契税筹划实例——买房与换房的选择

    日前，李教授计划把一套已居住5年的旧房出售，再买一套面积较大的新房。经过多方了解，李教授得知个人在住房买卖过程中，要缴纳印花税等税费，其中税负较重的要数契税。根据《契税暂行条例》规定，契税一般按购房价款的3％-5％缴纳，具体税率由各省、自治区、直辖市政府在此幅度内确定。同时，税法还特别规定：

    1、从2000年11月29日起，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；

    2、相互交换房屋，以房屋的价格差价征契税，交换价格相等时，免征契税。

    因此，纳税人若充分利用上述两项税收优惠政策，合理利用换房这一方式可节约契税，即由享受“第一次购买公有住房免征契税”政策的人购买自己想买的房屋，然后再用自己的住房和那人交换。这样，买房时就可免征契税，交换时按房屋差价缴纳契税，从而降低契税税负。但这样操作必须具备两个基本前提：找到熟悉可靠，而且符合“第一次购买公有住房条件”的换房对象；自己想买的房屋也属于公有住房，而且换房对象也有资格购买。这些情况多是在同一单位统一调整住房、集资建房时发生。

    李教授进行筹划时恰好具备以上前提条件。

    李教授现在居住的房屋是已购买产权的公有住房，已居住5年，面积约80平方米，价值30万元左右。他现在想买的住房也属于单位公有新住房，面积120平方米，价值约60万元。如果李教授直接购买该新房，因其不属于第一次购买，不能享受免征契税的优惠，需要缴纳契税3万元（当地契税税率为5％）。李教授了解到该大学王老师也有资格购买面积120平方米的新房，但因为积蓄少，有心而无力。于是，李教授找到王老师，提出了一个方案：以王老师的名义购买新房，所需资金由李教授提供。新房买下来后，双方再交换。李教授的住房按30万元计算，王老师把手上的20万元存款付给李教授，不足的10万元算是向李教授的借款，免收利息。

    通过这样的安排，李教授可以得到自己中意的住房，王老师解决了购房资金不足的问题。最重要的是，李教授仅需在双方交换住房时，按房屋价款差价30万元缴纳契税1．5万元，比自己直接购买新房节约税金1．5万元。

    王老师接受了该方案，同时进一步提出，他和李教授交换房屋后，需要对旧房进行装修，如果在交换前装修，可以增加房屋的价值，进一步缩小旧房和新房的差价，李教授缴纳的契税将更少。假设装修费用10万元，原旧房的价值增加到40万元，李教授仅需按差价20万元缴纳契税1万元，可节省税金2万元。

    本例中，李教授巧妙运用了税收优惠政策减轻了税负。上述交换方式对李教授而言，比较有利，但有些情况下，则应按相反的方式操作。纳税人在操作时，应具体问题具体分析，注意有关政策规定，谨防操作不当引起其他税费增加。