购买房屋的纳税筹划

    为了配合国家住房制度改革，有效期启动房地产市场，积极培养新的经济增长点，国家对个人买卖住房进行了一系列税收政策的调整。个人在购买私用住房时，应认真学习并利用这些政策，以节省税款。

    根据财政部、国家税务总局财税字（1999）210号文件《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》的规定，普通住宅标准暂按每套住房建筑面积不超过120平方米掌握。

    即如果个人购买住房建筑面积不超过120平方米，在符合一定条件的情况下，可以享受税收减免的优惠。

    自从国家调整房地产市场若干政策于1998年8月1日执行后，涉及到个人购买住房应缴纳的契税也作了相应的调整，具体而言可以分为以下几种情况：

    （1）个人购买自用的普通住宅（根据财税字[1999]210号文件，是指建筑面积在120平方米以下的住宅）暂减半征收契税。契税实行的幅度税率为3％～5％，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3％～5％的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。

    北京市确定的契税税率为4％，因此，此类住房的契税税率为房屋全价的2％。

    （2）个人购买1998年6月30日以后建成的非普通住宅，也就是住宅面积在120平方米以上的住宅，或者是1999年8月1日之前税收优惠政策尚未执行时购买的商品住宅，个人要缴纳契税的适用税率为房屋全价的4％，不能享受减半或是免税照顾。

    个人在购买自用住宅时，应注意运用这些政策，尽量减少自己的应缴税款。当然购买的住房应以适用为主，不能一味地追求节税。在住房的各方面条件均符合自己要求的情况下，比较各套房屋的应纳税款，从而选择最合适的住房。

    比如两套类似的住房，均是150平方米，全部价款为150万元，一套是1998年6月30日之前竣工验收的，另一套是在1998年6月30日以后竣工验收的，则前者不用缴纳契税，而后者应适用4％的税率，其应纳税额计算如下：

    应纳税＝150万元×4％＝6万元

    除了上述的税收优惠外，纳税人还可以利用下列税收优惠减少税收：

    （1）城镇职工按规定第一次购买的住房，免征契税。此项规定只限于第一次购买，并且为在国家规定的标准面积内购买的公有住房。根据北京市的住房政策，在市规定面积以内的部分，免征契税，超过部分，要按照4％的税率纳税。另外，如果住房面积没有达到市规定面积标准的，重新购置公有住房的，视为第一次购房。

    （2）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减征或者免征。

    （3）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

    （4）财税字[2000]130号规定：对各类公有制单位未解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属于职工首次购买住房，均比照《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）第六条第二款“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征”的规定，免征契税。