自有房屋出租慎选修缮时机

　　对出租的房屋进行维修是每个房屋出租者都会遇到的问题，在维修时间上的选择也有筹划空间。依照税法规定，将房屋出租向承租人收取租金，此种行为应该缴纳个人所得税（其他税种在此忽略不计），假如适当地选择一下房屋的维修时间，那么出租者将会节约一笔不小的税款。

　　例如：老李将房屋出租给他人，租期为5个月，在扣除相关费用后老李月应纳税所得额为2000元。假如在出租后的第二个月里老李打算对屋顶进行防水处理，预计投资3200元，工期一周。那么在此种情况下，整个租期内老李应承担的个人所得税为：1.老李在房屋出租后的第一个月内应纳税款：2000×20%= 400元（依照个人所得税法规定，财产租赁所得适用20%的比例税率）。2.老李对房屋进行维修后第二个月至第五个月应纳税款为：依照个人所得税法及国家税务总局国税发[1994]089号文件规定：纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减去规定费用和所有税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

　　老李在出租后的第二个月对屋顶进行了防水处理，其花费的3200元费用依照上述规定可以按每月800元费用在以后4个月扣除（假设老李已取得了合法有效的房屋维修发票）。其应纳税额具体计算如下：[（2000－800）×20%]×4=960元，在整个租赁期间老李所负担的个人所得税为：400+960=1360元。

　　假如老李将对屋顶防水处理的时间选择在租赁结束以后，那么在此种情况下，老李应承担的个人所得税为：2000×20%×5=2000元。

　　老李将修房时间选择在租赁期间与将修房时间选择在租赁结束以后，其税负相差640元（2000－1360=640）。