别忽视房产变化和建房方式

    城市房地产税收筹划除应考虑附属设备和公共设施外，改扩建与修理、合资合股建房也是筹划的重要内容。

    分清改扩建与修理京财税字[1998]795号通知规定：“企业将房屋进行更新改造或装饰装修而发生的费用，凡属按规定应计入房产原值的，则对其征收城市房地产税。”那么，进行更新改造或装饰装修而发生的相关费用，是否应计入房产原值则非常关键。

    有关国际会计准则规定：为扩大固定资产规模或提高固定资产性能而发生的支出，符合使固定资产的预计使用年限延长；使固定资产的生产能力增加；使产品质量提高；使企业的生产成本降低条件之一的，应确认为改扩建支出，计入固定资产原值。发生改扩建房产行为的，应将房产改扩建支出减去改扩建过程中发生的变价收入计入房产原值。

    有关会计准则规定：为了维护固定资产的现有工作状态或用在固定资产性能恢复的支出确认为修理支出。《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）规定：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接在税前扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。

    这里，就有一个如何确认改扩建支出与修理支出的问题，前者计入房产原值计征城市房地产税；后者不计入房产原值，不计征城市房地产税。尤其是对装饰装修的费用，应按照会计准则与财务规定正确划分，进行不同的会计处理，即资本化或费用化，从而确定是否对该费用计征城市房地产税。

    分清合资、合股建房税法规定城市房地产税的纳税义务人，是在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港、澳、台同胞。《关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知》（国税发[2000]44号）规定：外籍个人（包括华侨，港、澳、台同胞）购置的非营业用房产，可比照《房产税暂行条例》第五条的有关规定，暂免征收城市房地产税。

    在京财税字[1998]795号通知中，对以下两种情况作了进一步明确：“对于中方出地，外商投资企业和外国企业出资，在城市房地产税征税范围内联合建房的，为了便于征管，暂对出资方在使用期限内比照房屋产权人就其分得的部分征收房地产税。”“对于中方以房产入股，外方以资金入股合办企业，如果房屋的产权已过户到外商投资企业，则对外商投资企业征收房地产税。”

    第一种情况，实际上明确了中外方联合建房时，外方投资者应按照产权比例获得的收入或住房的价值作为计税依据。因为在此情况下，房产的产权归中外方共同拥有，无法分割，而城市房地产税的纳税人只对外方而不对中方，所以对外方只能就其在整个房产中的投资比例，视同取得该比例的产权，并依此征税。以前没有如此具体的要求。

    第二种情况，实际上是明确中方用以投资的房屋只有等产权过户到外商投资企业时，外商投资企业才纳税。换一句话说，在房屋的产权过户手续未办妥前，可暂不缴税。但是，后来北京市作了新的补充规定：中方以房产作价入股与外方合办外商投资企业的，如果房屋产权尚未过户到外商投资企业，但房产已作为外商投资企业的固定资产入账，则对外商投资企业视同产权所有人征收城市房地产税。因此，虽然房屋产权尚未过户，如果已计入外商投资企业的固定资产，也应缴纳城市房地产税，纳税人在操作中应特别注意。

    值得注意的是，在合资、合股建房中，房产产权的认定十分重要。不拥有产权的房产企业没有缴纳城市房地产税的义务。例如回迁工程支出、地下人防工程使用费和补偿费等项支出，由于企业对回迁户（商场）、地下人防工程并不拥有产权，因此，此部分支出不应计入房产原值。

    从以上分析可知，税法与财务、会计规定对房屋的划归及其原值的认定基本上是一致的，但是也存在一定的差异，总体上说，税法要比财会规定严格得多，因此企业要研究和把握这种差异，合法、合理筹划，积极与税务机关联系，力争最合理地缴税。