土地增值税的税收筹划――土地增值税概论

　　土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其取得的增值额征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）和税法规定的四级超率累进税率计算征收。

　　目前国内房地产行业在激烈市场竞争中房价仍居高不下，原因很多，其中税、费比重大是一个重要原因。房地产开发商如果能够有效地降低税费支出，必然会大大增强其市场竞争力。而在各项房地产税费中，土地增值税最引人注目。因为土地增值税税率较高，税负较重，但只要纳税人把握现行土地增值税的相关政策，有针对性地进行税收筹划，就能减少税金支出。

　　由于我国现行土地增值税实行四级超率累进税率，税率从30％到60％，增值率（增值额与扣除项目金额的比例）高，适用税率高，土地增值税税负就越重；增值率低，适用税率低，土地增值税税负就轻。所以，土地增值税税收筹划的关键就是合理合法地控制、降低增值额。下面举例进行分析：

　　某房地产开发商有可供销售的10000平方米同一档次的商品房，相关数据如下表：

    每平方米     转让收入   扣除项目   增值税   适用税率   应缴土地
    售价                    金额                           增值税
    甲：1000元  1000万元    835万元    165万元   免征       0
    乙：1070元  1070万元    838万元    232万元   30%        69．6万元
    丙：1140元  1140万元    842万元    298万元   30%        89．4万元

　　采用甲售价时：增值率为165/835＝19.76％

　　按照税法规定，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征增值税。

　　可获得利润为1000万元-835万元＝165万元

　　采用乙售价时：

　　增值率为232/838＝27.68％

　　增值额超过允许扣除项目金额20％但未超过50％的，适用税率为30%.应缴土地增值税为232万元×30％＝69.6万元

　　可获得利润为232万元-69.6万元＝162.4万元

　　采用丙售价时：增值率为298/842＝35.39％

　　应缴土地增值税为298万元×30％＝89.4万元

　　可获得利润为298万元-89.4万元＝208.6万元

　　从以上计算结果来看，采用丙售价时获得的利润最多，但因房地产售价偏高，必然导致市场竞争力减弱，商品房积压的可能性增大，其经营风险也随之增大，开发商所支付的贷款利息会随之增多，最后实际得到的利润可能不如采用甲售价或乙售价所获得的利润多。

　　采用甲售价与采用乙售价进行比较，因甲售价比乙售价每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值税的税收优惠，所得利润反而高于采用乙售价的2.6万元，必然会大大增强其市场竞争力，因而采用甲售价较为适宜。

　　如何搞好土地增值税的税收筹划？房地产开发商可以灵活运用税收优惠政策，根据市场行情和自己的实际情况，采取适当降低房地产售价，提高资金利用率，增加税法规定范围内的扣除项目金额来控制、降低增值额（如加大公共设施投入、改善住房环境，提高房屋质量）等方法，减少税金支出，使自己在激烈的竞争中赢得市场。