巧用土地增值税起征点作筹划

　　土地增值税规定，土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。

　　1.假如纳税人享受起征点优惠。某房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100.当其销售这批商品房的价格为X时，相应的销售税金及附加如下：

　　X×5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％×X

　　（5％的营业税、7％的城市维护建设税、3％的教育费附加。）

　　这时其全都允许扣除项目金额如下：

　　100＋5.5％X

　　根据有关起征点的规定该企业享受起征点的最高售价如下：

　　X＝1.2×（100十5.5％X）

　　解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除金额为107.0 7（100＋5.5％×128.48）。

　　2.假如纳税人提高售价。当增值率略高于20％时，即应适用“增值率在50％以下、税率为30％”的规定。假如此时的售价为128.48＋y.由于售价提高y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％y.这时允许扣除项目的金额和增值额如下：

　　允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％y

　　增值额＝128.48＋y－（107.07＋5.5％y）

　　化简后增值额的计算公式如下：

　　94.5％y＋21.41

　　所以，应纳土地增值税如下：

　　30％×（94.5％y＋21.41）

　　若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使：y＞30％×（94.5％y＋21.41）

　　即y＞8.86

　　这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.3 4（128.48＋8.86）。

　　通过以上两种情况的分析：当转让房地产的纳税人，其销售项目除销售税金及附加外的全都允许扣除项目金额为100时，将售价定为128.48是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益；如欲提高售价，则必须使价格高于137.34，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。