增值税。

　　2、1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定5年免税其以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核、并报财政部、国家税务总局核准的，可以适当延长免税期限。

　　3、在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。上述减免税优惠的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。