房地产开发企业土地增值税的纳税筹划——转让房地产增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内涵、范围和确定方法等，税法作了比较明确的规定。
（一）收入额的确定
纳税人转房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
对取得的实物收入，要按收入的市场价格换算成货币收入。
对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。
对取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
（二）扣除项目及其金额
在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，大致可以分为三类。
（1）土地使用权人将建筑物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目及其金额。
（2）纳税人取得土地使用权后，建筑商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人，允许扣除的项目及其金额。
（3）纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及其金额。
以上三类扣除项目依据具体内容不同，又可分为以下六类：
（1）取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。
其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式。
1）从出让方取得土地使用权，所支付的土地出让金。
2）以行政划拨方式取得使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；
3）以转让方式取得土地使用权，所支付的地价款。
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。指纳税人开发房地产实际发生的成本。这些成本允许按实际发生数扣除。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施间接费用等。其中：
1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。
3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。
4）基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。与房地产有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实施细则对有关费用的扣除，尤其是财务费用中的数额较大利息支出扣除，作了较为详细的规定。
对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5％以内计算扣除。
对于利息支出，分两种情况确定扣除：
1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行间期贷款利率计算的金额。超过贷款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。
2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用”计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10％以内计算扣除。
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。
（4）旧房及建筑物的评估价格。
1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成本价格等情形而按房地产评估计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。
（5）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：
允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应作了扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
（6）财政部确定的其他扣除项目。其中规定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
此外，对于县级及县级以上的人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。
1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20％扣除的基数。
2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
（一）收入额的确定
纳税人转房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
对取得的实物收入，要按收入的市场价格换算成货币收入。
对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。
对取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
（二）扣除项目及其金额
在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，大致可以分为三类。
（1）土地使用权人将建筑物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目及其金额。
（2）纳税人取得土地使用权后，建筑商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人，允许扣除的项目及其金额。
（3）纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及其金额。
以上三类扣除项目依据具体内容不同，又可分为以下六类：
（1）取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。
其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式。
1）从出让方取得土地使用权，所支付的土地出让金。
2）以行政划拨方式取得使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；
3）以转让方式取得土地使用权，所支付的地价款。
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。指纳税人开发房地产实际发生的成本。这些成本允许按实际发生数扣除。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施间接费用等。其中：
1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。
3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。
4）基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。与房地产有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实施细则对有关费用的扣除，尤其是财务费用中的数额较大利息支出扣除，作了较为详细的规定。
对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5％以内计算扣除。
对于利息支出，分两种情况确定扣除：
1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行间期贷款利率计算的金额。超过贷款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。
2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用”计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10％以内计算扣除。
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。
（4）旧房及建筑物的评估价格。
1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成本价格等情形而按房地产评估计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。
（5）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：
允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应作了扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
（6）财政部确定的其他扣除项目。其中规定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
此外，对于县级及县级以上的人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。
1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20％扣除的基数。
2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
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