出租房屋细筹划可节税

    一大清早，税务师李某在菜市场碰到以前的老邻居王大爷，“王大爷，听说你的孙子要结婚了，什么时候办喜事？可别忘了请我吃喜糖哟。”“噢，是李税务师，这么早你也来买菜呀，我有件事正想找你帮忙呢。”“什么事？您老说话！”“是这样的，你可能还不知道吧，我家的那3间老房子上月初租给别人了，租期为8个月，就是想收点儿租金为孙子办喜事，现在房子有点漏水，你和建筑维修队熟悉，等合同到期后请你找维修队来帮我维修，好给我那孙子结婚住……”

    据王大爷介绍，主管地方税务机关根据王大爷的房屋出租收入减去应纳的税费，及其他相关费用后，核定月应纳税所得额为4200元，每月应纳个人所得税840元。王大爷于本月7日前向税务机关缴纳了第一个月的个人所得税。

    第二天下午，李税务师请维修队的技术员经过现场察看与测算，房屋维修费至少要5000元，只需一个星期的时间就可维修好，本月底前可以完工，不会影响房屋出租。为此，李税务师建议王大爷马上进行维修，这样可以节约1000元税款为孙子办喜事。并将房屋出租期满后维修与现在进行维修缴纳个人所得税进行了计算对比和详细介绍。

    1、房屋出租期满后维修应纳个人所得税的计算。我国个人所得税法规定，财产租赁所得适用20％的比例税率。主管地方税务机关根据王大爷出租房屋收取的房租收入及应纳税费的情况，核定王大爷应纳税所得额为4200元，每月应纳个人所得税为：4200元×20％＝840元，即在8个月的房屋租赁期内，王大爷总共应纳个人所得税为：840元×8＝6720元。

    2、现在进行房屋维修应纳个人所得税的计算。依照个人所得税法和国家税务总局国税发[1994]089号文件规定：“纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减去规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。”

    王大爷房屋出租的期限还有近7个月的时间，如果现在动工维修，本月底前房屋即可维修好，假定维修费用为5000元，依照上述规定，这样在今后7个月的纳税期限内，其维修费用在计算征税时可全部扣除完，从而节税1000元。具体计算如下：房屋租赁期的第2个月至第7个月，每月应纳税所得额为：4200元－800元＝3400元每月应纳个人所得税为：3400元×20％＝680元在房屋租赁期的第2个月至第7个月内，累计可扣除房屋维修费为：800元×6＝4800元剩余的房屋维修费（5000元－4800元＝200元）

    则在房屋租赁期内最后一个月中扣除，即最后一个月应纳税所得额为4200元－200元＝4000元应纳个人所得税为：4000元×20％＝800元王大爷在出租房屋8个月的时间内，实际缴纳个人所得税应为：840元＋680元×6＋800元＝5720元计算结果表明，如果王大爷在房屋租赁期满后再维修房屋，累计应缴纳个人所得税6720元。而现在进行维修，在房屋租赁期满时累计缴纳个人所得税5720元，节税1000元。李税务师特别提醒王大爷，在支付维修费时，一定要向维修队索取合法、有效的房屋维修发票，并及时报经主管地方税务机关核实，经税务机关确认后才能扣除。王大爷听后高兴地说：“你可帮了我的大忙，明天就请你把建筑维修队找来修房，等我孙子办喜事的那天，一定请你喝喜酒、吃喜糖，你可要来哟。”